[1호기 경험담] 초보 투자자의 1호기 투자 단지 선정하는 과정 [순호]

안녕하세요 ~ 순호입니다 :)

제가 매일 읽던 이 게시판에 글을 쓰게

되는 일이 오다니 신기한 일입니다 ㅎㅎ

저번주 금요일을 끝으로 매매/전세 동시 잔금을 치르며

1호기 투자 건을 마무리하였습니다.

작년 12월 매매계약을 체결하고,

운이 좋게 1월에 바로 전세 뺄 수 있었습니다.

그간의 과정에서 제가 가장 힘들었던 과정인

투자 매물 찾기 과정을 복기해봤습니다.

아직 1호기를 열심히 찾고 계실 분들께

조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.

| 지역 선정하는 과정

note : 먼저 말씀드리자면 완벽하게 체계화된 프로세스를

통해서 1호기 투자처를 찾지 못하였습니다.

처음에는 모든 앞마당에 저평가된 단지들을

찾아 한데 모아 비교평가를 하기 시작하였습니다.

수도권 / 광역시 / 중소도시로 나눈 다음,

매달 쌓아가는 앞마당을 비교평가하며 1등을 뽑았습니다.

1등을 뽑아도 전고점이 높은 것,

즉 그래프 붙여서 더 많이 올랐던 단지로

순서 매기는 수준 밖에 안되었습니다.

일단 그것밖에 못하더라도 강의와 코칭,

선배님들의 의견을 점차 점차 붙이면서 비교 평가를

조금 더 정갈하게 바꾸려고 노력했습니다.

23년 봄.

대디 튜터님께 투자코칭을 받으며 앞마당 내에서

1등 뽑은 물건에 대해 전반적으로 검토 받았는데요.

그때, 도시의 위상과, 인구수만으로 좋다, 나쁘다를

판단하면 안된다는 것을 배우게 되었고,

지역 내 구축이 많은지, 신축이 많은지에

따라 가치가 달라질 수 있다,

광역시 조차도 가장 좋은 입지의 구축 이외에서는

안볼것 같다고 말씀해주셨습니다.

또한, 중소도시에서는 이 가격대라면

저금 저렴한 것 같다고 말씀해주셨습니다.

코칭을 통해 도시마다 핵심선호도가

따로 있다는 것을 어렴풋이 배우고

각 생활권마다 어디까지 투자가능하고

싼 가격대가 얼마인지 조금씩 감을 익혀간 듯 합니다.

23년 여름.

운영진을 하며 행복물개님과의 대화에서

광역시에 대한 이야기가 나왔습니다.

그때의 해주신 말씀을 잊을 수 없었던 것 같습니다.

저는 당시 해당 지역에 대해 선입견을 가지고 있었고,

그 단지가 좋은지 잘 모르겠다고 말씀드렸었는데요.

물개님은 제 말을 듣고선 이렇게 일침해주셨습니다.

"아직 순호님은 해당 지역의 가치를 제대로 모르시는것 같습니다"

그 이후에 내가 잘못된 생각을 지니고

있었다는걸 반성하게 되었고,

광역시를 다시 바라보게 되는 계기가 되었습니다.

23년 가을

실전반을 하면서 만든 앞마당이 너무 싸다고 판단했고,

실전반 튜터님이셨던 암바튜터님께

해당 지역의 매물에 대해 여쭤봤습니다.

제가 그 단지를 선정했던 이유는

단순히 고점이 가장 많이 올랐고,

지금 고점 대비 하락율이 30~40% 사이기 때문에

적어도 잃지 않을 것이라고 생각했었기 때문입니다.

하지만 전세가격이 받쳐주지 못해

8천~1억 가량의 투자비가 드는 상황이었습니다.

튜터님께서는 수도권 외곽지역은 투자 순서에서

굉장히 후순위일 수 있다고 하셨습니다.

언제 상승할지 모르고,

상승이 오지 않을 수도 있다고

말씀해주셨어요.

저평가 된 것은 맞지만 투자 우선순위에서는

밀리는 것이 사실이다라고 알려주셨습니다.

그리고 첨언으로 중소도시, 광역시도

좋은 기회가 될 수 있다고 덧붙여주셨습니다.

이때 투자에도 저평가되었다고 무조건 투자하는게 아니라

투자 우선순위를 따라야함을 알게되었습니다.

23년 겨울

마침내 투자 단지 후보군을 추려서

라즈베리 튜터님과 매물코칭을 받았습니다.

중소도시 1개 , 광역시 1개를

후보군으로 뽑아서 문의하였습니다.

이 과정에서 튜터님과 질의응답을 하며

굉장히 많은 인사이트를 얻게 되었습니다.

1) 투자금에 대해서 설정해야한다.

해당 지역에서는 단지마다

투자금을 설정해야 한다고 알려주셨는데요.

준구축이라면 5천만원 이내,

신축이라면 7-8천만원도 괜찮다고 하셨습니다.

(이때 단지마다 투자하는 금액을 달리 봐야한다는

것을 처음으로 알게 되었습니다)

2) 매도 시점을 잡아야하다. (예상 수익률 확정)

지방은 계속 가져가야할 물건이 있고

그렇지 않은 물건이 있으므로

얼마에 매도할지 결정해두고

가야한고 말씀해주셨습니다.

3) 투자금이 줄여 절대적인 수익률을 높여야한다.

구축 단지는 전세가가 매매가를

밀어올리는 형상을 보입니다.

실거주 가치가 높기때문인데요.

이말은 투자로서 가수요가 붙을 가능성이

낮다는 말과 같은 듯합니다.

따라서 전세금을 낮추더라도 인테리어에 많은 비용을 쓰지말고

투자금을 최대한 낮추라고 알려주셨습니다.

| 투자 단지 선정 과정

해당 광역시를 선택한 이유는 크게 두가지였습니다.

1) 다른 광역시 대비 비싸지 않은 가격대

2) 리스크가 낮은 상황

- 비슷한 인구수의 광역시 대비,

비교적 가격이 낮은 상황이고,

- 공급물량이 극도로 적은 상태이며

- 중심부 신축단지의 입주로 인해

부동산이 주춤한 상황이지만,

전세 소진속도가 상당히 빨랐습니다.

(신축단지를 봐야한다고 말씀해주신

인턴튜터님께 감사드립니다.)

를 선택한 이유는

- 앞마당의 다른 광역시 비해서 택지가

부족하여 구축도 의미 있다고 생각하였습니다.

(관련컬럼 https://cafe.naver.com/wecando7/6184220)

- 해당 도시에서 선호도가 높은 구에

선호도가 중간 이상인 생활권이며

- 지역 내 입지가 더 낮은 구축들의 가격과

거의 차이가 나지 않음. (상대적 저평가)

- 전세가와 매매가가 우상향하는 단지로

저가치 단지는 아니라고 판단

- 1호기 투자이기 때문에

투자금이 적게 들어가길 원했고

- 더 버는 투자는 아니더라도 잃지 않는 투자라고 생각하였습니다.

매물코칭에서 OK받고 난 후에,

문의넣은 매물은 이미 날아가버린 상태였습니다.

하지만 코칭을 통해 적절한 매수가격을 알게 되었고

타겟팅이 된 상황이었기 때문에

해당단지를 꾸준히 관찰하며 매물임장을 하였습니다.

매물을 모두 정리하고 매일 거래 상황 및 매물을 지켜보면서

로얄동 가격대, 인테리어 상황,

부동산 매물현황 등을 파악하였습니다.

(관련 컬럼 https://cafe.naver.com/wecando7/9563390)

여기서도 인맥이 상당히 큰 영향력을 발휘하였습니다.

아마 뮤트 조장님이 안계셨더라면

투자의사결정의 질이 매우 떨어졌을 것 같고,

심지어는 투자도 못했을 것 같습니다.

동료분이 해당 단지에 투자를 했는데,

전세빼기 어려웠던 시기에 Btype 은 호가 1억을 낮춰도

전세를 뺄 수 없었다는 이야기를 해주셨습니다.

아무리 싸다고 하더라도 구축에서는

그래도 선호되는 동호수를 선택해야겠다

생각하게 되었습니다.

그 이유는 저는 여전히 초보이고 나중에 전세 맞출 때,

매도할 때도 고려해야겠다 생각을 했기때문입니다.

그래서 비선호구조인 B type은 제외하고,

코칭때 넣은 단지보다 더 높은 층을

500만원 더 주고 매수하게 되었습니다.

정말 열심히 해서 눈에 불을 키고, 피땀흘려 만드신 분들에 비하면

제 경험담은 .... 너무 어렵지 않게 한거 같네요.

쉽게 쉽게만 하려고 한 게 아닌가 싶어 반성이 되네요.

돌아보니 제가 한 게 거의 없습니다 ㅎ

다 주변의 좋은 분들 덕분에 할 수 있었던 것 같아요.

1호기 투자의 1등공신인 뮤트조장님,

언제나 제 걱정해 주시며 인사이트 나눠주시는 물개님

전세 빨리 빼야한다며 얼른 물건 내놓고 준비하라 일침해주신 키님

임장지에 대해서 상세히 말씀해주시고 늘 전화주시라고 격려해주시는 이닌님

늘 따뜻하게 응원해주시는 온유님

인테리어, 법무사 다 퍼다주신 포도반장님

늘 응원해주고 힘들때마다 격려해주시는 노쯔님

튜터링을 통해 비교평가가 무엇인지 알려주신 암바 튜터님

매물코칭으로 시야를 확장시켜주신 따수운 라즈베리 튜터님

아무것도 모를 때, 투자의 로드맵을 알려주신 부자대디 튜터님

많은 동료분들의 응원과 격려로 투자를 할 수 있었던 것 같아요

소중한 사람들이 도와주셨던것 만큼 저도 실력을 키워 도움이 필요하신분들께

나눠줄 수 있는 투자자가 되고 싶습니다.

협상, 전세, 인테리어 과정은 이번 달 내로 작성하여 또 공유해보겠습니다.

확언과 확언 공유가 정말 효과가 좋은 것 같아 글에 박제합니다 ㅎ

| 복기 및 개선점

-투자이기에 많은 돈을 넣고 싶지는 않았기 때문에 범위를 20평대로 좁혀버림.

-지역과 단지가 제 각각이라서 언제 매물코칭을 넣어야할지 시점도 제대로 못잡음.

-매물을 다 털지 못한점

-감정에 의해 선택한 점

-다음날에도 매물보기로 예약했는데 그 매물안보고 해버림

(얼마 후 해당 매물이 천만원 더 낮게 거래된 것 확인, 내가 투자한 단지보다 더 싸게 거래됨)

-튜터님이 말씀하신 더 괜찮은 단지를 매물도 보지 않았고, 매물 털려고도 안함.

-튜터님이 말씀하신 투자금보다 5백만원 더 들어감.

-또한 인테리어 최소한으로 하라고 했지만

전세가 안빠지면 어떻게하지 하는 걱정과, 첫투자의 욕심에

인테리어 비용 천만원 넘게 사용.

-매물코칭에서 후보 2개 중 중소도시는 열심히 찾지 않은 단지를 올림.

→ 하나의 단지에 꽂혀버림. 더 넓게 생각해야겠다는 이성적인 판단을 하지 못함.

빨리 1호기를 하고 끝내버리고 싶다하는 조급함에 의사결정 수준이 매우 떨어짐.

-뮤트조장님이 30평대 가격도 다 알아보고 매물임장도 해보라고 하셨지만 그렇게 하지 못함.

-투자 단지를 폭넓게 보지 못함. 우선순위를 세우지 못함.

정리 :

Step 1. 영점 조절하기

강의, 튜터님, 선배님의 경험을 통해

지역마다 저가치와 저평가 판단

Step 2. 투자 범위 좁히기

수도권 외곽 지역 → 지방으로 범위를 좁힘

Step 3. 매물코칭을 통한 타게팅

내가 선정한 단지가 투자 가능함을 알게됨.

매수 금액의 기준선 파악

매물털기

출처 입력

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