송파구 신천동 파크리오 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 85기 서울아파트 9채 사서 8자고치조_오대로]

아파트분석
25.03.17

✅아파트명

송파구 신천동 잠실파크리오

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

-송파구 종사자수는 400,781명으로 서울에서 5번째로 많습니다.

-강남구(801,419명) > 서초구(487,976명) > 중구(386,564명) > 영등포구(435,017명) > 송파구

2. 교통

-강남업무지구 28분 (2호선)

-도심업무지구 28분 (2호선)

-여의도 업무지구 50분 (2호선-9호선, 환승1회)

3.학군

-잠실중 94.7% (특목고 진학률 5.1%)

4. 환경

-반경 1km 이내에 서울아산병원, 홈플러스, 롯데백화점 잠실점이 있습니다.

-단지 바로 옆에 올림픽공원이 있습니다.

5. 공급

-2025년 3,184세대 입주 예정 (파크리오 바로 옆에 잠실래미안아이파크 2,678세대 2025년 12월에 입주예정)

-2026~2027년은 공급량 없음!

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

-2021년 23.66억 이후 23년 11월에 17.06억까지 하락했다가, 2025년 현재 전고점 회복

-2023년 11월에 투자했다면 1년 6개월도 안 되어 82%, 6.4억 수익 가능

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 매매호가는 23.5억으로 전고점 23.6억을 거의 회복했기 때문에 싸지 않다고 생각합니다.

2) 환금성 : 송파구 자체 일자리도 많이 가지고 있어 직주근접이 가능하고 강남, 도심업무지구를 직결하는 2호선을 품고 있고, 백화점과 올림픽공원을 인접하고 있으며, 단지 내 초등학교를 2개나 품고 있어 사람들이 선호하는 단지이기 때문에 환금성이 아주 좋다고 생각합니다.

3) 수익률 : 매매가 23.5억/전세가 10.45억/투자금 13.05억으로, 이미 전고점에 가깝기 때문에 수익률이 거의 없습니다.

4) 원금보존 : 송파구는 입지독점성을 갖고 있습니다. 다만 현재 전세가율이 44%으로 평균 전세가율 57.4% 보다 낮고, 점고점을 이미 회복한 싸지 않은 가격이고 매매 절대가 자체가 크기 때문에 하락시 큰 폭으로 하락할 수 있다고 생각합니다.

5) 리스크 대비: 2025년 약 3천여세대의 공급이 있기는 하지만 2025년 이후는 공급량이 없어, 2025년에 투자시 전세를 잘 맞춘다면 공급이나 역전세에 대한 리스크는 없다고 생각합니다.

나의 투자 결론 :

사람들이 선호하는 단지들은 이미 가격을 회복했다! 가치대비 가격이 저평가된 다른 단지를 찾아보자!

다만 똘똘한 한채 전략이라면 같은 가격이면서 더 가치가 있는 아파트는 없는지 확인해보자.

✅ 작성하면서 느낀점 :

사람들이 좋아하는 선호단지는 하락장에서 큰 폭으로 하락하지만 회복도 빠르게 된다는 것을 알았습니다.

하락장이 다시 온다면 사람들이 좋아하는 가치가 있는 단지는 적정가격(전고점대비 20-30% 하락)에서 살 것!

(씨앗을 심고)

하락장에서 큰 폭으로 하락하더라도 흔들리지 말고 지켜내는 것이 중요함을 알 수 있었습니다.

(보유)