서울/수도권 투자, 이제는 내집마련이 아닌 투자자의 마인드로.. [서울투자기초반 21기 81조 미호미호]

[나에게 특히 와 닿았던 점]

가장 중요한 세가지

1. 적절한 가격의 범위=적절한 가격 중 가장 좋은 단지.
2. 약점이 있는 단지를 오히려 투자의 관점으로 더 유심히 보라. (리스트를 만들고 매달 시세트레킹)
3. 서울/수도권 아파트는 저가치가 없다. 우선순위만 있을 뿐이다.

서울/경기 투자범위

• 기준=강남 접근 1시간 이내 저평가 단지
• 과거 기록을 보면, 서울/경기 아파트는 장기적으로 전세가격이 상승했다. 그러므로 저가치 아파트는 없다고 본다. 투자 우선순위만 있을 뿐..
• 아파트가 좋고 나쁜게 중요하지 않다. 현재는 아파트인 것이 중요하다. Why? 서울에 아파트가 부족하다. 공급이 없기 때문에.. 아파트면 된다. 사람들은 아파트를 선호하기 때문에 구축이어도 수요가 있다.
• 서울에서 가장 선호도가 떨어지는 아파트도 (매매가는 내려도) 전세가는 오른다. Why? 인플레이션 + 아파트이기 때문에! 

잃지 않는 투자란?

• 싼 것을 사놓고 오를 때까지 즐겁게 기다리다가 판다.
• 싼 것을 사서 모은다.
• 싸지 않은 것, 오를 것 같은 것은 쳐다보지 않는다. 싼 것(=아직 반응이 없는 것)을 사게 되면 잃지 않는다. 전세가 상승으로 인한 현금흐름은 덤!!
• 같은 지역에서도 선호도가 높은 지역과 낮은 지역이 있다. 선호도가 조금 낮더라고 투자대비 수익율이 좋을 곳을 찾아야 한다.

더 버는 투자란? 

“좋은 기업을 적절한 가격에 사는 것이, 평범한 기업을 헐값에 사는 것보다 낫다”_워렌버핏

• 내 투자금 안에서 가치가 더 좋은(=선호도가 높은) 아파트를 적절한 가격(=전고점 대비 15%이상 하락)에 사는 것이다.
• 좋은 단지(강남 1시간 이내)를 찾고, 적정가격(전고대비 15%이상 하락)에 매수하여, 최대한 오래(5년이상) 보유하라!!
• 투자자의 마인드로 보라! 약점이 있는 단지를 봐라. 단! 강점이 꼭 1개는 있어서 전세수요를 끌고 올 수 있어야 한다. 로얄동, 로얄층보다 단지 자체가 좋다면, 약점이 있는 동, 층을 싸게 사서 수익율을 높이는 것도 방법이다.
• 투자금 내에서 전고점이 가장 높은 단지를 선택한다면 괜찮을 확률도 높다. (가격이 높았다=선호도가 좋은 단지)

[나에게 적용해보고 싶은 점]

1. 앞마당을 만들고 생활권 우선순위를 정한다.

=>  강서구->영등포구->다음은?

2. 약점이 있는 단지 (a. 4급지 이하 비역세권 신축, b. 역세권 구축, c. 평지 나홀로 신축 등)를 추리고 매-전 차이가 ‘종잣돈+1억’을 만족하는 단지를 리스트업해서 시세트래킹 양식을 만든다.

=> 강의 참고하여 나만의 시세트레킹 양식만들기

3. 최소 월 1회 매매가(4층 이상 최저가), 전세가(최저가)를 트래킹한다.

=> 꾸준히 반복한다.

4. 앞마당을 늘리면서 반복한다.

=> 꾸준히 반복한다.

5. 매-전 차이가 줄어들어 투자 기준에 들어올 것 같은 흐름을 보이면, 가치가 가장 좋은 생활권의 선호 단지부터 전수조사를 진행한다.

=> 입지(교통), 택지(환경), 연식 등 사람들이 살고 싶어하는 선호도가 높은 생활권과 단지를 파악하는 눈을 기른다.

6. 앞마다 3개이상 되고, 투자시기가 되었다고 판단되고, 내 투자범위에 들어오면, 2025년 내 무조건 투자한다!! 

=> 더 이상 공부만 하지 말고! 행동한다!!

“돈을 버는 것이 아니라 자산을 쌓아가는 것”이라고 생각해야 한다. 아파트의 매매 가격이 오르는 것 보다, “전세가가 올라 현금흐름을 만드는 것”이다. 현금흐름을 만드는 것이 가장 중요하다!