저환수원리를 지켜 원금을 잃지 않는 투자를 하자

*강의 후기 [제목]은 가장 인상 깊었던 내용으로 표현해보세요! 

저환수원리를 지켜 원금을 잃지 않는 투자를 하자!

투자 vs 투자

가격, 감정에 따라 투자하지 않는다(투자대상을 잘 모르면 투자하지 않는다)

타인에게 의지하지 않고 스스로 정보를 찾는다

과정(실력)과 결과(돈, 수익금)는 모두 중요하다 (돈만 벌면 된다는 마인드 금지)

투자시 물건의 리스크와 성과(장, 단점)를 알고 투자한다

저/환/수/원/리

1. 저평가 여부(가치>가격) -> 비교평가

비슷한 가격대일때 어디가 더 가치가 있는지 확인(따라서 앞마당을 만드는게 중요)

1. 환금성(부동산은 환금성이 나쁜 편임, 그나마 아파트는 환금성이 나은편)

환금성이 낮은 부동산: 빌라, 오피스텔, 상가, 도생숙, 지식산업센터, 나홀로 아파트, 세대수 적은 것, 3층 이하 아파트, 탑층 아파트

1. ! 수익률 = 수익금(시세차익-대출이자)/ 투자금(매매가-전세가) 
   72/수익률 = 원금이 2배가 되는 기간

      투자 1년차: 잃지 않는 것에 집중, 투자2년차: 10%, 투자10년차:20%

      실력 = 10년 평군 수익률

• 수익률을 높이는 법 : 앞으로 가치가 오르는 부동산(수요, 공급), 적절한 투자금, 전세금 상승, 좋은 타이밍(시기) 허리 이하에 사야 원금 보존, 수익률과 수익 모두 중요하다.(가급적 수익이 5천만원 이상인 것으로), 인내(투자시장, 가치를 신뢰할것, 기다릴 것, 투자한 물건의 가치에 대한 신뢰!)
   

1. ! 원금보존 : 투자시 잃지 않는 투자를 한다
   적정 전세가율 - 서울(강남1시간내 수도권 포함): 70%, 그외 경기도 및 지방 80%
   매수시: 이 물건을 통해 겪을 수 있는 최악의 손실이 얼마인지 계산
              적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다
              앞으로 전제가가 오를 수 있는 부동산 매수
              30년 이상의 구축은 전세가가 올라가지 않으므로 20년내 물건이 안전
              수요가 많고, 입지 독점성이 높은 부동산을 매수(가치)
   원금보존이 안됐다면 매도하지 말고 존버할 것!!
   
   -이 물건은 내 목표수익률에 적합한가?
   -이 물건의 값은 떨어지지 않을까?
   
   원금보전의 원칙(체크리스트)
   최악의 상황에서 이 물건은 어디까지 떨어질까->이물건의 적정전세가율은 얼마인지 체크
   과거이력을 보아 지속적으로 우상향했는지 확인할 것
   
   이 물건의 안전마진은 얼마인가? -> 수요가 많고, 입지 독점성을 갖는지 확인
   혹시 전세가가 빠질 수도 있을까? -> 단기 입주 물량은 적정한가(향후 2년내)
   하락장에서만 쓸 수 있는 원칙 -> 전 고점 대비 20%이상 빠졌다면 현재가가 무릎이하의 가격(ex. 상계 포레나 노원)
    
2. 리스크 관리 
   전세끼고 투자 할때는 향후 입주물량을 확인하여 전세가가 빠질 가능성이 있는지 확인한다
   
   시세차익 부동산의 리스크: 
   역전세 -> 전세금 욕심 X, 적은 갭X
   대량 공급 -> 입주물량(3년내), 입지독점성
   급격한 전세상승 -> 무리하게 전세금을 올리지 X, 전세금은 5% 정도만 올린다
                                현금으로 전세보증금 전체의 5~10%를 보유하고 있는다
   수익 시기(상승시기) ->고정적인 수입(급여) 모으기, 수익 시기가 올때까지 버틴다(운)