[서투기 21기 83조 이루스] 3주차 강의후기

서울&경기 비교평가 하는 방법에 대한 강의를 들었다. 

비교평가를 위해서는 평소 임장, 임보를 통해 우선순위를 정하여 가치정리와

가격정리(네이버 시세가 아닌 현장가격)가 필요하다. 

투자금에 부대비용을 미리 계산해보는 것도 필요하다.

 * 취득세(1.1~3.3%), 중개보수료(매매, 전세), 법무비용 등 

(부대비용- 매매가 6억: 1천만원 / 8억: 2.5천 / 10억: 4천 / 12억: 5천)

<비교평가 프로세스 3단계>

1단계 가치: 입지가치(위치, 접근성, 환경, 학군), 상품가치(연식, 세대수, 브랜드), 선호도

2단계 가격: 저평가, 투자금

3단계 리스크: 전세셋팅

서울(4급지) 구축과 경기신축이 같은 가격이라면 서울구축이 저평가된 것임

최근 수지 등 경기 신축 인기가 높아졌지만, 부동산은 연식보다 땅의 가치를 

우선 검토해야 한다는 기본 원리를 다시 생각해 볼 필요가 있을 것 같다.  

하지만 경기도 신축이 저평가 되어 있다는 전제 하 빠른 투자금 회수가 필요한 

사람은 경기 신축도 괜찮음. 

“갖고 싶은 수지”

수지는 신분당선, 수인분당선, GTX-A 교통이 좋고

학군도 좋으며, 그간 서울과 판교의 베드타운 역할을 하였지만

구성역 중심의 용인플랫폼시티까지 들어오면 자족도시 역할도 하며

더 좋아질 것으로 미래가 기대되는 지역으로 보인다. 

현재 수지의 경우 2~3억 정도의 투자금이 들어갈 것으로 보이며,

향후 공급도 적어 전세가도 점점 올라올 것 같으나

현재 신축 위주로 이미 가격이 많이 올라와 있어 

저평가 여부를 잘 따져보고 접근해야 할 것 같다. 

신분당선 인근 지역부터 확인

 * 수지 생활권: 풍덕천>성복>동천>상현,죽전>신봉

언젠가 기회가 왔을 때 실제 투자하고

나아가 더 좋은 투자를 할 수 있도록

꾸준히 앞마당을 늘려가며 비교평가 해나가야겠다.