부산 연제구 거제동 거제2차현대홈타운 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 77조 기쁨이기린]

✅아파트명 : 부산 연제구 거제동 거제2차현대홈타운

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 : 연제구 종사자수 96,109명 / 사업체수 23,649개

2. 교통

  : 대중교통 이용 → 사상역 33분, 서면역 18분, 센텀시티역 23분, 해운대역 29분

(부산 사람들은 주로 어디로 많이 출근하는지, 연제구 거주민들은 어떤 목적으로 연제구에 많이 사는지-직장/학군/환경 등, 사람들이 많이 이동하는 곳은 어디인지 먼저 파악해야 교통을 평가할 수 있을 것 같다는 생각이 들었다.) 

3.학군

  : 여명중학교(남중) 학업성취율 88.5%, 특목고 진학률 4.3%

    이사벨중(공학) 학업성취율 88.5%, 특목고 진학률 7.0%

    거제여중(여중) 학업성취율 88.7%, 특목고 진학률 9.7%

 → 아실에서 연제구 학군 탭을 보았을 때 인군 중학교에 지도상에서 가까운 거리의 ‘여명중학교’가 나오지 않아 의문을 가졌다. 가까운 거리인데 연제구에서 조회되지 않는 이유를 찾기 위해 네이버에 검색해보니 여명중학교는 주소가 동래구 사직동이라 거제2차현대홈타운에서 배정이 될지 의문이 들었다. 맘카페에서 검색해보니 부산은 거주지가 아닌 초등학교 기준으로 중학교가 배정되어 남문초 배정인 거제2차현대홈타운 남아들은 여명중학교로 배정을 희망하는 것 같았다.(남아들은 남문초-여명중-동인고 코스가 유명하다고 함) 여학생들은 주로 이사벨중과 거제여중으로 배정되는것 같은데, 거제여중의 특목고 진학률이 높은 것으로 보아 거제여중을 더 선호할 것으로 보인다. 

4. 환경

   : 홈플러스/CGV 도보 1km 이내, 부산사직종합운동장/아시아드주경기장 도보 1km 정도, 

     부산광역시의료원 자차 1.6km, 대동병원 자차 3km, 도보권 소아과 4개/이비인후과 1개(소아과가 4개나 있는 것으로 보아 아이들이 많이 사는 것으로 보임)

5. 공급

  연산하늘채엘센트로(주상복합) 2025.08 / 368세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

(출처: 네이버부동산)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점대비 매매가가 -13% 밖에 되지 않기 때문에 저평가 된 것은 아닌 것 같다. 

2) 환금성 : 종합운동장역 및 도로 상권과 가까워 입지는 좋다고 생각되나 거제1차현대홈타운 및 쌍용스윗닷홈과 같은 다른 대체제가 있어 입지독점성이 있다고 생각되지는 않는다. 

3) 수익률 : 저평가 되었을 때 매수한다면 수익률을 보장할 수 있을 것으로 보인다. 현재는 적당하지 않은 것 같다. 

4) 원금보존 : 전세가율 57.6%로 안전하다고 느껴지지 않는다. 

5) 리스크 대비: 연제구에 입주물량 2건이 있으나 세대수가 작고 거제2차현대홈타운이 가진 학군지와 떨어져 있기 때문에 큰 영향은 없을 것으로 보인다. 바로 인근 동래구에도 입주물량이 있으나 거제동과는 떨어진 곳이라 영향이 없을 것으로 보인다. 

나의 투자 결론 : 분위기 임장 시 실거주 한다면 좋을 것 같다는 생각이 들어 투자하고 싶은 마음이 들었으나 수익률 보고서를 작성하고 보니 아직은 투자하기 적당하지 않다고 판단된다.(구체적으로 근거를 들어서 설명하고 싶지만 느낌으로 밖에 설명하지 못한다는 것이 실력이 부족하다는 생각이 든다.)

✅ 작성하면서 느낀점 : 수익률 보고서를 작성하기 위해 여러 정보를 찾고 분위기 임장했던 기억을 살리니 마치 내가 실거주하는 아파트를 찾을 때처럼 아파트가 현실적으로 와닿았다. 하지만 아직 저환수원리에 대해 정확하게 이해하지 못하고 있다고 느껴졌으며 더 공부해야겠다고 생각했다.