아파트 재건축이 점점 어려워지는 진짜 이유 (실제 경험담)

안녕하세요

집구해줘월부입니다.

여러분들은 어떤 집에 살고 계신가요?

“신축? 구축?”

요즘 신축 아파트의 깔끔한 인테리어, 

여유있는 주차공간, 각종 커뮤니티 등

한 번 살아본 사람들은 다시 돌아가기 어렵다고 해요.

그렇다 보니 대부분의 사람들 

즉, 구축에 살고 있는 실거주자들일수록

마음 한켠에 이런 생각을 늘 품고 있을 것 같아요

출처 : 정원주택건설

“우리 아파트도 언젠가 재건축 되겠지”

하지만 현실은 쉽지 않습니다.

”대체 우리 아파트는 왜 재건축이 안되는 걸까”
”언젠간 할 수 있을까?”

“내가 살아있는 동안에 불가능할까?”

재건축이 언제 진행될지 궁금하고

그 가능성을 따지다보면 시간만 흘러갑니다.

심지어 요즘에는 ‘얼죽신’ 이 아니라 

‘얼죽재’ 라는 말도 생겼다고 하는데요..!

신축에 대한 선호도는 높지만 공급량이 한정적이고

너무 비싸기 때문이라고 해요. 

또한 가격 상승률이 신축에 이어 2위를 차지했습니다!

오늘은 재건축에 대한 궁금증을 해소해보고자

‘재건축은 어떻게 진행되고, 

내 아파트는 될 수 있을까?’

재건축이 어려운 이유는 뭘까? 부터 

하나씩 알아보곘습니다.

[아파트 재건축이 어려워지는 이유]

재건축이라는 것은 사람들의 의견이

일치되어야 진행되는데요. 사람이 많아질 수록

의견 일치는 점점 더 힘들어집니다..!

우리가 단순히 친구랑 점심을 먹으러 간다해도 

의견을 한번에 맞추기가 참 어렵죠.

그런데 재건축은 어떤가요? 나의 전재산이 걸려있는

문제일 수도 있어요. 의견을 맞추기가 정말 어렵습니다.

이유를 하나씩 자세하게 살펴보겠습니다.

1. 주민들 간의 입장 차이

예를들어 30년이 넘은 아파트의 재건축에 대한

동의를 받으려고 하고 있다고 가정해봅시다.

A주민은 약 20년 전에 2억 8,900만원으로

분양을 받았고 이미 10억이 넘어가서 너무 만족스러운 상황이에요.

근데 B주민은 최근에 약 13억으로 매매를 해서 이미 돈이 많이 들어간 상황이죠.

이런 경우 재건축을 하게 되면 개발분담금이 부담이 될 수도 있기 때문에

B주민은 오히려 반대를 할 수도 있는 상황인겁니다.

또 다른 경우도 있는데요.

살고 있는 주민 분들의 나이대에도 의견이 달라집니다.

만약 60대 부부가 살고 계신데 

재건축은 최소 10년 이상이 걸리게 되고

그때는 내가 요양원에 갈 수도 있고 어떻게 될 지 모르는데

굳이 재건축을 해야되나? 하면서 

동의를 안하는 경우도 많다고 해요.

그리고 단지가 큰 경우에는

같은 아파트여도 위치가 천차만별입니다.

그 안에서 지하철역과 가까운 곳이 있고 학교가 가까운 곳이 있고

상가가 가까운 곳이 있죠. 

그 안에서 다 자기가 가진 조건이 제일 좋다고 얘기해요.

재건축이 되면 어떤 위치에 있는 동으로

배정받을 지 모르기 때문에 협상이 더 어려워지는 겁니다..!

2. 아파트 주민과 상가 주인들의 갈등

아파트 주민과 상가 주인 간의 입장 차이가 너무 다릅니다.

보통 아파트 단지가 크면 상가도 들어가는데요.

사실 상가 주인보다 주민들이 훨씬 많기 때문에 주민 중심으로

의사결정이 빨리 되기는 하는데 상가 주인들이

조건을 더 바라는 경우가 많습니다.

대표적으로 대치동 은마아파트 아시죠?

은마아파트 상가가 엄청 크게 들어서있는데요

재건축이 계속 지연 되었던 이유 중에 하나가 상가 주인들과의 갈등도

있었다고 해요!

3. 공사비 상승

최근 뉴스를 보시면 아시겠지만 과거에는

평당 공사비 500~600만원으로도 재건축이 가능했다고 해요.

그런데 요즘은 ‘평당 1천만원’ 까지도 간다고 해요

최근 서울 재건축 단지의 평당 공사비 평균은 850만원 수준이라도 합니다.

공사비가 거의 2배로 올라가니까

결국 개발부담금이 더 늘어나게 됩니다.

더욱 재건축이 어려워지는 이유 중 하나죠.

이렇게 요즘 재건축이 어려운 이유에 대해

알아보았는데요! 어렵다고는 하지만 내가 살고 있는

아파트가 재건축 진행 중이거나

30년 이상이 되어 곧 진행될 것 같은 경우에는

절차를 알고 계시는 것이 좋습니다 🙂

아래에서 단계별로 어떤 부분이 중요한지

한번 읽어보세요!

[재건축 절차 및 단계별 소요기간]

재건축 하는건 알겠는데.. 단계가 너무 많다!?

우리 아파트는 재건축까지 얼마나 남은거지? 궁금하셨던 적

있으시죠. 그런데 단계 별로 용어가 너무 어려워서

헷갈리셨을 겁니다.

오늘 알기 쉽게 이미지로 한 번에 보여드릴게요 🙂

재건축 단계는 아래와 같습니다. 정말 많죠…?!

1) 기본계획 수립 (소요기간 : 2~3년)

• 말 그대로 시장이 관할 구역에 대해 10년 단위로 도시/주거환경정비기본계획을 세우는 단계입니다! 초기 단계라서 아직 개발 이익에 대한 프리미엄이 적게 형성되어 투자금액이 다른 단계보다도 가장 적을 수 있어요. 하지만 개발이 무산 될 가능성도 있으니 확실하지 않는 경우 투자하면 안됩니다!

2)안전진단 진행

• 기본계획 수립이 된 후 안전진단이 진행됩니다! 재개발은 안전진단이 없어요. 최근 재건축 패스트트랙이 도입된 사실 알고 계신가요? 6월부터는 준공 30년이 지날 경우 안전진단 없이도 재건축을 허용한다고 하는데요! 또 기존에는 안전진단 통과 이후 정비구역 입안이 가능했지만 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 개선된다고 합니다!

3)구역지정

• 기본계획에 적합한 범위에서 주거환경이 열악한 구역을 정비구역으로 지정하는 단계입니다. 이정도 단계까지 오면 ‘우리 동네 개발된대!’ 라고 알 정도라고 해요. 투자금액은 적게 들어갈 수는 있지만 오랜기간 묶일수도 있어서 잘 보고 투자해야 합니다.

4)추진위원회 구성 (소요기간 : 1~2년)

• 조합이 설립될 때까지 개발을 준비하는 단계인데요! 소유자 1/2이상의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 시장 등의 승인을 받는 단계입니다. 투기과열지구 내 재건축단지에 투자하고자 한다면 늦어도 이 단계에서는 투자해야 해요. 이유는 조합설립 이후 투자할 경우 현금청산 대상이 되기 때문입니다. 
  
  현금청산은? 조합원이 현금을 받고 조합원의 지위를 포기하는 것을 말합니다. 현금청산으로 받는 금액보다 조합원 입주권을 받는게 이득이기 때문입니다!

출처 : 한국주택경제신문

5)조합설립 인가

• 재건축은 추진위원회가 전체 소유자 3/4 이상 및 동별 소유자 2/3 이상의 동의를 받아 시장/군수에게 조합설립인가를 받는 단계입니다!

6)시공사 선정

• 공사할 건설회사를 선정하는 단계! 여러 건설회사를 대상으로 경쟁입찰을 통해 시공사를 선정합니다. 이때 재건축 될 아파트의 이름이 결정되는 것이죠. 자이, 래미안, 힐스테이트, 더샵, 푸르지오 등등! 시공사를 선정할 때는 선심성 공약에 현혹되지 말고 현실성 있는 공약인지 추가로 부담해야 할 공사비는 없는지 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

7)사업시행 인가

• ‘개발을 이런 방법으로 진행했으면 합니다’ 라는 사업시행게획서를 시장에게 제출하고 정비사업을 진행해도 좋다는 인가를 받는 단계입니다. 밑그림이라고 볼 수 있죠! 이 단계에서는 사업구역 내 건축물 철거 및 신축계획, 분양계획, 설치 계획, 예상소요비용 등이 포함되어 있습니다.

8) 조합원 분양신청 (소요기간 : 1~2년 )

• 조합원 분양신청을 받는 단계로 분양신청을 받기 전에 대상별로 토지, 건축물의 명세, 사업시행계획 인가 고시가 있던 날을 기준으로 평가금액, 분양대산자별 분담금 추산액, 분양신청 기간 등을 알려야 해요!

9)관리처분계획 인가

• 이 단계에서는 아파트를 분양받을 수 있는 조합원의 조건과 아파트 면적 등을 정하는데요! 이에 따라 조합원이라고 하더라도 아파트를 분양받을 수 있는 조건이 되지 않는다면?! 아파트 대신 현금을 받게 됩니다..! 현금 대신 아파트를 받더라도 원하는 면적을 분양받지 못할 수도 있어요!

10)이주 및 철거 (소요기간 : 3~4년 )

• 기존 건물을 허물고 공사하기 위해 주민들이 이주하는 단계입니다

11)착공 및 일반분양

• 공사에 착수하는 단계인데요! 8번 조합원 분양신청 단계에서 조합원들에게 분양하고 남은 아파트가 있다면 일반들에게 분양합니다.

12)준공 및 입주

• 설계한 그대로 아파트가 지어졌는지 확인하고 아파트에 입주하는 단계입니다. 준공된 주택이라고 해도 청산 전까지 미분양 등의 이유로 추가 분담금이 생길 수도 있어요..!

13)이전 고시

• 소유권 이전으로 조합원들이 분양받은 아파트 소유자 이름을 자신의 이름으로 변경하는 단계입니다

14)청산

• 9단계인 관리처분계획에서 결정한대로 조합원 주택의 감정 가격이 분양가격보다 적다면 돈을 더 내고 반대로 주택의 감정가격이 분양가격보다 크면 돈을 받게 됩니다. 이렇게 재건축, 재개발의 모든 단계가 끝나고 조합이 해체 되죠!

어떤가요?! 평소에 뉴스를 볼 때도 조합설립인가 단계라고 해도

도대체 이게 어느정도까지 진행된 건지 얼마나 남은 건지..

단계별로 몇 년 정도 걸리는지 답답하셨을 것 같아요.

위 내용 참고해서 절차와 각 절차 별 소요기간도 꼭 확인하시길 바랍니다 🙂

혹시 재건축 용어는 잘 알고 계신가요?

용어를 어느정도 알고 있어야 어떤 소식이 들려왔을 때

바로 이해가능하실텐데요!

핵심 주요 용어를 쉽게 이해하실 수 있도록

정리했으니 하단 첨부파일에서 꼭 확인해보세요.

이렇게 오늘은 재건축에 대한 기본적인 정보와

재건축이 점점 더 어려워지는 이유에 대해

정리해드렸는데요 🙂 도움이 되셨을까요?!

지금도 구축 아파트를 살지? 말지?

고민하고 계신 분들이 많을 것 같아요.

나중에 재건축이 될까 라는 생각도 있을 텐데요.

단순히 ‘언제 되나’ 기다리는 문제만이 아닙니다.

어떤 단지를 선택하느냐, 어디까지 진행됐느냐에 따라

나의 자산의 방향이 완전히 달라질 수 있어요

특히 요즘처럼 정책도 자주 바뀌고

예측이 어려운 시장일수록 정확한 정보를 바탕으로

준비하는 것이 정말 중요해요.

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