[서투기21기 2조 와이킼킼] 투자는 교통사고처럼 온다

[PART.1] 저평가/저가치

수익률 측면에서 본다/같은 가격차이를 보이면서 상승폭은 같다 (내집마련 관점에서 보지말고 투자 관점에봐라)

착각1: 약점이있는 단지를 약점이라 생각해야하는데 안좋은거라 생각하는거 ←이건 잘못된 생각

착각2: 무조건 1순위 단지만 한다라는 생각

 **순위를 정하고 좋은 것부터 접근하는 것은 맞지만 나만의 순위이다 하지만 결과는 후순위일 수도 있다.
- 내 조건에 맞는 거 하면된다 /반응이 없는 곳을 가야 가격 조정 가능
- 부동산 입장에서 살 사람에게 문자가 먼저 온다 

**매물임장 열심히!!

#더 좋다 덜 좋다
#자본주의 사회에서는 자산을 쌓는게 중요

서울 /경기 아파트는 장기적으로 전세가격 상승!!그러므로 저가치 없어!! 투자우선순위만 있을뿐

[PART.2] A지역 입지

큰관점에서 작은관점 으로 접근하기
**A지역 투자 시 선호도를 정말 잘 분석해야한다.
 
[인구]

- 투자로 직접적으로 연결되지않고 느낌만 보는 것이다.감잡는 정도(참고자료로 활용)

- 예쁘게 하지말고 해석을 잘해라

[직장]
- 종사자수가 많을수록 근처에 가깝게 살고싶은 수요가 높겠구나 라고 생각
- 심플하게 종사자 수만 봄
- 종사자수와 출퇴근 수요를 본다
- 강남 서초 중구 영등포 : 종사자수가 많구나/A지역은 둘다 아니다 라고 판단하고 넘어간다
- 지력내 주요 이자리가 몰려 있는 곳이 어디인지??
- 직주근접의 수요를 끌어들일 수 있을 만한 지역어딘지?

[학군]
- 학군지 단지라면 전세가 하락할 일은 많이 없다 전세수요관점에서 크게 걱정할 필요가 없다
- 중학교는 단지와 고등학교는 지역과 연결된다
- 특목고를 잘 보내는 중학교가 많은 지역을 선호하고 특목고를 가야 좋은 환경에서 뛰어난 학생들과 공부할 수있음
- 서울대를 잘보내는 일반 고등학교에 입학할 수 있는 지역(강남 서초 목동)
- 점점 내신과 수시의 비율이 줄어들고 있다
- A지역은 학군 으로서 의미가 있지 않다
-  학업성취도와 학원가가 만나면 시너지가 높다
-  B지역는 학군지로서의의미가 사라지고 있다 (선호 학교 초 1학년이 100명대)
   ㄴ더 이상 학군지로서의 의미가 없다
- 학군지로 의미가 없다는 게 투자로서 의미가 없다는 것이 아니다
- 학군지로 의사결정할 정도면 주변 환경 까지 무조건 확인하고 고려해야한다.

- 6학년이 될수록 학생수가 많아지네?
- ㄴ이 근처 중학교로 입학하기 위해서 전학 오는 것/상대적으로 수요가 있다

- 수요관점에서 분석하는 관점을 가져야함. 

- 아무리좋아도 수요가 없으면 의미가 없다.

[교통]
- 교통이 좋아도 주변환경이 좋지 않으면 애매하다 
- 3호선 업무지구임팩트가 큼
- 7호선은 3개업무지구를 지나가지만 3호선이 더 월등하다
- 9호선은 5개지나가는 너무 좋은 호선
-  5호선은 강남을 지나가지 않는다
**2>9>3>7>5>신분당 순서대로 선호도 판단
- 어떤역세권인지 판단해야 좋은투자할수 있다

[환경]
- 서울에 가성비로 매매할수 있는 지역 1억으로 할수있는 단지도 있고 전세가가앞으로 좁혀지만 1억미만으로 할수도 있지 않을까?
- 전세트레킹할때 매물양까지 같이 확인 

동료들이 보지않는 곳을 봐라

[PART.3] A지역 가격

[공급]
- 아실/호갱 /부동산 지인 3가지 입주물량 크로스체크
-  지수는 가격이 아니라 비율이다 지수가 100에서 200으로 간다 가격이 2배가 오른거다
    ㄴ변화하는 양상만 보면된다
- 공급물량과 전세가격은 반비례
- 공급이 많은데 전세가 상승?
  ㄴ수도권 전체에 공급물량을 봐야한다.수도권은 하나의 권역이기떄문에 수도권 전체물량으로봐야 이해할수 있다
- 수도권의 공급물량은 사람들의 심리를 이길 수 없다
- 수도권은 심리장 : 심리에따라서 전세/매매가 영향을 줌
-  2020년이후 임대차법 전세가는 수요공급을 논리전에 정책으로 인한 급등
- 모든자산은 인플레이션보다 급격하게 올라갈 수 없다
   ㄴ등락을 거치면서 장기적 우상향
- 전세를 빨리 빼는게 좋다(광고는 6억으로 하되 구두상 5.9로도 가능하다고 말해줘도 된다.)
- 네이버 광고 절대 최저가를 찍지않고 최저가 수준으로 내고 부사님에게 구두상으로 가능하다고 알려줌
- 헬리오시티 입주때 가락우성이나 관악드림은 전세가 빠지지않았다 (퉁쳐서 보면 안된다)
   ㄴ과거흐름을 잘 보야한다 /개별단지로 접근 해야한다.

용기를 내야되는 시기이다
 

[PART.4] A지역 소액 투자 전략

- 전 고점이 높다는 건 높은 상승 시작 전에도 높았다는 것
- 건물에 가치가 사라져 가기 때문에 연식이 중요하지 않고 역세권이 중요
투자는 내능력범위 안에서 하는것이다

투자는 교통사고처럼 온다

 

좋은 강의 감사합니다.