[자음과모음] 토지거래허가구역 재지정, 다시 규제- 내집마련 어떻게 해야 할까요?

안녕하세요 월부에서 많은 분들의 내집마련과 투자를 돕고자 하는 자음과모음입니다

1. 우리가 겪어 왔던 시장의 모습 - 규제와 완화의 반복

3월 19일 현재 참 혼란스러운 시장입니다.

토지거래허가구역을 불과 얼마전 해제했다가 일부 상급지가 가격이 예상과 다르게 너무 많이 오르자 다시 묶었습니다

25년 1월 시중 은행 대출 금리가 점점 더 낮아지고, 금리에 하향에 대한 압박을 넣던 정부가

강남 3구에 집중되는 가격 상승에 놀라, 대출 규제 카드까지 꺼내 들었습니다.

1. 22년 하반기 가격이 떨어지는데..어디까지 떨어질지, 역전세의 공포가 시장을 휩쌀 때 이전 상승장에 규제가 너무 강력하다보니 거의 거래가 일어나지 않았습니다. 23년 1월, 규제지역이던 대부분의 지역을 비규제지역으로 설정하였고 양도세 중과와 같은 세금 중과도 없앴습니다. 그러면서 서서히 거래가 되기 시작했습니다.

2. 24년에 들어오면서 거래를 독려하기 위해 대출규제를 풀어주고, 집을 살 수 있도록 정책 대출 상품을 만들어 사용하도록 독려하였습니다. (신생아특례대출)

3. 대출 금리가 싸진 않았지만 조금씩 조금씩 은행들이 금리를 내린 것에 대해서 특별히 규제를 하지 않다가 24년 5월, 6월, 7월 주간 kb 시세가 0.2%이상 오르는 모습을 보이자 8월 대출 총량규제를 하였습니다.

kb시세가 주간으로 0.2%이상 오르면 현장에서는 줄 서서 매물을 보는 일이 벌어지고, 물건이 거래가 된 이후 매도 호가가 5천 이상 뛰면서 나오게 됩니다. 그러면서 가격이 몇달 사이에 1억에서 2억이 오릅니다

4. 이렇게 상급지 위주, 사람들이 좋아하는 신축 위주로 거래가 되던 시장이 8월 강력한 대출 규제를 맞이한 이후 시장은 더 혼란스러웠습니다.

'대출 규제라며?'

'왜 부동산 가격 안내려가?' ''우리가 겪었던 23년 초 같은 급락 시장 왜 안와?'

더 내려갈 것이라고 기대했지만 우리가 기대하는 만큼의 폭락은 없었습니다.

단지별로, 거래가 안되며 더 싸진 단지가 있었고 여전히 가격 변동이 없는 단지들이 있었지만

가격이 급격하게 올라간 단지들이 급격하게 폭락하는 상황은 벌어지지 않았습니다.

5. 24년 11월 탄핵 사태가 터지고 나서 시장은 얼었습니다. 부동산 비수기를 만나며 (12월, 1월) 거의 거래가 되지 않았습니다. 24년 8월과 비교하면 1/3정도 수준밖에 거래가 되지 않았습니다.

6. 25년 토지거래허가구역을 풀어주었습니다. 강남 3구의 아파트 가격이 거세게 상승하였습니다. 실거주 수요뿐 아니라 가수요가 강남 3구 핵심 땅에 진입하기 시작했습니다.

자, 이제 그래프를 보시면 좋겠습니다.

23년 초부터 24년 5월까지도 강했던 매도세는 (매도세가 강하면 강할 수록 시장에 매도하고 싶은 사람이 많다는 뜻)

7월로 넘어가면서 급격히 약해집니다.

그랬다가 8월로 넘어가며 강해지고

25년 초반 매도세가 약해지는 것을 볼 수 있습니다.

대출의 규제와 완화에 따라 시장의 심리가 규제와 완화에 따라 움직이고 있는 것을 볼 수 있습니다.

2. 우리는 어떻게 해야 해요?

실제 정부의 규제가 나온다고 하더라도 시장은 23년처럼 급락의 모습을 보여주고 있지 않습니다.

물론 이 안에서 조정매물이 나오기도 하고, 실제 아직 오르지 않는 단지들은 더 거래가 안되는 모습을 보이기도 합니다.

'비싼게 다 올라갔으니 나는 살 집이 없겠네' 라든지

'이제 규제가 시작되니까 더 싸지겠네. 기다려봐야지' 와 같은 예측은 내집마련에 도움이 되질 않습니다.

왜냐하면, 23년부터 지금까지 규제와 완화는 빠르게 진행이 되어 왔고

정부가 그 누구보다도 예민하게 부동산 시장 가격을 조율하고 있기에

그 규제와 완화의 속도와 시점을 예측할 수 있는 사람은 아무도 없기 때문입니다.

이것은 '대응'의 영역입니다.

이제는 시장에 참여하고 있는 참여자들도 규제와 완화에 이제는 더 이상 화들짝 놀라며,

매물을 울며 겨자먹기로 손절하며 내놓는 경우가 점점 없어지고 있습니다.

굳이 내가 급한 상황이 아니라면 손절하면서까지 급락하는 가격으로 던지는 시장이 아니라

지금 팔리지 않는다고 하더라도 좀 더 버텨볼까? 하는 시장의 모습이 나타나고 있다고 생각합니다.

그게 사람들이 좋아하는 아파트일 수록 말입니다.

그 와중에 내집마련 기회를 잡는다면, 거래가 안되고 시장이 차가워질 때가 오히려 기회입니다.

그것은 아파트 가격이 증명하고 있다고 봅니다.

규제가 세지고, 시장이 차가워지면 싸게 거래하는 사람들이 나타나고

실제 상급지가 들끓어 오를 때는 오른 가격에 거래하는 사람들이 나타납니다.

규제가 세져서 거래가 끊겼던 24년 10월부터 25년 1월까지가 기회였다고 생각합니다.

현재 호가 9억 6천인 이 단지를 누군가는 9억에 거래했기 때문입니다.

몇 억이 떨어지기를 기다리며 아무것도 안한다면

시장에서 찾을 수 있는 기회를 보기엔 어려울 것입니다.

토지거래허가구역이 다시 묶이고, 대출 규제가 다시 생겼습니다.

상급지 가격이 그럼에도 다시 갈지, 아니면 차가워질지 아무도 모릅니다.

대출 규제가 강력하면 강력할수록 매수 심리는 꺾일 가능성이 크지만, 그것 또한 고가 시장에서는 어떻게 반응할지

모르는 영역입니다.

우리가 할 수 있는 것은 내가 살 수 있는 내 집이

어디에 있으며, 그 집의 가격은 지금 적절히 싼 구간에 있는가 없는가를 확인해 보는 겁니다.

과거 2년 전 시장의 가격, 3년 전 시장의 가격을 쫓아가며

'무조건 떨어져야 난 산다.' 라고 생각하신다면

사람들이 '이 탄핵정국 시기에 집을 누가 사?' 할 때 용기를 내서 잡았던 24년 하반기의 기회를 생각해 보시길 바랍니다.

결국엔 내가 살 수 있는 집을 내가 '알고 있느냐 모르느냐'의 문제입니다.

정책 변화에 일희일비하기보다

여러분들이 할 수 있는 일에 집중하며 내집마련에 더욱 가까워지시기를 바랍니다.

글 읽어주셔서 감사합니다. ^^

- 여러분의 내집마련과 투자를 진심으로 응원하는 자음과 모음 드림

<이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글>

현금 2-3억 있다면 여기로 가세요.

제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️)

▼아파트 리스트 바로 공개▼

https://link.weolbu.com/4hb0H5k

------------------------

월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.

원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.