[용미27] 대출규제가 피크를 찍던 24년 11월, 매수 후 40일 뒤 전세를 맞췄습니다.

안녕하세요,

결과를 만들어 내는 투자자

용미27입니다.

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25년 1월부로 풀렸던 조건부 전세대출

(매매거래 사이에 낀 전세자금대출)이

이번주 농협은행을 시작으로

중단되는 분위기가 퍼지면서

투자를 준비하시는 분들 사이에

두려움이 퍼지는 것 같습니다.

"

나 투자 못하는거 아니야...?

"

기억나시나요?

24년 여름,

서울수도권 거래량이 20년 평균치를 넘기면서

직전거래대비 상향거래가 지속적으로 찍히던

뜨거워지는 시장을 지나

24년 겨울,

똑같은 대출규제를 우리는 겪어왔습니다.

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그리고 이 시장에서,

저는 그렇게도 찾아 헤매던

저의 "서울집"을 매수하는 데

성공했습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11294571

그렇게 계약서를 쓰고

대출규제 바람이 쌩쌩불던 시장의

한 복판에서

40일만에 전세를 맞추고

잔금까지 치룬

저의 전세세팅 경험담을

들려드릴까 합니다.

1. 잔금일이 박혀버린 내 집. 이러다 잔금치는거 아니야?!

먼저, 상황상

저에게 집을 매도하시는 분은

사정에 의해 단지 내에서

대형평형으로 갈아타기를 원하는

분이셨습니다.

사실, 매도자분은 그렇게

예민하고 까다롭지 않으셨지만

그분이 매수하고자 한 집의 주인분이

꽤나 예민하고 쉽지 않은

분이셨던 것 같습니다.

가실 집의 현 주인이

날짜를 콕 찝어 지정해

그 날짜에 잔금을 마무리 하는 걸로

계약서를 작성하길 원하셔서

꼼짝없이 저희 집도 잔금일이

2월 28일로 못이 박히게 되었습니다.

계약일 24년 11월 6일.

잔금일 25년 2월 28일.

그렇게 피말리는 4개월이 시작되었습니다.

2. 할 수 있는 것을 하는 것의 중요성.

제가 그 단지를 매수해야겠다.

라고 생각했던 이유는

강남 45분

대단지 초품아

실거주 만족도가 높고

전세가가 안정적으로 오르는 단지

전고대비 -21%수준 매수 가능

현재 전세 없음

시기적으로 학교 방학철을 맞아

이사시즌이 코앞인데

전세가 없기 때문에

매매가만 기준에 맞게 산다면

전세세팅에는 어려움이 없겠다.

생각했기 때문이었습니다.

하지만 가계약금을 넣기 전

매도자분의 상황이 묘하게 돌아가는 것을 보고

잔금일이 박히겠네?!

대출규제도 있는데?!

그럼 내가 할 수 있는 것은 뭐지??!!

빠르게 머리를 돌렸습니다.

1. 전세가 세팅을 더 보수적으로 해도 투자할 수 있나 확인.

2. 잔금일을 최대한 뒤로 늦춘다.

3. 전세자금대출?! 내가 알아본다!!

저는 이미 다주택자라

서울집을 잔금칠 수는 없는 상황이었습니다.

그래서 투자가능여부를 빠르게 판단해야만 했습니다.

가계약금 넣기 전,

빠르게 해당 생활권의 전체 단지

전세 호가와 매물갯수, 상황을 트레킹 합니다.

"

내 전세 목표가에서 5천정도는

빠질수 있겠구나.

여차하면 차를 팔아야겠다... ( ^^;; )

"

전세가를 낮게 빼서라도 나는 이 단지를 투자 할 수 있다.

확실!!

그래서 2월 초로 잔금을 맞추길 희망하시는

매도자분을 설득해서

2월 말일로 잔금을 최대한 늦추고

저는 임장을 나왔습니다.

직접 시중1금융권 은행을 하나하나 찾아다니며

조건부 대출이 가능한 은행을 찾아

부동산 사장님께 알려드렸습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11290234

그리고,

전세 매물 임장.

제 물건은

매도자분이 분양시부터 20년이 넘게

거주하셨던 집으로

집의 상태가 그다지 좋지 않은 편이었는데

잔금일이 박혀버려

수리기간을 확보 할 수 있는

세입자를 찾기도 어려우니

경쟁매물의 상태와 상황을 파악하고

가격이라도 경쟁력을 가져야겠다!

그 시점에 저희 단지에 나와있던

전세매물은 저 포함 3개.

올수리 중간층 7억

수리안된 기본집 7억.

그물건들 뿐만 아니라

우리 단지로 많이 넘어오는

선호도 뒷단의 단지,

우리 아파트에서 넘어가는

선호도 윗단의 단지

전세입자 컨셉으로 매물을 봤습니다.

집 수리 상태로 보아하니

우리 단지에서

내 물건이 2등.

같은 가격으로는 쉽지 않겠다.

전세를 보고 와서 사장님과 통화를 합니다.

"

사장님,

잔금일까지 전세잔금 치고 입주 미루실 수 있는 분이면

7억에 올수리 하구요,

잔금이랑 입주 같이하셔야하면 6.8억으로

브리핑해주세요.

"

그러는 사이

시간은 흘러 12월달이 되었고

전세빼기 골든타임이 코앞이었습니다.

"

가격을 내리자

"

전세 임장을 했던 단지들 기준으로

우리단지보다 선호도가 빠지는 뒷단 단지의

전세시세까지 광고가격을 내렸습니다.

그러는 사이

저희 단지 내 경쟁매물이었던 두개 물건의

전세가 빠졌고

전세는 내물건 하나만 있는 상태.

만약. 이상태에서 전세가 안나가고

크리스마스가 지나면

가격을 더 낮춘다...

"

용미님, 오늘 보신 분이 하시겠다고 연락이 왔어요.

6.8억에 하는 대신

도배 장판하고 안방욕실수리를 해달라고 하시는데요.

"

12월 중순.

전세를 내놓은지 40일 만에

전세 가계약금이 들어왔습니다.

3. 끝날 때 까지 끝난게 아니다.

그렇게 가계약금이 들어오면

전세 맞추기는 끝나는 줄 알았던 저에게

세입자분은 힘찬 줄다리기를 하십니다.

고양이 키운다고 애완동물 문구는 빼달라고 하세요...

-> 넵, 빼주세요

계약서에 이런 문구를 넣어 달라고 하세요...

-> 넵, 넣어주세요

계약서 쓰는 날이랑 잔금일에

용미님 국세 지방세 완납 증명서를 두번 달라세요.

-> 넵, 드리겠습니다.

이사 알아보는데 당일 저녁이사라 이사비가 더 든데요...

-> 추가로 더 드는 이사비는 제가 부담하겠습니다.

그래도 전세입자는 모셔와야했습니다.

계약서 쓰는 날,

저 대신 세입자와 전세계약서를 쓰시는 매도자분

그리고 이런 저런 요구로

불안함을 드러내신 세입자분께

부동산 사장님을 통해 케잌을 보내드렸습니다.

그 뒤에도 잔금 전,

여전히 매도자분이 거주하고 계시는 집에 가서

이거 고쳐야겠다. 저거 고쳐야겠다 하시는 탓에

자잘한 수리가 늘어났지만 괜찮았습니다.

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저는 적지 않은 전세금을 받았고,

세입자분은 저의 적극적인 태도로

만족스러운 거주환경을 얻으셨기 때문입니다.

세입자분의 사소한 요구 하나하나는

잔금을 쳐아하는 위기보다는

너무나도 가벼운 것이었습니다.

조건부전세자금대출이 막혀있던 시점,

저는

1. 잔금을 최대한 뒤로 빼서,

대출규제의 구멍을 찾거나, 빠져나갈 시간을 벌고

2. 은행임장을 통해

대출규제가 있지 않은 은행을 찾아냈고

3. 전세매물임장을 통해

객관적인 제물건의 수리상태와 금액 경쟁력을 알고

4. 골든타임이 지나기 전에

빠르게 전세물건의 가격과 수리조건을 조정해서

잔금일이 박혀있고,

수리상태가 좋지 않다

는 불리함을 딛고

40일만에 전세를 뺄 수 있었습니다.

여러분도 하실 수 있습니다.

투자에 망설이지 마세요.

함께 하고 있는 실전반 30기 동료여러분들,

지금 서투기를 들으며 현장을 누비고 있는

동료여러분들!

지금은 투자를 하는 시기입니다.

부족한 사람의

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.