부산광역시 부산진구 연지자이2차 수익률 분석 보고서 [열기85기 1번쯤은 0혼 담아 꿈을 2뤄보조 순호]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

연지자이2차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

부산진구의 직장은 부산 내에서 가장 많은 종사자수가 근무.

질적으로도 우수한 300인 이상 종사자수가 34개로 가장 많다.

월소득은 원천징수, 주소지 기준으로 높은 편은 아님. (해운대, 동래구, 남구 높음)

→ 부산의 직장은 다른 구에 비해 양과 질적으로 우수한 편이나 고소득 직장이 있거나 거주하는 인구는 많지 않아 보인다. (상권이 매우 많고, 빌딩 직장가도 확인 할 수 있음)

고소득의 거주자는 해수동남에 주거하면서 출퇴근하지 않나 싶음. 

2. 교통

  부산진구의 교통은 1호선, 2호선이 지나고 있다. 중요한 부분은 부산진구의 서면은 물리적으로 중심지에 위치해 있으며, 실제로도 진구는 상권의 중심 역할을 수행함. (해운대의 센텀과 부산진구의 서면의 역할이 나뉨)

부산에서 활용도가 가장 높은 노선은 1호선과 2호선이다. 그중 서면은 1호선과 2호선 모두 활용할 수 있는 역이다. 

연지자이2차가 위치한 곳도 서면역과 멀지 않는 중심부에 위치함 (서면역과 도보 20분)

3.학군

부산 진구의 학군은 나쁘지 않음 .

공립인 부산국제중도 진구에 있음. 

광무여자중도 90% 이상. 

학업성취도는 나쁘지 않지만 중학교를 기반으로 학원가가 형성되어 있지않고 무엇보다 괜찮은 중학교 근처에는 아파트 단지, 택지가 형성되어있지 않다. 동래의 사직이나 연제구의 거제, 수영구의 남천, 해운대의 센텀, 좌동 처럼 학원가+학업성취도 높은 중학교 + 아파트단지군이 형성되어야 학군으로 불릴 수 있으나, 진구는 학원가도 약하고 아파트도 많이 없다.

4. 환경

진구는 부산의 중심부에 있어 교통이 좋고 서면이라는 큰 상권이 형성되어 있으나, 거주하기에 최상의 환경은 아님.

일단 택지가 없으며, 언덕이 많아서 거주 요건이 좋은 편은 아니다. 아파트가 몰려있는 곳은 또한 연식이 오래되서 선호도가 낮음. 사람들이 좋아하는 곳은 시민공원 쪽에 위치한 연지~초읍 정도. 대장아파트인 래미안 어반파크가 있음.

그 전에는 서면아이파크가 시세를 리딩하였으나 시간이 지나면서 선호도가 옮겨짐. 

현재 시민공원 인근에 재개발이 진행중이라 해당 재개발이 완공될 때 쯤, 확실한 1등 생활권이 될 것으로 보이며, 부산에서 대표되는 생활권 중 하나가 되지 않을까 생각이 듬.

5. 공급

부산의 공급은 25년 부터 적정 공급 이하이다. 또한 공급은, 남구에 몰려 있다. 

현재 진구에서는 양정자이더샵SK뷰가 입주 중인 상태이고, 진구에는 큰 입주가 없음.

하지만 남구에 대단지 입주가 계속 진행되므로 주의를 기울여야할 것으로 보임.

남구와 진구의 수요는 상당히 겹칠 것으로 보이며 지리적인 위치가 가깝기 때문에  전세를 3년으로 맞춰야 할 것으로 보임. 

그럼에도 부산진구의 단지들 가격대가 매력적이기 때문에 충분히 리스크 감당이 된다면 투자가 가능할 것으로 보인다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 전고점 대비 38%까지 하락한 상황.

전세가유은 70%로 나쁘지 않은 전세가율. 

전세가격이 아직까지 치고 오르지는 않았기 때문에 전세가율은 높은 편은 아니다. 

그럼에도 해당 단지는 6.4억까지 갔던 단지인데 현재 2억가량 빠진 상황. 

못해도 1억은 상승하지 않을까 생각이 든다.

100% 수익률만 달성하더라도 5.9억 정도니깐, 충분히 달성할 것으로 보임.

수익금으로만 해도 1.4억 정도 된다.

전세가격이 더 올라 1억 내외로 투자가 가능하다면 훨씬 더 높은 수익률을 보일 수 있을 것으로 보임.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 해당 단지의 전세가율은 70%이고, 전고점 대비 38% 하락한 상황.

부산 내 비슷한 가격대

<부산>

해운대 좌동의 두산 1차 (4.6 / 2.9)

동래구 사직쌍용예가(4.1 / 2.9), 동래삼정그린코아포레스트 (4.4 / 3.0)

연제구 연산경동메르빌 (4.6 / 3.2)

남구 대연파크푸르지오 (4.9 / 3.7), 메트로시티4단지 (4.9 / 3.2)

부산 외 지방 

<대구>

대구 중구 남산역화성파크드림 (4.7 / 2.8), 대구역센트럴자이 (4.6 / 2.7)

<대전>

대전 서구 복수센트럴자이 (4.6/3.0), 샘머리2단지 (4.2 / 2.6)

<광주>

광주 서구 유니버시아드힐스테이트2단지 (4.5 / 3.2)

광주 광산구 수완우미린2차 (4.6 / 3.2)

<울산> 

울산 남구 롯데캐슬골드1단지 (4.9 / 3.4)

이하 중소도시도 있으나 비슷한 투자금이라면 광역시가 더 좋기 때문에 제외

지역의 수요 크기가 작은 울산, 광주는 후순위로 빼도 괜찮을 것 같음.

광주, 대전, 울산 모두 좋은 단지이긴 하나 대전과 광주는 입주 물량 때문에 후순위.

울산은 공급이 없어 괜찮은 투자처가 될 수 있을 듯함. 

하지만 시세차익과 저평가 관점으로 본다면 부산, 대구가 더 매력적으로 보임.

부산 내에서 비교평가를 해보자면, 

해운대 좌동은 생활권 내 선호도가 떨어지는 구축단지이다. 

사직 쌍용예가는 1등 생활권에 선호도가 괜찮은 단지이며 현재 가격이 매우 저평가 되어있는 것으로 판단된다. 
동래구의 삼정그린코아 또한 연식대비 가격이 싸다고 판단됨. 

연제구의 연산경동메르빌은 주변의 더샵이나 롯데캐슬에 비해 선호도가 많이 뒤쳐지고, 양정자이더샵SK입주 영향을 많이 받고 있음. 세대수도 많지 않아 우선순위가 낮음.

남구의 대연파크푸르지오 또한 연식이 괜찮은 단지에 전세가가 잘 받쳐준다. 남구 중심부에 있어 나름의 선호도를 가지고 있다. 메트로시티4단지는 땅의 가치가 매우 높은 단지로 5억대 가격에 육박함. 땅의 위치는 위의 단지 중 가장 좋음.

연지자이2차는 위에 언급된 단지에 비해 입지는 떨어지는 편인다. 

그래도 준신축 단지이고 15년 정도 되었기 때문에 조금만 손보면 될 것으로 보임. 

단지 가치 순서는 

사직쌍용예가, 대연파크푸르지오, 연지자이2차, 메트로시티4단지 > 두산 1차, 연산경동메르빌, 삼정그린코아 

가격을 대입했을 때 저평가라고 생각하는 순서는

사직쌍용예가 > 연지자이2차 > 대연파크푸르지오 > 메트로시티4단지 로 판단됨.

연지자이2차는 사직쌍용예가나 대연파크푸르지오랑 같이 후보지로 봐도 좋을듯함.

그만큼 부산은 가치가 높은 단지들이 많고, 현재 저평가 되었다는 생각이 든다. 

2) 환금성 : 

300세대 이상의 단지.

11년식의 준신축 단지. 

전세 수요가 탄탄함. 

해당 매물은 18층으로 고층에 위치함. 

5년 정도 보유한다고 해도 구축이 될 정도는 아님. 

3) 수익률 :

현재 가격 4.55/3.2억

전고점 6.4억 까지 간다고 했을때, 투자금 1.35억이므로 수익률은 137%이다.

5.5억 정도까지 간다고 했을 때, 1억 정도의 수익이 나는데, 수익률은 70% 정도.

수익률 70%는 충분히 달성할 수 있을 듯.

4) 원금보존 : 

현재 가격은 23년 하락했을 당시의 4억 (최저점)에서 5천밖에 오르지 않은 상황.

4억도 일부 거래이므로 거의 가격이 오르지 않았다. 

또한 4.5억은 16년도의 가격으로 10년전 가격에 머물러 있음.

더 이상 빠질 가격도 없지 않나 생각이 든다. 

5) 리스크 대비: 

부산진구의 양정동에 양정자이더샵SK가 2천세대 입주하였기 때문에 진구 전체적으로 영향을 미치고 있으나 점차 입주 물량이 줄어들고 있다. 다만 인근 지역인 남구에 입주 물량이 만세대 정도 예정 되어있다. (대연디아이엘, 두산위브더제니스, 해링턴마레)

26~27년에 입주 물량이 예정되어 있어 현재 전세를 맞춘다고 하면 3년 전세 계약을 통해 역전세를 헷지해야 할 것으로 보임. 

또한 시민공원 주변으로 재개발이 예정되어 있으므로, 해당 단지를 5년이상 보유하고 운영하기에는 무리가 있을 것으로 보임. 

나의 투자 결론 : 

부산진구의 연지자이 2차는 전고점 대비 약 40%정도 떨어진 상태로 충분히 저평가인 상태로 판단되며 투자가 가능한 단지.

부산의 다른 생활권과 비교해서도 가격 경쟁력이 있으며 단지의 선호도 또한 가격에 비해 뒤쳐지지 않는다. 

부산의 주요 입지에서 84를 1억 초반대로 투자할 수 있다면 좋은 기회이지 않을까 생각이든다. 

다만 26~27년 입주물량이 몰려 있으므로 전세 3년 계약을 통해 리스크를 헷지해야 할 것으로 보임. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 글로 써보면서 생각을 정리할 수 있었습니다.

감사합니다.