평촌 더샵센트럴시티 아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 85기 1호기 등기7고 10억모으조_원시킹]

✅아파트명

 - 경기도 평촌 더샵센트럴시티

✅위치(지도)

 - 경기도 안양시 동안구 위치

✅입지평가

1. 직장

- 경기도 안양시 종사자수는 272,065명으로 A등급이며, 이 중 동안구는 181,783명이 종사중입니다.

- 경기도에서는 1등. 안산시 (341,959명) > 2등. 부천시 (318,670명) > 3등 평택시 (276,230명)에 이어

   4등 (272,065명)이 종사중 입니다. 

2. 교통

- 강남역까지 1회 환승 후 37분 (4호선, 2호선)

- 도심업무지구 1회 환승 후 47분 (4호선, 1호선)

- 여의도 업무지구 1회 환승 후 43분 (4호선, 9호선)

3.학군

- 단지 입구 5분 거리에 특목고 진학률 11.7%를 자랑하는 부안중학교.

- 경기도 585개 중학교 중 특목고 진학률은 국제학교 제외 5등

4. 환경

- 반경 1km 내 한림대학교 병원 포함 총 3개의 병원 위치

- 이 외에도 평촌역 근처에 CGV, 이마트가 위치하고 있고, 학익천 산책로가 인접

5. 공급

  - 적정 수요 대비 입주 물량은 충분한 것으로 판단됨

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

- 21년 7월 10.9억 이후 23년 2월 8억찍고 반등, 현재 9.7억 까지 회복

- 23년 2월에 투자했다면 2년동안 약 1.7억원의 투자 수익 가능 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 매매호가는 10억 이상으로 전고점을 거의 회복. 싸지 않다고 생각됨

2) 환금성 : 25년에만 실거래가 5건 있고, 서울 주요 직장을 1시간 이내로 출근이 가능한 점, 지하철도 가깝고, 

     평촌의 특목고 진학률이 높은 중학교와 인접, 바로 뒤 천까지 보유하고 있는 환금성이 매우 높은 지역이라고 판단

3) 수익률 : 전고점을 돌파할 가능성이 높아보이지만, 현재 매매 호가가 이미 전고점 근처에 있는점을 고려했을때 

좋은 수익률을 기대하기 어려움

4) 원금보존 : 전고점을 거의 회복한 현재 상황에서 57%의 전세가율은 가격 하락시 리스크가 크다고 판단됨

5) 리스크 대비: 평촌의 랜드마크 같은 곳이고 주변 환경도 쾌적하고, 좋은 아파트에 해당되지만

    투자하기에는 현재 비싼 가격. 향후 공급도 수요와 비슷한 수준으로 의미있는 투자 포인트를 찾기는 어려움

나의 투자 결론 : 보류

- 모든 체크 항목이 우수하지만 평촌의 다른 아파트 대비 전세가율이 낮고 전고점 회복 속도가 빨라

   투자할 시기를 놓침. 향후 관심있게 지켜볼 아파트라고 생각됩니다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 모든 체크 항목이 우수한 아파트는 역시 가격 회복도 빠르다는걸 확인했습니다.

이렇게 앞마당을 넓혀가며 한채씩 투자하고 자산을 모아 기회가 있을때 투자를 할 수 있는 실력과 눈을 기르는게 중요하다는걸 다시 한번 배웠습니다.

정말 재미있고 의미있는 과제였습니다. 😀