디오션시티 푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서[열기반 85기 101조 시작해봐]

✅아파트명 : 군산 디오션시티 푸르지오 아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

  등급B 종사자수  116,443명, 사업체 33,592개

2. 교통

    1) 군산 새만금 국가산업단지 25~30분

    2) 익산 30분, 전주 55분

3.학군

    1)  금빛초 도보2분, 경포초 도보 10분

    2) 제일중 71.9% + 군산남중 27년 이전 예정 1곳(도보3분) 74% 

    3) 제일고 도보 13분

4. 환경

    롯데몰 도보 2분, 이마트

    동군산 병원

    도서관 도보 2분

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가

     - 직장: B 

     - 교통: B

     - 학군: C

     - 환경: C

     - 공급: C

2) 환금성 

     - 1400세대 대단지 아파트이며,  대표 택지개발지구 내 위치

        저층 및 탑층을 제외한다면 환금성 O

3) 수익률

     - 고점 대비 약 30%이상 하락. 

     - 전고점이 높아 수익율 100%는 가능할지도…

4) 원금보존

     - 전세가율 84%

     - 입주물량 과다: 26년까지 4,592세대                

5) 리스크 대비

    - 역전세 가능성 있음.

    - 2년내 대량 공급 

나의 투자 결론 : 보류

    => 군산 내 대표적인 택지개발지구에 위치한 아파트이며, 롯데몰과 이마트 주변에 위치함.

        현재 군산시 인구는 지속적을 감소 중. 대표적인 인구감소 지역임.

        또한 2년내 입주물량도 적정 수요대비 2배이상 이므로 

        전세가 하락이 예상되며 매매가도 추가 하락 가능성이 큼.

        현시점에서 투자시 전세가율이 높아 역전세  가능성이 큼.                

✅ 작성하면서 느낀점 : 

     => 군산에서 나름 괜찮다는 아파트인데 분석해보니 저평가 항목에서 기준에 부합하지 않았다.

         중소도시는 기준보다 떨어진 곳이 대다수 일듯하여 판단하기가 어려웠다.

         지방일수록 수익률 분석을 제대로 해야 할 것 같다. 

         100% 수익 지점이 전고점보다 낮지만 판단하기 어렵다.