지금 시장에서 꼭 적용해야 할 투자로 연결되는 단지분석 (+양식공유) [험블]

단지분석을 아무리 해봐도..

단순 반복만 하는 것 같고 너무 어려워요..

단지분석을 아무리 해봐도..

투자로 어떻게 연결시켜야할지 모르겠어요..

안녕하세요!

겸손하고 열정적인 투자자 험블입니다 :)

매달 작성하는 임장보고서

매달 하는 단지분석

아무리 해봐도 투자로 연결되지 않는 것 같은

느낌적인 느낌 때문에 어렵진 않으셨나요?

저는 단지분석을 투자와 연결시킨다는 것이

너무 어려워서, 수십번의 시도를 해오며

투자와 연결되는 단지분석을 하기 위해

매일 매일 고민하고, 양식도 바꿔보곤 했습니다.

돌이켜보면, 저만의 방식을 찾고 싶었고

더이상 변화 없이 하나의 방식에 정착하기 위해

그랬던 건 아닐까 하는 생각이 들기도 하더라구요.

하지만, 시장 상황은 끊임없이 변하기 때문에

투자와 연결되는 단지분석을 하기 위해서는

상황에 맞게 보고자 하는 것들이 달라져야만 합니다.

특히 최근처럼 정책, 대출규제 등의 이슈로

시장의 흐름이 자주 바뀌는 이런 상황에서는

더더욱 그렇습니다.

그래서 오늘은

지금 시장에서 꼭 적용해야 할

투자로 연결되는 단지분석 방법에 대해

공유드려보고자 합니다.

이 글을 읽으시는 분들께서는

 

변하지 않는 단지 본연의 가치와

끊임없이 변화하는 시장 상황을

모두 파악하여

 

가치 대비 저평가 된 단지를 찾고

꼭 투자까지 이어지기를

진심으로 바래봅니다.

단지분석에 꼭 포함되어야 할 요소

가치, 가격, 선호도

우리가 단지분석을 하는 이유는

해당 단지의 가치 (입지요소)와

가격을 모두 파악한 후

가치 대비 저평가 된 단지는

어디인지 확인하고 투자를 하기 위함입니다.

따라서, 자유롭게 분석을 하는 것은 좋지만

① 가치 ② 가격 ③ 선호도

이 세가지는 꼭 들어가야 할 요소임을

잊지 않으셨으면 합니다.

저는 위와 같이 가치, 가격, 선호도를 기록하고 있습니다.

1) 시세지도 및 선호도

시세지도 혹은 가격을 알 수 있는 지도를 올리고

해당 생활권의 선호도에 영향을 줄 수 있는

부분들도 검색해보고 함께 기록해둡니다.

또한 임장했을 때의 느낌을 떠올리며

생활권의 핵심 선호요소와 함께

단지 선호도를 크게 상/중/하로 나눠봅니다.

2) 가치 및 가격

해당 생활권의 가치에 대해 적어봅니다.

가장 중요한 입지요소인 강남접근성을

바탕으로 생활권의 장/단점과

선호요소 등을 기록해둡니다.

또한 생활권 랜드마크 단지의 가격 및

주요 단지의 가격을 통해 가격대를 파악하고

현재 앞마당에서 비교해볼 수 있는

비슷한 가격대의 단지들도 함께 적어봅니다.

(추후 지역 간 비교평가를 통해 분석합니다.)

지금 시장에서 꼭 포함되어야 할 요소 ①

가격 반등여부 (회복수준)

22년 말~23년 초 하락장의 바닥 구간을

지나면서 최근에는 가격이 가치를 찾아가는

단지들이 조금씩 늘어나고 있습니다.

(물론 어디가 바닥인지는 알 수 없습니다.)

강남, 서초, 송파 등에서는

이미 전고점을 넘어선 단지들이

지속해서 나오고 있습니다.

하지만 서울/수도권 내의 모든 집값이

오르고 있는 것이 아니라는 걸 잘 아실겁니다.

가치는 변하지 않았지만 여러 이유로 인해

여전히 가치에 맞는 가격을 찾아가지 못한

'저평가' 된 단지들이 분명히 있습니다.

따라서 저는 위와 같이 생활권 내 단지들의

현재 반등여부를 먼저 대략적으로 파악해봅니다.

아실그래프를 통해서 전체적인 흐름을 보며

가치 대비 회복하지 못한 단지가 있는지 확인하고

랜드마크 단지와 더불어

상대적으로 생활권 내에서 선호도가 떨어지는

단지의 회복 정도를 함께 보며 해당 생활권의

대략적인 가격 반등여부를 확인해보고 있습니다.

저는 상대적으로 최근 저렴하다고 생각했던

23년 말~24년 초를 기준으로 반등여부를

확인해보고 있습니다.

(기준은 편하게 잡으시면 됩니다.)

이어서 가장 중요하다고 생각하는

임장하며 느낀 단지의 느낌에 대해 기록합니다.

또한 단지 선호도에 영향을 미치는 부분이 있다면

편한 방식으로 기록하며 기억해두면 좋습니다.

앞에서 생활권 및 단지의 가치에 대해 분석했다면

내가 생각하는 선호도의 우선순위를 적어봅니다.

모든 단지를 선호도 순서대로 명확하게

구분하지 않아도 됩니다.

다만, 이는 앞으로 우리가 기억해야 할

투자 우선순위이기 때문에

꼭 적어 둘 필요는 있다고 생각합니다.

여기까지 모두 했다면

이제는 가격에 대한 분석을 해봅니다.

대략적으로 반등여부를 파악한 것으로는

투자와 연결시키기 어렵기 때문에

생활권 내 주요 단지를 바탕으로

현재 가격과 최근 반등여부를 분석하고

가격에 대한 나의 생각도 자유롭게 기록해봅니다.

지금 시장에서 꼭 포함되어야 할 요소 ②

과거 비슷한 시장과 비교

최근 서울/수도권 시장의 상황은

공급 부족하고, 전세가는 조금씩 상승하고 있으며

평균 전세가율은 60%를 향해가고 있습니다.

미래는 알 수 없는 영역이지만

과거에 비슷한 시기에는 어땠는지

충분히 확인해볼 수 있습니다.

현재 시장과 비슷한 전세가율

그리고 전세가가 상승하는 모습을

보여준 시기는 2012~13년 정도로 보여집니다.

위 단지들은 2012년 기준으로

모두 매매가 3억대, 전세가 2억대를 형성했고

과거로 돌아가면 지금처럼 고민이 되었을 것 같습니다..

하지만 지금은 다릅니다.

우리는 이제 입지를 분석할 수 있고

이를 통해 선호도 파악을 할 수 있습니다.

내가 생각한 생활권 및 단지의 우선순위를 참고하여

어떤 단지에 먼저 투자할 것인지 생각해보고

과거엔 어떤 성적표를 보여줬는지 확인해봅니다.

(매매가 및 전세가 상승정도)

그리고 이를 바탕으로 지금의 나는

어떤 단지에 우선적으로 투자할 것인지

스스로 판단해보고, 나의 생각을 그대로 남겨봅니다.

틀려도 괜찮습니다.

강의를 들으며, 튜터링을 받으며,

Q&A 게시판에 질문을 남기며 등등

앞으로 배울 수 있는 기회들을 통하여

내가 잘못 판단한 부분이 있다면 수정해나가면 됩니다.

꼭 스스로 판단해보고 생각을 남겨두는 것이 중요합니다.

저는 틀릴까봐 스스로 판단하는 것이 두려웠고

판단하지 못하니 행동이 늦어지기도 했습니다.

이게 맞을까, 저게 맞을까 고민하기 보다는

나의 발품과 손품을 믿고 마음껏 내 생각을 남겨보세요.

이런 과정을 통해야만 배우고 성장할 수 있습니다.



지금까지 지금 시장에서 꼭 적용해야 할

투자로 연결되는 단지분석에 대해 말씀드렸습니다.

1) 가치와 가격

2) 가격 반등여부

3) 과거 시장과의 비교

이미 하고 계실 개별 단지 상세분석과 더불어

지금 시장에서 적용해야 할 단지분석을 통해

투자까지 이어지시길 진심으로 바라겠습니다.



끝으로 제가 사용하는 양식을 공유드립니다.

단지분석이 어려운 분들께 조금이나마

도움이 되었으면 좋겠습니다.

오늘도 행복한 하루 보내세요 :)