[#21 일간도리밍] 25.3.21 은평구 시세톡톡

안녕하세요 도리밍입니다:)

오늘은 은평구 시세를 가져왔는데요

분양가가 계속 오르고 있는데

서울 84 신축이 10억대라면

아직 싼 구간이라는 생각이 듭니다

은평은 향후 크게 들어오는

입주 물량이 많이 없어 보입니다

하지만 방심할 수 없습니다!

아직 분양하지 않았거나 후분양하는 곳은

아실이나 지인에 안 잡히는데요

은평구 재개발 3대장인데요

대조1구역인 힐스테이트 메디알레는

네이버 부동산에는 26년 10월에

입주 예정이라고 떠있습니다!

아실이나 부동산 지인에 안 뜬 입주 매물들은

이렇게 네이버 부동산이나 카카오맵으로

확인하거나 리치고를 통해

재개발 재건축 진행 상황을 체크해야 하는데요

1-2년 내에 은평구의 숨은 입주는

힐스테이트 메디알레만 있을 것으로 예상됩니다

서울의 서북권은 향후 3년 내 입주가

그리 많지 않을 것으로 보입니다

오늘은 서울 내에서 입주가

상대적으로 적은 은평과

입주가 상대적으로 많은 성북의

신축을 하나씩 가져왔습니다

백련산SK뷰아이파크 33평 10/5.2/4.8

래미안장위퍼스트하이 33평 10.6/5.6/4.8

백련산sk뷰아이파크는 응암동에서는

가장 선호하는 신축 대단지입니다

응암역을 도보로 겨우 이용할 수 있긴 하지만

버스로 10분 이내에 3호선 녹번역을

이용할 수 있다는 것이 장점인데요

인근에 아파트들이 몰려있고

매우 쾌적하지는 않지만

먹자 상권이 잘 있어

생활하는데 불편함은 없을 정도입니다

5년차 신축이며 서울에서

33평 신축이 10억 이하로

살 수 있다는 것이 믿기지 않을 정도로

절대적, 상대적으로

싼 가격 구간이라는 생각이 듭니다

최근 9억대로 실거래가 일어나고 있기 때문에

9억대로 서울의 33평 대단지 신축을

매수할 수 있는 좋은 기회가 될 것 같습니다

장위래미안퍼스트하이는 장위뉴타운 내에서

자이레디언트 > 꿈의숲아이파크 >래미안퍼스트하이

순으로 선호되는 단지인데요



아직은 뉴타운스러운 느낌이 나지 않지만

조금 어수선한 부분이 있지만

향후 5-10년 정도면 충분히

쾌적한 택지가 형성될 것으로 기대됩니다



동북선이 인근에 개통될 예정이지만

도보로 겨우 갈 수 있을 정도의 위치긴 합니다

그래도 없는 것보단 있는 게 낫겠죠.. ?

동북선은 왕십리쪽으로 연결되어

2호선 강남 접근성이 개선되면서

동북권의 교통 호재가 될 것으로 보이는데요

2량 1편의 경전철이기 때문에

교통 편의성 개선 정도로

GTX급의 파급 효과까지 기대하는 것은

어려울 것이라는 생각이 듭니다

반면 장위는 인근 동대문의

입주 영향을 많이 받고 있는데요

물리적으로 가깝고 수요를 주고받는 곳이라

실제로 라그란데나 디센시아 전세를 알아보면

지금 장위쪽이 전세가 싸다고

추천해 주시는 경우도 많더라고요 ㅎㅎ

장위신축 24평 기준 4.5억정도

동대문 신축은 5억정도

강남과의 물리적 거리는

장위래미안퍼스트하이가 아주 조금 가깝습니다

(13km나 14km나.. 비슷하지만...)

백련산sk뷰아이파크

장위래미안퍼스트하이

장위래미안퍼스트하이가가

강남 기준으로 장위래미안퍼스트하이보다

아주 조금 더 멀고

환경적인 측면에서도

장위가 평지+뉴타운이기에

조금 우세하므로

같은 투자금이라면

매매가가 조금 비싸더라도

장위래미안이 우선인 것 같다는 생각이 듭니다

(근소한 차이일 것으로 보입니다)

동대문구의 입주 물량이

계속된다는 점에서

전세 리스크를 대응이 가능하다면

리스크가 오히려 기회가 될 것 같습니다

다만, 리스크 대응이 어렵다면

입주 리스크가 적은 서북권의 은평도

투자로 검토하기 좋은 시장이라는 생각이 듭니다

백련산sk뷰아이파크 vs 장위래미안퍼스트하이 매매가 비교

결국 이것저것 따지느라

아무것도 안 사는 것보다

살 수 있는 것중에 가장 최선을

사는 것이 낫겠다는 생각입니다

오늘도 서북에서 동북까지 넘어간 시세톡톡 끗

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