하왕십리동 청계벽산 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 22조 똑똑한소리]

✅아파트명

하왕십리동 청계벽산

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성동구 종사자수 203,221명

2. 교통 

강남 39분 / 여의도 44분 / 시청 21분

3.학군

마장중 78.5%

한양대학교사범대학부속중 70.4%

동마중 76.9%

무학중 68.7%

4. 환경

-대학병원: 한양대학교병원 - 차 12분

-대형마트: 이마트 왕십리점 - 차 9분

                 이마트 청계천점 - 차 8분

5. 공급

-청계리버뷰자이 2027.02 / 1670세대

-청계SK뷰(주상복합) 2027.05 / 396세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :

① 고점일 때 투자하지 않고 ② 끝까지 버틴다면 잃지 않는 투자를 할 수 있을 것이라고 생각함.

매매가가 현재 기준으로 저점 대비 29% 정도 올랐지만, 고점 대비 21% 정도 빠진 가격이니 더 오를 여지는 있다고 봄.

2) 환금성 :  

‘호갱노노’ 기준 최근 실거래 날짜가 25년 1월 초이고, 24년에도 월에 1회씩 실거래가 발생한 것으로 보임.

비교대상은 없지만 한 달에 1회 이상은 거래가 있는 것으로 보아 환금성이 나쁘지 않은 수준으로 생각 됨.

3) 수익률 :

돈이 많고 시간이 없는 초보 투자자가 거주하기고 오래 갖고 있을 목적으로 투자하기에 괜찮은 매물이라고 판단함.

4) 원금보존 : 

‘호갱노노’ 기준 고점이었을 때 전세가율이 30% 후반대에 달하는 때가 있었음.

서울 평균 전세가율이 70%인 점에서, 해당 시점에 투자했다면 원금보존을 못한 왕창 잃는 투자가 되었을 것.

전세가는 우상향 하고 있으나, 근처 용답동에 1,000세대 넘는 자이아파트가 들어서는 점을 고려하여 21년 10월과 같은 상황이 또 올 수 있다는 가능성을 염두에 두며 투자해야 할 듯.

5) 리스크 대비: 

내집마련 관점에서 최소 5년 이상 거주한다고 했을 때, 수익률이 크진 않지만 원금을 잃는 리스크는 없을 것.

시세차익을 위한 투자 관점에서 리스크 있다고 생각함. 고점/저점/현재 기준으로 적정 전세가율에 비해 낮은 전세가를 유지 중인데, 그만큼 투자금이 많아야 한다는 점에서 투자할 만한 가치가 큰 물건은 아닌 듯. 또한, 3년 내에 근처에 1,000세대가 넘는 입주물량이 터지는 이벤트로 인해 전세가가 좀 더 낮아질 수도 있는 위험도 있음.

나의 투자 결론 : 

✅ 작성하면서 느낀점 :