[서투기 21기 98조 부루마불] 3주차 수강후기 - 비교 평가의 목적은 투자!

서울 vs 경기 비교평가 프로세스

비교 평가 시, 물론 최종적으로는 단지VS단지로 봐야겠지만 기본적인 입지 SABC를 해보았을 때 가장 헷갈리는 것이 서울 vs 경기의 입지 비교 평가였다. 그중에서도 특히 4급지 지역 간의 비교 평가였다.

예를 들어 경기도 4급지의 경우 광명, 수지, 평촌 같은 경우는 서울 4급지에 비해 교통 (특히 GBD 접근성)이 떨어지지 않고 평촌, 수지의 학군 (학업 성취율 & 양질의 학원가)에 경우는 대부분의 서울 4급지 지역을 압도한다. 환경 (백화점, 상권 형성, 연식, 균질성)도 뒤쳐지지 않는다. 그럼에도 불구하고 대체적으로 서울 4급지의 시세 (상승장에서의 상승력)를 볼 때 기본적으로 서울의 땅의 가치가 더 크게 느껴진다. ‘사람들에게 서울이라는 땅, 그 이름 자체로 심리적 프리미엄(선호도)이 존재하는 것인가?’ 라는 의문점이 들었다. 만약 그렇다면 예를 들어 4급지 안에서 비슷한 투자금으로 서울과 경기도를 단지VS단지 비교평가 할 때 그 서울이라는 이름 값에 대한 프리미엄 (선호 요소)를 어느 정도의 가치 (어드벤티지)로 반영 해야 할 지 궁금했다.

이런 어려움과 궁금증이 이번 강의를 통하여 해소되었다.

• 위치 (물리적 거리)도 접근성 (시간적 거리) 만큼 중요하다. 그동안 교통에 대한 평가를 할 때 강남 접근성을 너무 위주로 생각했다. 특히 강의에서 언급된 수도권 B지역은 강남 접근성에 특화된 지역이기 때문에 SABC에서 유리한 점이 있었다. 반면 서울 4급지 들은 위치 상 3대 주요업무지구 통근자의 거주 수요를 좀 더 고루 받을 수 있고 그 장점이 서울 4급지 땅의 위치 (물리적 거리)가치가 경기도 4급지 보다 높게 평가될 수 있는 요소라는 것을 알게 되었다. 이런 위치 (물리적 거리)의 가치를 간과한 점이 비교평가를 어렵게 만든 요소 중에 하나였다.
• 지역 내 천장 랜드마크를 비교해 보자. 그럼에도 불구하고 지역의 입지가치 판단이 어렵다면 지역의 랜드마크단지 (대장단지)의 시세를 살펴 보는 것이 도움이 된다. 그 랜드마크단지의 전고점이 바로 대중이 인정한 그 지역 가치의 천장이라고 볼 수 있기 때문이다. 부동산 투자는 수학과 같이 절대적 값이 있을 수 없는 분야고 대중이 판단한 지역의 가치(시세)를 인정 해보는 접근이 지역을 이해하는데 도움이 된다고 생각한다.
• 3급지 이상에서 땅의 가치가 압도적으로 좋다면 땅의 가치가 좋은 곳 우선. 위에서 언급된 위치와 접근성 각각의 중요함을 듣고 나니 3급지 지역들은 4급지 이하와는 달리 그 두 가지 모두를 충족하고 있음이 느껴졌다. 그래서 환경과 학군이 서울/수도권 4급지에 비해 특별히 좋다고 생각되지 않거나 가끔은 오히려 떨어진다고 느껴지는 부분이 있음에도 그 막강한 위치/접근성(직장, 교통)의 파워로 그 부족함을 충분히 보완 할 수 있었다고 생각되었다. 땅의 가치를 우선으로 생각하려고 하지만 전고점에 있어 경기도 신축이 서울 구축을 넘어서면 가치판단이 흔들리는 경우가 종종 있었다. 전고점이 유의미한 지표이기는 하지만 좀 더 입지가치 (땅의 가치)에 관점은 두고 스스로의 판단에 집중을 해야겠다.

끝으로 목적 없이 비교평가를 하면 그 굴레를 벗어날 수 없다는 말이 기억에 남는다. 비교평가를 하는 목적은 투자를 하기 위함이다. 그냥 기준에 맞춰 기계적으로 1등 뽑기를 한다고 투자가 되는 것이 아니다. '만약에 투자를 한다면 어떤 단지가 더 최선일까?'의 관점에서 비교평가를 해야 한다. 결국 핵심은 투자를 해야 한다는 것이다. 더 나은 물건을 찾겠다고 비교평가만 하고 지체하면서 아무것도 투자하지 않는다면 아무런 수익도 기대할 수 없기 때문이다.