[열기 85기 투자7ㅣ초 쌓아 경제적자유 0ㅣ루조 이브잉] 2주차 과제 _부천 중동 포도삼보영남

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

부천시 원미구 중동 

포도마을삼보영남

✅위치(지도)

포도삼보영남아파트는 7호선 부천시청역에서 도보로 이동 가능하며 

부근에 현대백화점, 뉴코아아울렛, 이마트, 킴스클럽 등 대형편의시설을 도보로 이용 가능하다.

부천중앙공원이 부근에 있어 녹지시설도 갖춰져 있다. 

✅입지평가

1. 직장 S

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

• 부천시 종사자 수 318,670명 (S등급), 사업체 수 87,889개

부천시 종사자수는 30만명이 넘어 자체적으로 종사자수가 많다. 

사업체 수도 꽤 많은 편이다. 

국내 대기업 본사가 많은 서초구가 종사자수 약 49만명에 사업체 수가 약 7만2천개, 

중구가 종사자 수 38만명에 사업체 수 7만개인 것과 비교해 봤을 때 

부천시는 종사자 수에 비해 사업체 수가 다소 많은 편이다.

사업체 종사자 수에 비해 사업체 수가 많다는 것은 중소기업이 많다는 뜻으로 

양질의 일자리가 많다고 보기는 어렵지 않을까? 

즉  종사자 수가 많아 수요는 많지만 소득이 높지 않아 

집값이 안정적일 수는 있지만 폭발적 상승은 기대하기 어려울 수 있다.

2. 교통 B

강남 68분 / 도심 62분 / 여의도 50분 / 구디가디 34분 / 마곡 45분

강남, 도심까지는 1시간 이상으로 출퇴근이 어려울 수 있지만

여의도, 구디가디, 마곡까지는 충분히 출퇴근 가능하다.

그 중 구디가디가 가장 가까워서 이 곳의 수요가 높다고 판단했을 때 

7호선이 가까운 것이 중요할 수 있다.

3대 업무지구 중 가장 가까운 여의도에 도달하는 것은 1호선이 더 유리하지만 

1호선은 버스(12분)-지하철 환승, 7호선 이용 시 지하철 환승 2번으로 

나라면 정시성이 좋은 7호선을 이용할 거 같은데 출퇴근 혼잡도로 따지면…음…

그래도 1시간 이상 소요되는 강남, 도심까지 다 아울러 봤을 때 

1호선보다는 7호선 근접한 것이 더 수요가 높을 듯!

3.학군 B

(중학교명 학업성취도, 특목고진학률)

부명중 82.1%, 2.2% / 상도중 75%, 0.6%

가까운 학교로 부명중과 상도중이 있다.

두 학교 모두 학업성취도가 높지는 않으나 부명중이 학업성취도 및 특목고진학률이 더 높음.

하지만 둘 다 학군지로서의 기능을 한다고 보기는 어려우므로

학군이 이 아파트 선택의 이유가 되지는 않을 듯.

신도초등학교는 아주아파트 안에 있어 길을 건너가야 함.

4. 환경 A

백화점 1(현대백화점 중동점) / 대형마트 2(이마트, 홈플러스) / 대형 병원 1(순천향대학교 부천병원) / 

그 외(부천중앙공원, 스타벅스 7)

1기 신도시로서 지하철역 가깝고 평지에, 공원에, 편의시설까지 다 갖춘…

수도권으로 올라 와서 처음 본 ‘도시’였던 부천으로 (서울의 핫플 제외) 

이사와서 살고 싶다는 생각이 들었었는데 

그 이유는 환경적 모습에 반해서였다고 해도 과언이 아니다. 

그만큼 환경은 우수하다. 

지리적 위치가 매우 아쉽….

5. 공급 A-

• 25년 1,388세대

1) 힐스테이트소사역 : 25.6 입주, 629세대

 2) 원종역해모로아스트라: 25.11 입주, 168세대

 3) 부천원종B2블럭신희타: 25.12 입주, 591세대

• 26년 1,234세대

 4) 역곡역아테움스위첸: 26.2 입주, 189세대

 5) 송내역푸르지오센트비엔: 26.9 입주, 1045세대

• 27년 5,152세대

 6) 부천아테라자이: 27.1 입주, 200세대 

 7) 소사역롯데캐슬더뉴엘: 27.8 입주, 983세대

 8) 부천 역곡 A2: 27.10 입주, 1464세대

 9) 부천 대장 A5~8: 27.11 입주, 2505세대

27년 제외 적정수요량 이내 공급량이며

3년 평균 인구수 * 0.5% 이내로 입주가 많지 않다.

25년에 대단지가 들어오지는 않지만

26,27년 송내역, 소사역과 역곡역, 대장동에 대단지가 입주 예정이기 때문에

25년 하반기 투자한다면 재계약 시즌, 

그리고 26년, 27년 투자시 입주공급을 한 번 더 확인 할 것.

그리고 현재 관리처분인가 이후 단계의 재개발, 재건축도 상당히 많기 때문에

입주 계획을 계속해서 지켜봐야 한다.

• 관리처분인가 단계(7단계) 이후

★괴안동 일대: 500~1000세대 물량이 역 주변으로 포진

오정구 원종동, 고강동 일대 : 원종역 주변으로 대부분 100~200세대의 재개발

★도당동일대: 2291세대 대단지 

송내, 심곡동 일대: 푸르지오센트비엔 제외 100세대 내외의 단지 재개발(유의미X)

★소사역 부근: 총 4천 세대 이상의 대규모재개발 예정

원미구 중동신도시 부근은 빈 땅이 없어 재개발 재건축이 일어나고 있지 않지만

소사역, 온수역 부근으로 재개발이 일어나고 있다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

▶ 현재 호가:

23평) 5.8억 / 3.5억

28평) 6.4억 / 4.0억 

31평)  7.2억 / 4.7억

▶ 5년내 고점 매수 시

23평) 21.7,  6.21억 / 전세 4.5억

28평) 21.10, 7.47억 / 전세 4.8억

31평) 21.11, 8.0억 / 전세 5.5억

▶ 5년내 저점 매수 시

23평) 23.3 4.5억 / 3.0억 

28평) 23.2 5.0억 / 3.0억

31평) 23.7 5.65억/ 3.6억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X

: 절대적 저평가 구간은 지났다. 모든 평형이 전고점 대비 -15%이하의 하락률을 보이고 있기 때문이다. 

상대적 저평가라고 한다면 역에서 비슷한 거리의 중동 꿈동아, 미리내동성과 비교해봤을 때 

30평형 기준으로 현재 호가가 거의 1억 가까이 차이 나지만, 전고점이나 가치 상 그정도의 차이가 나는 것은 

포도삼보영남이 저평가라고 보기 어렵다.

(20평대는 구조의 차이가 있어 30평대로 비교)

광명의 한진타운(30평대 7.4억), 광명푸르지오(30평대 7.95억), 철산한신(6.8억)과 비교했을 때 

교통 면에서 더 우수한 광명의 단지들과 비교했을 때 가격이 비슷하거나 오히려 더 비싸기 때문에 저평가라고 보기 어렵다.

따라서 지역 내외, 절대적/상대적 모두 저평가라고 말하기 어려운 구간이다.

2) 환금성 : O

- 1,836세대의 대단지이며 층수 4층 이상 가능. 

- 7호선 역세권 단지로 수요가 충분하다.

3) 수익률 : X

- 저점 매수시 현재 수익률

(23년이 저점으로 투자기간 2년으로 생각했을 때)

23평) 연 43% / 28평) 연 35% / 31평) 연 38%  

→ 저점 매수시 현재 수익률 연 30% 이상으로 나쁘지 않음.

- 현재 매수시 전고점까지 수익률

23평) 연 3% / 28평) 연 11% / 31평) 연 6%

→ 현재 매수시 28평 제외 연 수익률 10% 미만으로 투자 어려움.

- 10년후 수익률 100% 도달 시나리오

23평 ) 8.1억 / 28평) 8.8억 / 31평) 9.7억

Cf) 전고점: 6.21억/7.47억/8.0억

→ 10년 내 수익률 100% 달성은 어려워보인다.

4) 원금보존 : △

- 전세가율: 60%(23'), 62.5%(28'), 65%(31') → 전세가율 80%에 한참 못미침

- 입지독점성 : 부천 전체적으로 공급이 많지만 중상동 신도시에는 공급이 없어 어느정도 입지독점성을 갖춤 

5) 리스크 대비: O

전세를 3개월 내로 맞춘다면 지금 투자할 때와 재계약 시즌에 27.8 소사역롯데 제외 입주물량 없음.

최대한 빨리 전세를 뺀다면 입주와 맞물리지 않아 리스크가 적다.

나의 투자 결론 : 

포도삼보영남에 더 조건이 좋고 가격 협상이 크게 되는 곳이 아니라면

다른 단지에 투자를 고려할 것이다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

가치가 좋아보이는 단지가 무조건 투자하기 좋은 것은 아니다. 

저평가구간인지 철저하게 따져본 뒤 저평가가 아니라면 투자 후순위.

그리고 저평가라고 하더라도 환,수,원,리까지 따져봐야 함.