[ 열반스쿨 기초반 85기 52조 북뚜기 ] - 수익률 분석 보고서

✅아파트명

동대문구 이문동쌍용아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

  강남으로는 지하철로 33분 시청까지는 지하철로 22분 걸려 직장 밀집지까지 비교적 가깝다.

다만 강남으로 갈때 3번 환승해야 해 번거로움이 있다.

3.학군

학업성취도률 85% 이상인 곳이 2군데 밖에 없는 걸로 보아 우수한 편은 아닌 것 같다.

특목고 진학자 수도 적어 학군지로서는 등급이 낮을 것으로 보인다.

4. 환경

반경 1km 안으로 대형마트와 백화점이 없다. 중랑천이 바로 앞으로 흘러 뷰는 좋아보인다.

5. 공급

25년도 내에만 11,823세대 입주 물량이 풀려 전세 방어하기가 힘들 것으로 보이고 공급이 많아 구축 아파트 전세가는 내려갈 것으로 예상된다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 근처 신이문역을 통해 종로나 여의도로 출퇴근 하기에는 용이하나 현재 전세가율이 낮고 25년에 입주물량이 많아 투자하기 어려워보인다.

2) 환금성 : 아파트라 환금성은 다른 부동산에 비해 용이하나 주변에 1만세대 이상 공급물량이 풀려 환금성이 어려워보인다.

3) 수익률 : 앞전 고점 대비 10% 떨어진 물건이고 초기 투자금이 높아 투자하기 어려워보인다. 입주물량이 많아 전세금이 올라가기도 쉽지 않아 보인다.

4) 원금보존 : 전세가율이 낮고 입주공급량이 늘어나면 역전세 대비도 필요할 것 같다.

5) 리스크 대비: 25년 입주물량이 풀린 뒤를 체크하고 26년도 시세트레킹을 하며 상황을 지켜보는게 좋을 것 같다.

나의 투자 결론 : 투자금도 높고 앞으로 입주물량이 늘어나 투자하기 쉽지 않은 물건으로 보입니다. 25년도 이후 대규모 단지가 들어와 상권이 어떻게 변하게 되는지를 유심히 지켜보는게 좋을 것 같습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 강의로 들었을 때는 너바나님에 말씀해주신 저환수원리를 적용하면 쉽게 판단 할 수 있을 것 같았는데 역시 실제로 수익률 보고서를 작성하는 것만으로도 정확한 판단이 서지 않아 공부가 많이 필요하고 계속 적용해봐야겠다고 느꼈습니다.