대연힐스테이트푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 20조 부자되기지금시작]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

대연힐스테이트푸르지오

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

부산시 남구 종사자수 : 93,744

2. 교통

해운대역 17분 / 센텀시티역 12분 / 서면역 14분 

3.학군

대천중학교

남천중학교

4. 환경

성모병원 용호동 6.5km 자차17분

대형마트 문현이마트 4.5km 자차11분

→ 대형마트는 멀지만 아파트 상가 배달 슈퍼가 잘 되어있어 주로 동네 슈퍼 이용

5. 공급

남구 2027년까지 1만세대 이상 입주물량 많지만 힐스테이트푸르지오 보다 전반적으로 하급지에 해당하므로 전세, 매매가가 흔들릴 것 같지 않음.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

경성대역에서 가까운 101, 102,103동이 로얄동으로 시세를 이끌고 있음

남동향과 남서향의 가겨에 차이가 있고 판상형, 타워형의 타입별로 가격의 차이가 있음.

용소초와 가까운 106, 107, 108동도 수요가 높은 편임.

현재 시세: 대연힐스테이트 32평(전용84m) 현재 매매 9.3억, 전세 5억 3천

5년 내 고점 매입시: 2022년 3월 매매 11억 1천, 전세 6억

5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 7억2천 전세 4.8억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

저환수원리 평가

1) 저평가 : 전고점 대비 80퍼센트의 매매가율로 저평가 되었다고 보여진다.

2) 환금성 : 대단지, 초품아로 수요가 높은 아파트로 환금성 굿!

3) 수익률 : 현재 매매 후 전세를 맞추면 투자금이 4억이 들어가는 상황으로 투자금을 무두 회수하려면 전세가 5.3억에서  9.3억까지 올라야 함. 투자금 회수가 늦어질 가능성 있음. 전고점이 높아 시세차익을 기대할 수 있다.

4) 원금보존 : 전세가율이 62%로 높지 않아 전세가 더 내려갈 가능성 낮음, 전세가가 지속적으로 유지되고 있고 초품아, 경성대학교의 입지독점성을 갖고 있어 수요가 지속적으로 원금 보존 가능성 높다.

5) 리스크 대비: 급격히 전세가율이 상승하지 않았고 전세가율 57퍼센트로 역전세 가능성 낮아 리스크 관리가 가능할 것으로 판단된다. 

나의 투자 결론 : 

✅ 작성하면서 느낀점 :  **현재 이 아파트는 지난 달 금리 인하 후 가격이 다소 상승 중에 있으며 하반기 추가적인 금리인하의 기대에 상승의 여지가 있을 것으로 보여 투자 적정기로 판단된다.  실거주라면 투자 가치가 있을것으로 보인다. 그러나 실입주가 아닌 투자로 볼 경우 초기 투자금이 4억으로 높은편이라 서울 중급지 또는 경기도 광명, 수지, 성남등에서 더 나은 투자 물건을 찾아보려한다.