신도림롯데아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 112조 긍정첫째]

✅아파트명

  신도림롯데

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

구로구 종사자수 240,689 / 사업체수 52,791

서울 내 A등급으로 가디, 구디 업무지구의 영향이 큰 것으로 판단

2. 교통

강남 40분/  여의도 26분/ 시청 32분  

3.학군

신도림중학교 90%, 영림중학교 69%

4. 환경

아파트: 총 11개동 700세대, 평지, 개별난방, 깨끗한 조경 및 넓은 주차공간

교통 및 상권: 1호선 구로역 초역세권+2호선 신도림역 도보 15분 더블역세권, 현대백화점 디큐브시티, 테크노마트, 

나인스에비뉴, 홈플러스, 이마트 등 주변 상권 우수함 

공원 및 학교: 거리공원, 도보 5분 거리 미래초등학교 배정으로 구로구 내에서 환경이 우수하다고 판단됨

5. 공급

개봉루브루 2026.4 295세대, 천왕역모아엘가트레뷰 2025.7 440세대 총 735세대 입주 예정으로 적정수요 1,934에 50% 되지 않아 공급절벽으로 수요가 많아지면 가격상승의 요인이 될 수도..

그러나 전,출입 현황과 인접 도시 공급물량을 살펴보니 구로구와 인접한 경기도 부천에 소사구 중심으로 총 3,500세대, 경기도 광명에 총 14,505세대 도합 총 18,000세대의 공급이 예정되어 있어 부천시, 광명시로 많은 전출이 이뤄지고 있는 현상이 나타나고 있다.

이에 신축 파티가 예정되어 있는 인접 경기권으로 수요가 분산될 것이고, 신도림에 대한 수요가 감소함에 따라 적절한 매수시기가 올 수 있지 않을까라는 예측을 해본다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

신도림 롯데 24평 현재 매매 7.4억, 전세 5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 5월 매매 8.85억 전세 5.6억

5년 내 저점 매입시: 2020년 9월 매매 6.4억 전세 3.16억

현재 고점 대비 45% 빠져 있다는 부분을 확인 할 수 있다. 

너바나 선생님이 수업 중 고점 대비 20%이상 빠진 곳은 매수 기회라고 말씀하셨는데 위 매물이 그 중 하나일 수도 있다는 생각이 들고 또한 주변 같은 평형 시세 대비 1~2억 정도 저평가 되어 있다고 판단이 된다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 직장, 교통, 학군, 환경, 브랜드를 기준으로 가치를 보고 주변 시세 대비 가격을 보았을 때 어느정도 저평가 되었다고 판단됨

2) 환금성 : 700세대 이상 아파트이며 더블 역세권, 주변 상권, 주변 같은 평형 시세, 공급물량 적고, 거래건수도 꾸준한걸 보아 수요도 어느정도 있다고 보아 환금성 괜찮다고 판단됨

3) 수익률 : 저점 기준 연 수익률이 6%로 목표 수익률인 10%에 조금 못 미치지만 가치와 고점 매매가를 보았을 때 더 올라갈 여지가 충분하다고 판단됨

4) 원금보존 : 앞으로 이어질 공급절벽과 꾸준한 수요 경향이 이어진다면 매매 시세차익+전세상승분으로 투자금 회수가 가능할 수도 있다고 판단됨

5) 리스크 대비: 전세가를 너무 무리하게 받지 않으면서 전세보증금의 5~10% 현금 유동성을 확보한다면 어느정도 리스크 햇지가 가능할 것이라고 판단됨

나의 투자 결론 : 위 아파트에만 매몰되기보단 같은 금액으로 투자할 수 있는 다른 아파트가 있는지 부단히 찾아봐야할 것이고 현재 시행 중인 건강한 가계흐름을 꾸준히 가져가면서 종잣돈을 착실히 모아 투자기회가 왔을 때 무릎 아래에서 매수할 수 있는 상태를 만들어야겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 공부 시작 전에는 서울에서 내가 살 수 있는 집은 없을거야라는 회피성 생각에 가득했지만 현실을 바꿀 수 없다면 내가 바껴보자라는 마인드로 공부를 시작하고 강의수강, 독서, 임장, 경제뉴스 확인 등을 꾸준히 하다보니 서울에서 내가 살 수 없는 집은 없다라는 자신감이 생기고 있는 것 같다.

열심히 꾸준히 부단히 공부하고 비교평가를 하다보면 나의 재정상황에 맞춰 타겟에 들어오는 집도 더 많아 질 것이라 생각하며 농부 같은 마인드로 투자에 임해야겠다.

또한 작성하면서 데이터를 찾기 위해 이것저것 검색하다보니 다음에 보고서를 작성할 땐 훨씬 수월해질 것 같다.

역시 처음이 어렵지 실행만 한다면 뭐든 결과물이 나오는 것 같다!