강남구 청담동 래미안라클래시 아파트 수익률 분석 보고서[열반 85기 1호기 등기7고 10억모으조 포춘리버]

✅아파트명 래미안라클래시

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 강남구S 서울 1등 말해모해

강남구>>서초구>중구>영등포구>중구(엑셀파일 나열순서가 아닌, 종사자 수/사업체 수 기준)

2. 교통 

청담역 7번출구 도보 3분컷, 지하철역 가는 길에 버스정류장 있음

강남업무지구 27분 버스 환승 1회

여의도9호선 약 40분 9호선 급행환승

도심업무지구 약 40분 지하철 환승1

3.학군 봉은/언주/청담중 모두 학업성취도 상위권, 특목고 진학률은 청담중만 5.5%

https://asil.kr/asil/sub/school_list.jsp ←출처

4. 환경

1km반경에 의외로 대형편의시설없음

강남을지대학교병원, 차병원 모두 약 2.6km 반경

옆에 노브랜드마트가 있으나 소규모, 신선품목 부족 / 평일 오후 시간대 시니어층 방문, 어린이 못봄

현대백화점(무역, 본점), 근처 중고등학교가 의외로 괜찮음(경기고, 멀리본다면 휘문고까지)

5. 공급

2025년 하반기 1,543세대 입주

2027~2029년 입주량 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

25년 3월 현재 고점 갱신

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 토허제 풀린 여파로 고삐 풀린 망아지마냥 오른 집값, 래미안클라시도 예외없이 오름

신고점 탄생, 심지어 앞자리수가 바뀌었기 때문에 결코 싸지 음

2) 환금성 : 직주근접, 도심업무지, 3키로 반경 내에 편의시설(병원,백화점) 인접

초품아는 아니지만 중고등학교 학업성취도가 좋은 

3) 수익률 : 매매가 31.6억/전세가 15.3억/투자금 16.3억으로 전고점 돌파해 수익률은 크게 기대할 수 없으나

추후 계속 신고가 갱신이 이루어진다면?!! (아무도 알 수 없는 미래)

4) 원금보존 : 강남구는 27년부터 29년까지 공급량이 없어 입지독점성 있음

전세가율 48%로 평균 전세가율 57.4%보다 낮음. 매매가 자체가 고가이나 강남구 대체 지역이 급부상하기 않는 한 OK? 

5) 리스크 대비: 29년까지 예상되는 입주량이 없으므로 신규공급물량이 생기지 않는 한 공급으로 인한 가격하락/역전세 리스트는 적은 편

나의 투자 결론 : 

강남구 토허제 해제 이후 가파르게 가격 상승 중, 신고가 연신 기록…

서울 강남이 아무리 좋아보여도 메타인지하여 가용금에 맞는 투자처를 선정할 것

소액투자 가능 물건을 찾아볼 것, 대체불가한 메리트가 있는 지역&공급량 적은 곳 or 지방 신축 Apt 공략하기

✅ 작성하면서 느낀점 : 

나만없어 1호등기

재테크에 문외한으로 지낸 동안 변화가 많았음을 실감함

첫 입사해에 나에게 대출받아 부동산을 매매해야 한다고 말씀하신 과장님을 믿었더라면

그것은 참진리였다. === 절취선 === 과거 후회는 그만. 후회한다고 해서 바뀌는 게 없으면 뭣하러? 

강남은 불장이라 신고가 갱신이 조금 더 유지될 것으로 보임(그 위험하다는 감에 의거)

다만 규제지역에 추가되는 3구가 더 가파른 상승세를 보일 것으로 예상됨

주거용이 아닌 투자목적으로 아파트를 보는 눈을 키우고, 편익을 위해서라면 기꺼이 비용을 지불하자는 마인드

(Income 확대를 위해 할 수 있는 일은 빨리 시도하자)

궁금한 점

1)왜 이 단지는 전세가율이 평균미만일까…

2)인구절벽이 온다고 일본부동산처럼 버블이 꺼진다는 의견 vs

해외투자처가 월세 개념을 안고 들어온다는 의견이 대립할 때

보수적이고 투자를 모르는 사람에게 설명한다면 우상향에 대한 근거를 뭐라고 답해야 할까?

3)광역시 도시에서 인구감소가 이루어지고 있는데 이건 기회일까?