실거주하며 상급지 갈아타기 vs. 추가 매입으로 2주택 시세 차익 뭉쳐서 상급지 갈아타기

첫 집 마련은 했는데, 앞으로의 방향이 고민이 너무 되어 다른 분들의 조언이 너무 필요해요~

월부를 통해 공부를 하면서도 빨리 2호기를 장만해야지 했는데, 요즘 하도 똘똘한 한 채 얘기들을 하다보니

계속 방향에 대한 고민이 풀리지가 않네요. 혼자 고민하려니 머리가 깨질것 같지만 아무리 생각해도 풀리지가 않아서 

너무 답답해 고수분들의 도움을 부탁 드려요.  

1년 반 전에 서울 비조정에 새 아파트를 첫 집으로 마련했는데요. (현재 16억에 전세 6.8억 껴있어요) 

당시에도 대출을 끼고 실거주할지 전세를 줄지 엄청 고민하다가 싱글이라 혼자사는데 이 집을 깔고 앉을 필요가 없고

대출도 감당이 안될꺼 같고, 투자를 바로 또 하겠다는 생각을 가지고 있었기 때문에 전세를 줬었습니다.

현재 저는 1주택자인 부모님 댁으로 들어온 상태이고, 

부모님 주택까지해서 1세대 2주택인 상황이라 매도 포지션을 갖게된다면 다시 월세든 독립은 해야해요. 

올해 10월이면 전세 내준 집이 2년이 되고 시세차익도 나온 터라, 매도하고 상급지 똘똘한 한채로 가야할지,

2호기를 매수해 2주택으로 기다리는게 맞을지 고민이 깊어지는데 다음 중 어떤 방향이 맞는것일까요. ㅜ.ㅜ

1. 실거주까지 한 후 1세대 2주택으로 갈아타기

   월세로 독립해 1세대 1주택으로 만들더라도, 2년만 보유 후 매도하기에는 양도세가 7천 정도라 부담.

   이미 갈아타기하고 싶던 상급지(ex. 잠실이나 일원동쪽)들은 많이 오른 상태라, 

   일단 현재 보유 중인 종자돈 4억을 보태서 전세를 내보내고 대출(3억 정도 필요) 받아 실거주하며, 
   실거주 및 추가 보유에 따른 양도세를 낮추고, 대출 원리금 갚으며 기다렸다
   상급지가 좀 주춤할 때 현재 1호기 집을 Fully Gap으로 활용해 상급지 갈아타기 매수
    

2. 한 채 더 투자하기

      현 4억 종자돈에서 월세로 독립해 나오기 위한 비용 감안하여, 최종 종자돈 3억~3.5억 정도를 
      Gap으로 2호기를 하나 더 매수(ex. 동대문구나 관악구)

      향후 1호기 시세차익과 2호기 시세차익을 합쳐서 상급지 Gap 매수

 3. 10월 되면 1호기 매도하여 상급지 바로 이동

     상급지가 이미 올랐지만 1번과 2번 진행하는 사이 더 빠르게 오를껄 고려해, 양도세가 높더라도 일단 2년 되면 

     1호기 바로 매도하고 현 종자돈까지 뭉쳐서(이래저래 계산하면 총 12억 정도 Gap 가능) 상급지로 바로 갈아타기

어떤 방향이 더 현명한 걸까요. 아니면 이 방향을 정하기 위해 제가 더 알아보고 고민해봐야 하는 게 뭘까요.

도움 부탁드려요.

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