송파구 신천동 파크리오 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 112조 이돌맘]

✅아파트명

송파구 신천동 파크리오 아파트 수익률 분석 보고서

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

서울시 송파구 종사자수 400,781 S급

서울 내에서 어느정도 위상인지 봤더니

• 서울에 25개구 중 S급 지역이 5개인데 그 중 하나
• 상위 25%에 들고
• 종사자수로 보면, 서울 전체 종사자수 중 7%에 해당 (참고: 강남은 14%)
• 영등포구와 종사자수는 비슷하지만, 종사자수 1등 강남을 바로 옆에 갖고 있다는게 훨씬 큰 장점이라서 가격대가… 가격대가..!!!

2. 교통

강남 28분 / 여의도 50분 / 시청역 45분

강남까지 30분 컷으로 갈 수 있다는게 정말 극한의 메리트다.

수요가 가장 큰 강남에 30분으로 갈 수 있는데다가, 여의도/시청역도 1시간 내로 커버 가능하니, 한 쪽이 강남에 다니는, 연봉이 적지 않은, 아이는 비슷한 환경의 가족 속에서 키우고 싶은 맞벌이(IT업계나 대기업 등)에게 정말 좋은 선택지가 될 것 같다.

3.학군

잠실중 95% / 방이중 72% / 풍성중 83% / 풍납중 82%

잠실 엘리트 쪽에 비하면 학군이 아주 뛰어난 것은 아닌 중학교로 배정되는 위험(?)도 있지만, 평생을 학군과는 거리가 먼 영등포구 대림동 옆에서 살던 나에게는 80%만 넘어도 너무나 감사해보인다. 이 정도면 학업에 너무 욕심 안 내면서도 아이를 준수하게 키우긴 너무나 우수한 환경이라고 본다. 하지만 난 아무리 다음에 여기로 갈아탈 수 있다고 하더라도… 여기에서 아이를 키울 수 없다는게 함정이다… 내 아이들은 이미 다 컸을 시점이니까… 그게 나의 마음을 슬프게 하지만… 노년에라도 여기에서 산책할 수 있다면 얼마나 좋을까? 손주가 여기 근처에서 놀 수 있다면 얼마나 좋을까? 그냥 이런저런 생각을 해본다.

4. 환경

서울 아산병원

홈플러스

롯데마트 2개

롯데백화점

하나씩은 다 있다! 다 롯데라는 단점이 있지만…

현대가 좋은데… ^^

그럼 역시 여의도 구축아파트로 수익률 보고서를 쓸 걸 그랬나.. 하지만 끝까지 써본다.

5. 공급

더샵송파루미스타 179세대

잠실더샵루벤 327세대

소소한 공급이라.. ^^ 사실상 큰 가격변동까지는 없을 듯 보인다. 

하지만? 잠실에 사는 사람이 잠실에 있는 아파트만 보진 않겠지.. 다른 지역도 꼭 봐야할 것 같다.

부동산 지인에… 전출입을 보자…

아주 친절한…

부동산지인에서 보니, 강동구, 강남구, 성남시, 하남시와 인구를 자주 주고 받는다.

여기 공급도 확인해보았다.

25년 이후 공급이 절벽이다. 그나마 산성역헤리스톤이 규모가 다소 있어서, 27년 12월 쯤 만기가 다가오는 물건에 투자하는 것은 주의가 필요할 것 같다. 외곽지여도, 경기도여도, 신축을 바라는 조금 금액대를 늦추고 싶은 수요도 은근 빠져나가는 모양새를 자주 봤어서… 아마도? 실제로 영향이 있는지는 27년 12월에 지켜보는 것도 재미있을 것 같다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 이미 전고점을 뚫어버렸다~

토허제 풀리고, 내가 스마일님과 매물 보러 갔을 때가 불과 2달 전인데, 그때보다 호가가 2억이 올랐다.

그때.. 샀다면, 벌써 두달만에 2억을 번 셈이다.

그때 워낙 거래가 안 되어서 급매가 5천씩 떨어지며 나왔고, 나는 그때 급매가로 나온 물건을 몇개 봤다. 물론 내가 봤던 물건은 선호도가 조금 떨어지는 동이였다. 올림픽파크가 보이는 풍경 좋은 동임에도, 길가라 시끄러운 동. 비싼 아파트 사는 사람들은 찻길을 좋아하진 않더라…

스마일님은 한강뷰가 나오는 매물들도 보셨다고 했는데 아무래도 차이가 크다고 하셨다. 물론 가격도… ^^

현재는… 분위기 급반전… 그때 내가 스마일님과 본 가격이 가장 낮은 가격이었음을.. 그때 봤던 매물들이 정말 좋은 가격이었음을, 누구나 좋아하는 단지가… 매수자가 우위인 시장이 정말 귀한 것임을… 아마 평생 잊지 못할 것 같다.

아마 털었으면 더 좋은 물건을 더 싸게 살 수 있지 않았을까?

누구도 겁을 내고 사지 못했던 23년 1월에 못 샀다면….

적어도 24년 말에 정치적 이슈가 터지고 갑자기 시장이 얼어붙던 그 때, 내가 10억을 갖고 있었다면, 여기도 기회였구나.

물론 강남이나 서초 등은 아직 앞마당이 아니라서 같은 가격으로 무엇을 살 수 있었는지는 모른다. 비교평가가 안 된다.

강의에서 언뜻 듣기로는 같은 가격이면 더 좋은 급지의 물건도 살 수 있다고 들었다… 언젠가 1급지 앞마당으로 만들고 나면 비교를 해보면 재밌을 것 같다~

✅현장사진

아니 맘에 드는 단지였는데 사진 한장 찍은게 없네?? 

그냥 산책하던 어르신들, 동물들, 아이들 모습만 생생하다.

네이버 사진으로 대체한다…

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 상태는 아닌 것 같다… 전고점 뚫고 하이킥 중…

2) 환금성 : 환금성은 참 좋다. 거래도 참 활발하고, 저층이어도 충분히 수요가 있을 것 같다. 다만 엘리트 단지에 비하면 입지가 떨어지고, 바로 앞에 입지 더 나은 단지 새 것들이 들어왔기에, 그것보다는 전세 빠지는 것이나 매매 빠지는 것의 순서가 늦게 돌아오거나 밀릴 수 있을 것이다…. 뭐 그래봤자, 수요가 워낙 전국구 단위로 큰 곳이라 걱정은 없을 것 같다.

3) 수익률 :  수익률 자체는 200%까지 나오진 않지만, 은행에 비하면 훨씬 나은 80%다. 금액대가 크므로 80%만 되어도 7억이나 되어, 꽤 괜찮다고 생각한다. 하지만 투자 측면에서는… 수익률이 더 나은 것도 있지 않을까 싶은 것은 어쩔 수 없어보인다.

4) 원금보존 : 투자 기회를 이렇게나 짧게 주고, 규제 풀리니 이렇게 들썩이는 것을 보아하면, 원금보존은 확실히 가능할 것 같다 ^^…

5) 리스크 대비: 27년 12월 쯤 만기인 것은 조금 주의해야 할 것 같다. 하지만 수요가 꽤 큰 곳이므로 조금만 싸게 내놔도 잘 나갈 것 같다. 우리 가족의 잔금 여력은… 실제로 10억대 초반의 종잣돈이 있다면, 매수가 가능해보인다. 혹여나 세입자를 못 맞춰도 나머지 금액은 주담대나 대출 여력이 가능하다. 그렇지만 ^^ 지금 종잣돈이 10억 이상이 아닌게 문제다…^^ㅎ;;

나의 투자 결론 : 

같은 값이면 엘리트나, 입지가 좀 더 나은 앞의 단지들을 할 순 없는지 꼭 보고 들어가야 할 것 같다. 투자 기회는 참 짧게 주므로 준비해뒀다가 매수자 우위 시장이 왔을 때 빠르게 판단하는게 중요할 것 같다. 미리 주변 단지들 포함하여 사장님들과 인맥을 쌓아두는게 좋을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

불가능하지 않다!! 운이 좋으면… 한번 더 갈아타면 갈 수 있을 것 같다.

하지만 같은 값이면 파크리오가 최선인가? 

엘리트를 갈 순 없나? 강남 서초를 갈 순 없나? 꼭 확인하고 들어가야 할 것.

1급지 앞마당이 송파 외 없기에 비교 평가가 불가능하다…

파크리오를 선택한건 그저 순전히 엘리트는 단지 컨디션이 내 취향이 전혀 아닌데(내 취향에 불과할 뿐 사람들은 그걸 좋아한다는건 알고 있다…), 파크리오는 조경이 너무나도 내 취향이기 때문이다… 알러뷰…

노년에 실거주를 고려한다면… 싼 가격에 파크리오를 매수할 수 있다면 정말 베스트일건데,

그게 아니고 투자 목적이라면 꼭.. 비싼 구간에 있지 않은지 체크가 필요해보인다…

남편은 송파로 갈아타기 할거면, 여의도도 고려해보자고 한다. 구축이라도~ 

우리 부부의 추억이 많은 여의도니까…

수도관 교체 공사(….^^….아무리 구축이지만… 녹물을 조금이라도 피하고 싶다…)한 여의도 구축과 꼭 비교해보는 것도 좋을 것 같다… 

의식의 흐름으로 완성한 수익률 보고서… 

이런저런 생각을 적어봤고, 나중에 10억 달성하고 이 글을 보면 재미있을 것 같다^^