[열반스쿨 기초반 85기 73조_Godsmile] 아파트 수익률보고서

✅아파트명

      천안시 불당동 한성필하우스 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

   천안시 종사자수 321,670명(S등급)

2. 교통

  천안아산역(ktx, 1호선아산역) 12분, 천안종합터미널 41분

3.학군

 천안불당중 92%(3.1%), 천안월봉중 79.5%(1.7%) 천안에서 학군이 가장 좋음

4. 환경

 - 1km이내 갤러리아센터시티백화점 & 이마트 트레이더스 홀세일 위치/ 이마트 1.39km

 - 2km거리에 대학병원(순천향대학교 부속병원)

5. 공급

 2025년 3000여 세대/ 2027년 2500여 세대/ 2028년 2800여 세대 예정

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 최고가(3억) 대비 현재가격(약 2억)이 30% 이상 하락하여 거래되고 있으므로 저평가 되었다고 판단됨(O)

2) 환금성 : 천안시에서는 입지가 괜찮은 지역이라 생각되며 전세수요도 꾸준히 있을거라 판단되나, 2004년 입주한 연식이 있는 아파트라 선호도는 조금 많이 떨어질거라 판단됨. 환금성 보통.(O)

3) 수익률 : 수익률 58%로 나쁘지 않은 결과값이며, 적은 금액으로 투자하기에 적합하다 판단됨.(O)

4) 원금보존 : 전세가율이  80%이상으로 투자금은 적게 들어가지만 구축이라 매매가가 낮게 형성된다고 판단됨.(O)

5) 리스크 대비: 2028년(2026년 제외)까지 입주물량이 평균이상으로 리스크가 있으나, 입주지역이 현지역과는 거리가 있는 외곽이라 영향이 아주 크지는 않을거라 판단됨.(O)

나의 투자 결론 :  구축아파트라 선호도가 떨어지고 매매가 상승에 제한이 있을거라 판단되지만, 현재 매매가와 전세가의 갭이 작아 적은 금액으로도 투자가 가능한 상황이다. 향후 입주물량등의 영향으로 일시적 급매가 나온다면 투자를 해 볼 수 있다고 생각되며, 투자금 정도의 수익금이 발생되면 적당한 선에서 매도하는 방향으로 계획하는 것으로 투자해볼 수 있다 판단된다. 단, 현재 전세금이 5년내 최저가가 아니기에 역전세에 대비 할 수 있는 여력이 있어야 할 듯 하다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 다른것보다 보고서 쓸 아파트를 선정하는 것이 가장 어려웠다. 처음엔 수도권(광명,평촌)지역에서 10년이내 지어진 아파트중 전세가율 60~70%를 검색해보았으나 찾기 어려웠으며, 설령있다해도 그런지역은 학군이나 환경이 좋지 않은 곳이 대부분이었다.  결국 마땅한 곳을 찾지 못하고 조금은 알고 있는 아파트 중에서 적은 투자금액으로 도전해볼 수 있지 않을까하는 가능성이 보이는 곳으로 선택하였다.  

 보고서를 써보기전에는 가격과 입지,환경 정도만 생각해 보았는데, 직접 작성해보니 투자를 고려할때 주의해야할 점이나 향후 계획들까지 생각해 볼 수 있어서 좋았다.

 저환수원리에 맞는 아파트를 찾아보는 과정 하나하나가 모두 도움이 되는 과정이라는 생각이 들었다.

 나만의 데이터를 축적하고 쌓는 일에 많은 시간을 보내야 되는구나~~하고 느끼는 과정이었다.

 아~~~언제쯤 ‘바로 여기야~!!!’ 하는 아파트가 내 앞에 뿅하고 나타날지 ㅎㅎㅎ

 그때까지 지치지 말고 계속 고고~~~!!!!!!~~^^~~~