3강 후기(작성중)

[서론]

• 16년초에 시작했는데 10년동안 4명 살아남았다고 한다. 제태크는 하지 않고 주식 하고 망하고, 신혼집 구할 때도 전세 구했다고 함. 전세 3억이었는데 매매가 3억 5천이었음. 이게 10억이 됨. 전세값 오르는게 더 크네? 매매값 오르는 건 더더 크네? 내 월급은 이정도 밖에 없는데… 이 때 직장인 투자자가 되기로 마음 먹음.
• 19년도에 한달 30일 중에 25일을 임장을 나감. 투자한 거에서 와 이거 진짜 대박칠거다 라는 건 없었다. 잃지 않겠다라는 생각이 있었음.
• 투자자로서의 성장: 16년도에 아파트 값이 낮을 시기였는데 나는 모르니까 사지를 않음. 투자공부 1년 하고 급속도로 사기 시작함. '나 재능이 없네, 투자를 못하네..' 느리다고 걱정하지 않아도 된다. 끝까지 해보는 것이 중요 !
• 현재 시장에서의 여러분들의 생각: 벌써 강남서초송파는 집값 오르고 있고 이 영향이 퍼져나가고 있다. 이런 기사 보면 빨리 사야 하나? 라는 생각이 든다. 조급한가요? 기다려야 할까요? 우째야 하노ㅠㅠ 내가 기준을 가지고 명확하다면, 혼돈되지 않는다.
• 강의의 목적: 아… 1년 안에 투자….?!? 투자를 할 때 무조건 적용해야 한다.

[1강 수익률 낮은 아파트 vs 수익률 높은 아파트]

• 투자를 하면 돈 벌 수 있을까? 돈 벌 수 있다. 아파트 가격은 계속 오르고 있는 추세니까

• 그렇다면 아무 아파트나 사면 되는 것 아닌가요? 내가 살고 있는 인근에 여러 채를 매수하는 경우가 많다. 익숙한 곳에 가려고 한다. →내가 좋아하는 곳 보다 다수의 사람들이 좋아하는 곳을 사라!

  →가치가 다른데 가격이 같은 곳이 있다. 그곳을 잘 보자.

• 투자 선택 기준: 저환수원리 몸에 새기자ㅋㅋ 가장 영향을 많이 받는 것은 저평가와 수익률.

  -수익률: 전세가와 매매가가 비슷한 경우가 좋다. 투자금을 어떻게 하면 줄일 수 있는가

  -부동산 투자를 할 때 왜 수익률을 알아야 하는가?: 가격이 오래 같이 갈 수 있지만 더 큰 가치를 가지고 있는 걸 찾아야 한다. 금호랑 신촌이랑 가격이 비슷하게 가지만 나중에는 차이 난다. 입지를 보는 실력이 있어야 한다.

• 너무 구축을 안 보는 경향이 있는데, 구축도 보세요
• 아파트 가겨비교를 꼭 해봐야 합니다.
• 아파트 수익률 보고서 꼭 적어야 합니다. → 임장 보고서
• STEP1(아파트 선정):랜드마크 아파트는 무조건 수익률 보고서를 작성해야 한다. 랜드마크 최저가랑 최고가 사이 가격이 내가 그 지역에서 벌 수 있는 돈이다. 만약 용지 아이파크가 8억까지 오른다면 다른 아파트 고점도 8억이다. → 순서 1랜드마크 2내 투자금으로 살 수 있는 아파트

• STEP2(위치): 아파트 주출입문이 어딘지 확인한다. 아파트 단지 안에 있는 작은 평수는 임대아파트다.

  출입구, 상가, 동 배치, 남향/동향, 일조권, 인근 대장아파트, 지하철, 초중학교

  -근처에 신축 아파트가 많으면 사이 구축이 키 맞추기 할 수도 있다.

• STEP3(입지평가): 좋은 입지가 어떻게 가격으로 반영이 될까?

  -어디 살고 싶나? 구축은 50억, 아이파크는 7억 사람들이 다 신도시 살고 싶어하지 근데 입지가 너무 좋고 땅이 너무 좋으니까 가격이 높은거야. 신축 구축 다 떠나서 입지가 좋은 곳을 사야 한다. 내 기준 말고 입지요소를 잘 따져야 한다. / 직장 교통 학군 환경 공급

  -생각보다 30만명 이상 종사자 수가 없다. 강남 30분 이내는 평생 가져가도 좋은 지역이다. 학군은 초등이 아니라 중학교를 본다. 신기하넹. 

  -환경은 백화점 기준이다. 자연환경이 아니라 왜 편의시설이지? 집 뒤에 한강이 있는거보다 백화점이 더 낫지 않아? 한강은ㅋㅋㅋㅋ 진짜 길게 있다ㅋㅋㅋㅋ 근데 백화점이 있을까!?!?! 사람들은 일반적으로 편의시설 있는 곳을 더 찾는다.

  -공급은 100만명 기준 5000세대가 적정하다. 적정하면 전세값 하락이 많지 않겠다라고 예상

   

   *입지평가 기준

-직장: 나는 공장있는거 싫어X 다수가 좋아하는 걸로 선택O 종사자 수, 회사의 질은 나중에 본다. 수익률 보고서에서는 종사자만 보고 나중에 진짜 살거면 질도 보기. 좋은 직장이 들어오면 사람들의 수요가 많아지겠구나라고 생각해야 함. 일자리가 들어온다하면 슉 이동하는게 아니라 거기서 출퇴근이 가능한가를 봐야 해. 일자리가 없어질 수도 있으니까 지속가능한 일자리인지 봐야 한다.

-교통: 수도권에서는 교통체증이 심해서 교통 중요하다. 웬만하면 서울은 S,A가 좋다. 지방은 자차가 많아서 기준이 달라. 헐??? 10분 이내가 S구나?? 내가 직장이 판교에 있어도 판교에 살 순 없어. 왜냐하면 땅값이 너무 비싸니까. 그러니 지하철역 2개 떨어져 있는 수지라는 곳이 오르는 거지. 호재  자체, 시장을 보는게 아니라 입지의 가치를 봐야 해. 호재가 반영되는데는 시간도 걸리니까. (좋은 노선? 입무지구로 바로 간다, 1회 환승해서 업무지구에 갈 수 있다.) 신축이냐 아니냐를 너무 보지 말자.

-학군: 젊은 사람들은 학군이 이정도 영향을 미치겠어? 라고 생각한다. 학군지 좋은 곳은 내릴 때 덜 내린다. 어차피 애 키울거면 6~12년은 있어야 하니까. 왜 중학교 학업성취도평가인가?? 이 학업성취도는 상대적이다. 강남구에서 85%면 잘하는걸까요? 아뇨. 생활권에서도 선호하지 않는다. 근데 지방에서는 85% 잘하는거다. (아실 앱에서 확인하기, 중개랑 제재 없애, 학원가 보려면 제일 적은 ) 건영 2차랑 3차랑 차이가 많이 나는데 건영 2차는 역세권인데 건영 3차는 학군이 좋다. 학군 수요가 있으면~ 지금도 학군이 좋은데 가격이 지지부진 하다면 기회일 수 있다. 절대적인건 직장이랑 교통인데 학군은 그 다음. 학군은 뭔가 조미료 역할 같네. 오르면 더 오르게 하고, 낮아지면 적게 낮아지게 하고

보니까 이게 다 인거 같은데 저환수원리에 맞는 물건 찾기 - 사기 - 기다리기 -팔기

-환경: 백화점 아무데나 안 짓는다. 매출 3조 정도면 전세계에서 탑이다. 농담 아니라 진짜다 1조가 넘는게 12등까지 오… 임장을 갈 때 백화점에 들어가서 1층만 보고 소비수준이 어느 정도인지 본다. 어떤 브랜드가 있는지 본다. 아울렛 같은 백화점인지, 루이비통이 있는 지 본다.

평촌역이 강남이랑 더 가까우니까 더 좋은거 아냐? 아니다. 선호 상권이 가까운 곳이 더 낫다. 임장할 때 선호 상권을 꼭 찍어놓는다. 스타벅스. 산후조리원. 브랜드 학원. =사람들이 좋아하는 인프라

-공급: 공급 물량이 작으면 작을 수록 좋다. 공급 와봤자 얼마나 오겠어라고 했는데 역전세 왔다ㅠㅠ 300세대는 영향이 크진 않는데 1800세대는 영향이 크다. 동대문구에 투자를 한다면 전세가가 떨어질 수 있으니 감안해야 한다.

공급은 인근에 있는 지역도 확인을 해야 한다. 영향을 주니까. 역전세 리스크가 있는지 확인하기. 역전세 겪어보면 힘들다ㅠㅠㅠㅜㅠㅜ 주우이님도 10년에 두 번 맞음. 결국 맞는데. 덜 맞으려면 전세값을 쪼꼼만 올리면 된다. 2년에 5%만 올리면 된다.

-수도권vs지방: 지방은 수도권에 비해 교통이 중요하지 않다. 중도시에는 좋은 도시가 생기면 이사를 간다. 분당 아파트가 후진데 경기도에 뉴타운이 생긴다고 해서 외곽으로 가냐? 안 간다. 입지독점성이 있으니까. 하지만 중소도시는 이사를 간다는거

• STEP4(수익률 분석): 목표는 100%이상, 베스트는 200%이상

  -수익률 계산: 수익(매도-매수)/투자금*100

  -4억 아파트가 5억이 될지 어떻게 아냐? 1)전고점이 5억이상이다(정확률 90%정도) 2)비교평가를 한다. 지금 4억인 아파트 중에서 가장 좋다. 5억이랑 비교해도 지지않는다

  -좋은 아파트는 가격이 많이 안 떨어진다. 

  -저평가되는 아파트가 전국에 많다. 내 시야가 좁으면 안 보일 수 있다.

  - 5년동안 전고점 대비 전저점을 잘 살펴봐야 한다.

  -가장 중요한 것: 좋은 것을 싸게 사야 함 / 운이 좋으면 조금 기다리고, 운이 나쁘면 많이(10년 기다린다) 너나위도 8~9년 기다린다. 매수-<<보유>>-매도

  -지방은 -30%도 있다. -20%되면 사기 +5%정도는 조심하기

  -제일 힘든 건 보유다.. 나와의 싸움ㅜㅜ 매수는 기술, 보유와 매도는 예술ㅋㅋㅋ

  -종잣돈이 없으면 정말 수익률 싸움이다. 나처럼.. 모아서 투자하고 모아서 투자하고 실력이 필요해

  -매매가 최저점을 잡기는 운에 가깝다 그러니 너무 싸게 사려고만은 하지 마라

• STEP5(현장 사진): 사진 찍고 보고 나서는 지워라

  -인근 단지, 상권

  -같은 가격인 아파트를 많이 알고 있어야 한다. 그래야 비교 분석할 수 있다.

• STEP6(투자 결론): 

  -저환수원리를 하나만 보지말고 다 봐야한다. X가 하나만 있어도 사지 않는다.

  -항상 근처 아파트랑 비교를 해봐야 한다.

  -내가 수익을 얻으려면 이 때까지는 기다려야 한다는 생각도 해야 함.

  -내가 처음 투자 할 때 얼마나 확신을 하겠어. 51%만 확신이 들어도 하자 하면서 배우는 것도 있으니까

[2강 수익률 보고서를 통한 실전 투자 사례]

1. 화성 동탄 vs 수원 vs 용인시 수지구

   -이상형월드컵 하듯이!ㅋㅋ 좋은 아파트는 많이 오르고 적게 떨어진다

2. 대전

   -여러 개 한 번에 하지 말고 한 번에 두 개씩만 비교해라. 둘이 비슷하면 그냥 둘다 좋은 거다 동급인거다. 굳이굳이 1등, 2등 나누려고 하지 마라. 비교는 다다익선 100개, 200개라도.

   -오르는 것은 운이다. 저평가!!! 된 것을 찾아라. 싸니까.

    

*자기종잣돈에 맞게 투자하면 된다. 전세값으로 투자금 회수. 일단 아파트는 좋아야 한다.

*신축 구축은 자기 상황에 따라 다르다.

*앞마당을 만든다 = 임장을 한다

[3강 내 상황에 맞는 임장지역 선정하는 법]

• 조급해하지마라. 부동산에서 전화와도 조급해하지마라.
• 어떤 곳은 너무 비싸고, 어떤 곳은 공급이 너무 많고 근데 너바나님이 회사가 있는 동탄하라고 하심. 근데 동탄은 공급도 너무 많고, 서울이랑 접근성도 핵떨어졌음. 근데 막상 가보니 괜찮더라. 직장이 엄청 많더라.

• 선입견: 정보는 너나위님이랑 나랑 보는게 똑같다. 공급이 많아서 안 돼(선입견) → 동탄 가격이 왜곡되어 있음. 하지만 오를거니까

  (아니 언제는 공급 보라면서;)

• 보물찾기: 비교평가를 꼭 해야 한다. 하나만 단독으로 보면 안 된다. 창원 살거면 김해, 진해, 마산도 다 해야 한다. 답이 뭐냐? 계속해서 해보는 거야.
• 첫 임장지역의 의미: 여긴 내가 살았던 곳이니까 다 알아. 창원에 BRT가 생기는데 호재가 아닐 수 있다. 이슈가 실제로 투자와 연관되는 지 봐야한다. 주 1회 토요일 임장 가기. 익숙해지면 주 2회 평일 및 토요일. 못 갈 이유는 너무 많아ㅠㅠ 임장만큼 실력이 느는 것도 없어. 임장을 해서 알고 있어야 기회가 주어질 때 비교할 수 있어.
• 어디로 임장가야 할까요?: 내가 수도권 거주를 하고 있는데 돈이 없어요. 그럼 지방에 가야하는 거 아닌가요? (X) 아니다. 집근처부터 해라.
• 앞마당: 내가 이 지역을 최소 10분동안 설명할 수 있다는 것. 아파트 가격을 대략적으로 알고 있는 것. 대충 5억이다. 6억이다. 언제든! 투자할 수 있는 지역을 만들어 두는 것. 마침표를 찍는 다는 것은 기록을 해둔다는 말이다. 한 달동안 한 구 하기. 제대로 못해도 그냥 넘어가야 된다. 한 달에 한 구! 많이 해서 익숙해졌다 싶으면 다시 돌아가기. 초반에는 지역을 늘리는 게 중요하다. 보고서 꼭 쓰기=마침표 찍기

*지식으로만 가지고 있지 말고 꼭 실천해라 !

*불면증 치료하기 좋은 월부ㅋㅋㅋ

*주우이님은 천천히 가던 사람. 다른 사람이랑 비교하지 말기.

*느려도 괜찮으니까 정석대로 밟고 가기.

*투자랑 일상 생활이랑 병행을 하자. 유리공인 가족을 꼭 지키자. 선택과 집

*내가 하는 건 자영업이다. 밤낮없이 일해야 시스템을 구축할 수 있다. 나는 투잡이다ㅠㅠ 마치고 나는 또 일을 한다…!!!