2026년 12월 31일 토허제 만료: 집값보다 먼저 확인할 것

안녕하세요, 월부 튜터 진심을담아서 입니다.

올해 12월 31일, 서울 25개 자치구 전역과 경기 12개 지역의 토지거래허가구역 지정 기한이 만료됩니다.

해제냐, 연장이냐, 확대냐. 지금 시장의 관심이 여기 쏠려 있습니다.

내 집 마련을 준비하는 분이라면 이 뉴스를 보면서 이런 생각이 드실 겁니다.

"규제가 더 세지면 좀 눌리지 않을까. 그때 사면 되지 않을까."

저도 그렇게 생각했던 적이 있습니다. 그런데 작년 10·15 대책 이후 1년치 숫자를 보고 생각이 바뀌었습니다.

거래는 멈췄습니다

2025년 10·15 대책은 역대급 규제로 평가됩니다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶였고, 갭투자가 막혔고, 주담대 한도가 줄었습니다. 거래는 실제로 멈췄습니다.

대책 직후 27일간 서울 아파트 거래는 2,320건이었습니다. 직전 27일은 1만 254건이었으니 77.4% 급감한 겁니다. 매물도 7만 4,044건에서 6만 4,845건으로 12.5% 줄었습니다.

(출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 아실)

여기까지 보면 "시장이 얼어붙었다"는 말이 맞습니다. 뉴스에도 거래 한파, 시장 냉각 같은 표현이 쏟아졌습니다. 그래서 많은 분들이 기다렸습니다. 거래가 끊겼으니 가격도 곧 내려올 거라고 생각한 겁니다.

그런데 가격은 멈추지 않았습니다

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년이 지나고 숫자를 보니 반대였습니다.

(출처: 한국부동산원 주간아파트가격동향, 2026.10)

규제 이후 상승률이 직전보다 두 배 가까이 높았습니다. 87주 연속 상승이 끊기지 않았습니다. 거래량은 1년 누적으로도 10.7% 줄었는데, 가격은 오히려 더 빠르게 올랐습니다.

왜 이런 일이 벌어졌을까요. 가격대를 나눠보면 답이 나옵니다

(출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템)

규제가 실제로 누른 건 고가 주택이었습니다. 15억 이하 거래는 거의 줄지 않았고, 서울 전체 거래에서 차지하는 비중은 73.8%에서 77.9%로 오히려 늘었습니다. 지역별 상승률이 이를 확인해줍니다.

강남·서초는 눌렸습니다. 그런데 성북구는 상승률이 7배 가까이 뛰었습니다. 대출이 막히자 수요가 사라진 게 아니라 감당 가능한 가격대로 이동한 겁니다. 그리고 그 가격대가 바로 내 집 마련을 준비하는 분들이 보는 구간입니다. 얼어붙은 건 고가 주택 시장이었고, 실수요 가격대는 1년 동안 15% 넘게 올랐습니다.

2025년 2월, 35일간의 기록

규제가 어떻게 움직이는지 보여주는 사례가 하나 더 있습니다.

2025년 2월, 서울시가 잠실·삼성·대치·청담동의 토허구역 지정을 해제했습니다. 반응은 즉각적이었습니다. 해당 지역 가격이 뛰었고, 매수세는 거기서 멈추지 않고 마포·용산·성동으로 번졌습니다. 그리고 35일 뒤, 서울시는 강남3구와 용산구 전체를 토허구역으로 지정했습니다. 규제를 풀었다가 한 달여 만에 더 넓게 다시 묶은 겁니다.

여기서 읽어야 할 건 하나입니다. 집을 사려는 사람의 수는 줄지 않았습니다. 규제는 그 사람들을 없앤 게 아니라 옆으로 밀어냈을 뿐입니다. 밀려간 곳이 오르니 거기도 묶였습니다. 10·15로 서울 전역이 묶이자 수요는 경기로 갔습니다. 경기 12곳이 묶이자 그 옆 비규제지역이 움직입니다.

지금 추가 지정 후보로 거론되는 곳들이 그 증거입니다.

(출처: 한국부동산원 주간 아파트가격동향, 2026.10)

안양 만안구도 함께 거론됩니다. 공통점이 있습니다. 작년 10·15에서도, 올해 7월 추가 지정에서도 빠졌는데 경기 평균을 웃도는 상승률을 기록하고 있습니다. 규제가 지역을 만드는 게 아니라, 오르는 지역이 규제를 부릅니다. 묶여서 비싸진 게 아니라 비싸지니까 묶입니다.

토허제가 바꾸는 건 가격이 아닙니다

그러면 토허제가 실수요자에게 바꾸는 건 뭘까요.

토허구역으로 지정되면 이렇게 됩니다.

① 지자체 허가를 받아야 매수할 수 있습니다 (허가 없는 계약은 무효)
② 허가일로부터 4개월 이내 입주해야 합니다
③ 2년간 실거주 의무가 붙습니다

②와 ③을 같이 읽으면 결론이 하나 나옵니다.

전세를 끼고 사는 방식이 막힙니다.

같은 집인데 필요한 현금이 완전히 달라집니다. 10억짜리 집에 전세 5억이 들어 있으면 5억으로 접근할 수 있었는데, 묶이는 순간 10억을 다 만들어야 합니다.

집은 그대로입니다. 입지도 단지도 그대로입니다. 바뀐 건 내가 거기 들어갈 수 있느냐입니다.

그래서 질문이 이렇게 바뀌어야 합니다.

“집값이 오를까 내릴까”가 아니라
"지금 내가 갈 수 있는 길이 열려 있나"

지금 할 일은 '살 수 있을 때 사는 것'입니다

연말에 어떤 결정이 나올지는 모릅니다. 토허구역은 조정대상지역이나 투기과열지구와 달리 정량적 기준이 없습니다. 투기 우려와 시장 상황을 종합해 판단합니다.

맞히려는 시도 자체가 어렵다는 뜻입니다. 그리고 1년치 데이터가 보여줬듯, 기다린다고 가격이 내려오지 않았습니다. 오히려 실수요 가격대는 더 빠르게 올랐습니다.

오늘부터 할 수 있는 것

첫째, 내 자금 한도를 숫자로 확정하세요.
대출을 동원해서 갈 수 있는 집값을 구체적으로 정해보세요. 생애최초 이력이나, 소득에 따라 대출 여력이 달라질 수 있는데 이런 것은 ‘토스 대출 계산기’를 잘 활용해보시면 도움이 됩니다.

둘째, 그 금액으로 갈 수 있는 지역을 두세 곳 추리세요.
한 곳만 보고 있으면 그 지역 규제가 바뀔 때 계획이 통째로 멈춥니다. 비교 대상이 있어야 지금 갈 수 있는 길이 보입니다.

셋째, 지금 열려 있는 길부터 확인하세요.
규제가 걸려 있어도 자금이 되면 갈 수 있고, 안 걸려 있어도 자금이 안 되면 못 갑니다. 중요한 건 규제 여부가 아니라 지금 내가 통과할 수 있느냐입니다. 다만 오해하지 않으셨으면 합니다. "묶이기 전에 빨리 사라"는 뜻이 아닙니다. 규제 여부와 그 집이 좋은 물건인지는 별개입니다. 수요가 받쳐주지 않는 곳이면 규제와 상관없이 고생합니다.

순서는 이렇습니다.

① 내 자금으로 갈 수 있는 곳을 추린다
② 그중 수요가 받쳐주는 곳을 고른다
③ 지금 그 길이 열려 있으면 간다

규제는 ③번에서만 작동합니다. ①②를 건너뛰고 규제만 보면 순서가 거꾸로 됩니다.

작년 10월, 역대급 규제가 나왔을 때 많은 분들이 기다렸습니다. 거래가 77% 급감했으니 가격도 곧 따라올 거라고 생각했습니다.

1년 뒤 서울 아파트값은 11.15% 올랐습니다. 직전 1년(6.61%)보다 두 배 가까이 빠른 속도였습니다. 성북구는 17%, 서대문구는 15% 올랐습니다. 기다린 사람이 얻은 건 더 싼 가격이 아니라 더 늦은 시점이었습니다.

연말에 어떤 결정이 나오든 우리가 할 일은 같습니다. 내 자금으로 갈 수 있는 곳을 추리고, 그중 지금 길이 열려 있는 곳으로 가는 것.

좋은 조건은 기다린다고 오지 않습니다. 열려 있을 때 통과하는 사람에게만 열려 있습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.