수서동 수서 삼익 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 109조 잠덩어리]

✅아파트명 : 수서 삼익 아파트

✅위치(지도)

:서울 강남구 광평로51길 27

✅입지평가

1. 직장 : S

말해 뭐해… 강남구 사업체 수 110,007개/ 종사자 수 801,419명

대한민국에서 제일 많은 사업체와 종사자 수를 차지하고 있는 곳..!!

강남구 내에서도 읍/면/동 별로 직장인 수와  연봉은 궁금해서 한 번 찾아보았으니 참고하면 될 것 같다:)

2. 교통 : S

내 집 마련 후보군 중 하나를 고른거라.. 내 직장이랑 가까우면 장땡이지만^^

강남역 27분 (지하철 환승 1번)

여의도역 41분 (지하철 환승 1번)

시청역 54분 (지하철 환승 1번)

출근시간 8시를 기준으로 모두 1시간 이내로 최적:)

3.학군 : C..?

단지 근처에 초/중/고 옹기종기 모여 있어 위치적으로는 나쁘지 않아 보이는데…

수서중(80.0%) - 서울 평균 78.0% / 강남구 평균 90.3%

서울세종고(71.3%) - 서울 평균 76.6% / 강남구 평균 86.7%

강남구 내에서 꼴등이라니…!?!? 허허

4. 환경 : S

종합병원 1개 (삼성서울병원)

대형마트 2개 (이마트 수서점, 하나로마트 수서점)

공원 2개 (수서은행나무공원, 광평공원)

스타벅스 2개 

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 학군이 조금 아쉽긴 하지만..입지,교통,직장,환경적면에서 가치는 충분이 있다고 본다! 매매가 적정한지는…..강남은 치솟을 일만 있는데…ㅠㅠ 내집마련이든,투자든 종착지이지 않을까…? 일단 앞마당을 많이 만들어보는걸로…

2) 환금성 : 주변 단지도 있고, 저층도 아니고, 세대수 나쁘지 않으니 굿!

3) 수익률 : 현재가 고점이라… 어떻게 봐야하는거지?

4) 원금보전 : 강남의 전세가율 50-60%면 적정전세가율이라했는데 현재 33%면… 투자할때 잃을 수도 있다는건가…? 

원금보전 2원칙인 입지독점성과 입주물량이 적어 전세가가 계속 상승하는 것은 원칙에 부합Ok

5) 리스크 대비: 대량공급 예정 없고, 급격한 금리 인상이 없다면 역전세리스크도 없으니 상승시기만 기다린다면 해결:)

나의 투자 결론 : 자금만 있다면 구매..!

✅ 작성하면서 느낀점 :

아파트 수익률 보고서 자체를 처음쓰지만, 입지 평가 정도는 호갱노노, 아실, 네이버부동산 통해서 손품하면 되는거라 재미도 느끼고 어느정도 따라 할 수 있을것 같다:) 

하지만 각 항목별로 막상 평가를 하려고 하니(물론 답이 없다고 하셨지만…) 수익률은 어떻게 보는 것이며, 원금보전은 가능한지… 내것으로 만들기엔 아직 턱없이 부족한 것 같다ㅠㅠ

여러 사례들(상승/보합/하락)을 보고 강의만 듣는 것이 아니라 직접 평가를 해보고, 또 나만의 앞마당을 만들어가면서 현시점에서 적용을 해나간다면 안목이 좀 생기려나..?