래미안위브아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 129조 원두]

✅아파트명

       래미안위브아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동대문구 종사자수 :  146,383명 , 사업체수 : 42,813

2. 교통

  강남역  46분, 여의도 41분, 시청역 35분

3.학군

가이드 따라서 학군 정보 찾았는데 왜 학업성취율이 아니라 다른 자료가 보이는 걸까요?

4. 환경

마트 : 롯데마트, 롯데백화점 청량리점

병원 : 서울성심병원, 한양대학교 병

5. 공급

 2025 13979 입주물량 예정.

2025년 적정 수요에 비해 8배 많은 수준으로 투자 리스크가 있음을 알수 있음.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점보다 12% 낮은 가격대 형성 되어 있는 상태로 투자를 하기에 적절한 시기인 것 같아. 

2) 환금성 : 각 직장 거점 모두 1시간 이내로 출퇴근 하는 맞벌이 부부에게 인기가 많아 보인다. 

인근에 마트, 병원 등 편의시설이 잘 되어 있으며 서울 답십리 초등학교를 품은 초품아 대단지이다. 다만 중학교 학업성취율이 좋지 않아 보이며, 인근 지역에 빌라 군집으로 주변 환경이 쾌적해 보이지는 않아 보인다.  환금성은 평균 이상으로 판단된다.. 

3) 수익률 : 저점에 투자를 하였고 다른 리스크가 없다면 연 평균 20% 수익률이 보장 되는 투자처였다.

4) 원금보존 : 다만, 현재 전세가가 횡보중이고 2025년 다량의 입주물량이 예정되어 있어 당분간 매매가 또한 횡보하거나 다소 하락할 것으로 보임. 장기간 실거주하기에는 나쁘지 않을 수 있겠지만 시세차익 투자로는 무리가 있어 보인다.  

5) 리스크 대비:  투자시 역전세 리스크와 당분간의 손실을 각오.

나의 투자 결론 : 보류 할 것 같다

✅ 작성하면서 느낀점 : 처음 하는 아파트 평가라서 아파트 선정부터 쉽지 않았다.  부동산 플랫폼이 익숙하지 않아 헤매느라 시간이 오래 걸렸지만 수익률 관점에서 바라본 아파트 평가라서 색다르게 다가 왔다. 

보고서를 작성하면서 갑자기 수익률 평가는 어느 단계에 하는 것인지 궁금해졌다. 

임장 후에 하는 것일까요? 아니면 임장 전에 하는 것일까요?