<수익률 높은 투자 VS 수익률 낮은 투자>

<수익률 높은 투자 VS 수익률 낮은 투자>

입지가 좋은 곳 = 수요가 있는 곳은 장기적으로 가격이 오른다(서울에 저가치 아파트는 없다 상승률의 차이만 있을 뿐)

내가 사는 곳, 살았던 곳, 익숙한 곳, 공기 좋고, 한적한 곳과 같은 개인의 취향 및 선호도를 따지는 것은 수익률을 내기에 힘들다. -> 오히려 다른 사람들이 선호하고 편리하다고 여기는 곳을 선택하는 것이 좋음

입지를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은 것을 사게 된다.

* 투자선택기준 :  저/환/수/원/리 에 부합하는 투자인지 반드시 체크!
> 저평가: 같은 가격이라면 더 좋은 아파트를 선택, 같은 입지라면 더 싼 것을 선택
> 수익률: 투자금 대비 차익이 얼마나 돌아오는가 확인 높은 수익금 대비 낮은 투자금

입지가 좋은 단지는 사람들의 수요가 있지 때문에 먼저 오르고, 상승폭이 상대적으로 크다
(매매 거래가 꾸준히 일어나는 곳인지 확인하는 것도 중요하다. 다른 사람들이 선호하지 않는 것은 상승폭도 높지 않음) -> ex. 신촌 럭키 vs. 성동 금호 대우

비슷한 가격의 구축과 신축을 비교할때 -> 건물가격 + 토지가격 이므로 땅 값이 더 높은 곳을 선택한다.얼죽신…? NONO

입지가 좋은 구축과 입지가 덜 좋은 신축(준신축 포함)의 가격이 만나는 구간은 기회가 될 수 있다.이때는 입지가 좋은 구축을 매수한다. ex. 마포 염리 상록(구축) vs. 정릉 풍림아이원(2015년 당시 신축)

호재가 반영된 아파트는 고평가(거품)이 껴있을 수 있다. 예를 들어 신분당선 연장 호재와 같은 경우 이미 신분당선을 가지고 있는 아파트의 가격과 비슷하거나 오히려 더 높은 가격에 거래되기도 하는데 결과적으로 물리적 거리가 더 가까운 곳이 더 가치있는 곳이라는 점을 잊으면 안 된다.
Ex. 성복역 롯데캐슬골드타운 vs. 화성 화서역 파크푸르지오(신분당 연결 호재로 성복역과 가격이 더 비쌌음)

*가격을 비교할때는 양자택일 하는 것이 아니고 같은 가격대에 지역이 다른 곳 5곳이상을 비교 대상으로 하여 비교해야 진짜 가치 있는 곳을 고를 수 있음. -> 같은 값이라면 더 가치 있는 곳을 사야하므로

<현재 가격을 기준으로 가치를 비교한다면?>관악구 봉천두산(2000년식) vs. 영통구 힐스테이트 영통(2017년식)
전고점 각 13.2억 / 11.5억
2025년 2월 기준 각 10.4억 /10.3억
->전고점은 1.7억 차이가 나지만 현재는 같은 가격임. 가격이 붙는 구간에서는 전고점이 더 높았던 곳을 선택해야 하고 가격이 맞물리는 구간은 기회가 될 수 있음.

<수익률 높이는 입지분석 방법> - 가치대비 저렴한 아파트

임장보고서

지역 랜드마크 분석은 필수  -> 해당 지역의 최고가 기준이 됨, 해당 지역의 시세를 견인하므로 매매가, 전세가의 기준을 잡을 수 있음, 수요자의 선호도 파악 가능

순서: 랜드마크 -> 본인 투자금으로 살 수 있는 곳 -> 현재 살고있는 곳 or 그냥 관심있는 아파트

* 수익률 보고서 6단계
아파트 선정 -> 위치 분석(교통, 일조 방향 등) -> 입지평가 -> 수익률 분석 -> 현장 사진 -> 투자 결론