화서역푸르지오더에듀포레 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 141조 올스테디]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

화서역푸르지오더에듀포레

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

수원시 장안구 종사자수  81,345명

2. 교통

강남 1시간3분(자차 35분) / 여의도 1시간21분(46분) / 시청 1시간24분(44분)  / 

삼성전자본사  1시간13분(자차20분) 

3.학군

정천중(상위4% 특목고10명 자사고9명), 대평중(상위13% 특목고9명 자사고7명), 율현중

4. 환경

스타필드, 롯데마트, 하나로마트, 수목원, 사이언스파크, GTX-C

성균관대학교

5. 공급

북수원이목지구대방디에트르더리체1차(2027.09. / 768세대)

서광교한라비발디레이크포레(2027.02. / 285세대)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 천천동 대장아파트로 2500세대 대단지 17년차 아파트, 전고점대비 20% 낮은가격

2) 환금성 : 대단지 아파트, 초품아, 중품아

3) 수익률 : 20% 수익금 5,500만원

4) 원금보존 : 전세가율65%, 대단지 초,중학교를 품고 있음. 스타필드, 수목원이 근접, 대단지 20년이하 아파트

5) 리스크 대비: 5,000만원 현금보유(전세금10%)

나의 투자 결론 : 

-전고점대비 20프로 하락한 금액 시세이나, 갭 2.5억 , 리스크대비 0.5억 보유 총 3억의 투자금액이 필요함. 

-수원 정자동 학원가 이용이 용이하고 초등 중등 고등학교가 단지와 가까이 있고 학업성취율도 수원장안구에서 상위권임. 

-실거주자로 주택매수자가 많음, 평수를 늘려가며 갈아타는 모습이 많이 보임. 

-전고점 달성시 투자금2.5억에서 전세상향금 1억 차감하여 투자금 1.5억으로 줄어듬.

매도시 매매차익 2억. 투자금 1.5억 수익률 33%

✅ 작성하면서 느낀점 : 

내가 선호하는 아파트는 전고점 회복했거나, 갭이 너무 커서 수익률분석보고서 대상으로 선택하기 어려웠다.

지인들의 선호 아파트인 상기 아파트의 수익률 보고서를 작성해보았지만 다른 아파트와 비교 평가가 되지 않아 저평가인지, 전고점회복을 못한것이 문제인지, 기회인지조차 판단도 안되고 투자 물건으로서 확신이 서지 않는다. 앞마당을 많이 늘려서 같은 값의 아파트들의 가치 비교를 해서 확신 있는 결정을 해보고싶다.