[열기85기 1번쯤은 0혼 담아 꿈을 2뤄보조 순호] 3주차 강의 후기 (주우이님)

안녕하세요 ~ 순호 입니다 :-) 

이번 3주차 강의는 10년차 투자자 대 선배님이신 주우이님께서 강의를 진행해주셨습니다.

수익률 보고서를 왜쓰는지 이번 강의에서 정확하게 배울 수 있었습니다.

우리나라에는 수많은 아파트가 있습니다. 

이 수많은 아파트 중에 하나의 단지를 투자해야하지만 너무 많다 보니 

어디서 부터 무엇을 준비해야 하는지 감이 잡히지 않을 때가 많습니다.

내가 선택한 단지가 제대로 선택한 단지인가? 

혹시 이것보다 더 좋은 단지는 정말 없는 걸까?

하는 의심이 들기도 합니다.

그럴때 수익률 보고서는 나의 의사결정을 객관적으로 판단하고, 비교할 수 있는 강력한 툴입니다. 

이 단지의 입지는 어떤지, 지금 가격과 과거의 가격을 비교해서 얼마정도의 수익률이 날 수 있는지

그리고 이 단지보다 더 좋은 단지가 있지는 않는지를 파악할 수 있고 

최종적 투자를 해도 되는지 아닌지를 결정할 수 있습니다.

이런 수익률 분석을 통해 지금 가격은 같지만, 가치가 다른 물건들이 있는데

이러한 투자처를 발견하고 증명해내는데 굉장히 효과적인 장치인 듯합니다. 

최근 읽고 있는 책 중에 오크트리 캐피털의 회장인 하워드막스가 쓴 ‘투자에 관한 생각’ 인데요, 

이 책에는 효율적 시장의 가설이라는 내용이 나옵니다. 시장은 모든 정보를 반영하고 있어 

현재의 가격이 가장 효율적이다 라는 이론입니다. 

하지만 가치투자자인 하워드 막스는 효율적시장과 비효율적인 부분이 공존한다고 이야기 합니다. 

대부분의 시기는 효율적이지만 비효율의 시점이 반드시 존재한다고 믿고 있습니다. 

그 기간이 길든 짧든 말이죠. 

부동산에서도 마찬가지로 많은 시장 참여자들이 욕심과 탐욕을 부렸던 20년 유동성이 풀리던 시점, 인프레이션 위기로 금리를 올려 부동산이 폭락을 하던 22년 말 시점, 그리고 최근 토허제를 허가하면서 강남3구를 중심으로 급격히 가격이 상승하던 시기 등 시장은 효율적인 모습을 보이는 것 같으면서도 사람들의 환희와 공포가 곁들여지면 그 가격은 엄청나게 큰 변동성을 갖게 되는 것 같습니다. 

이러한 변동성을 가진 시장에서 가치투자자로써 우리가 할 수 있는 것은 자산의 가치 대비 가격이 저평가 되어있는가, 가치에 비해 합리적인 가격인가를 판단할 줄 알고 원칙에 맞게 투자를 하는 것이 아닐까 생각이 듭니다. 

주식은 상장폐지라는 리스크가 있지만 부동산에는 사용가치가 있기 때문에 상장폐지가 될 수 없습니다. 사용가치는 전세가로 간주될 수 있어, 결국 가격은 전세가 아래로 빠지지 않는다고 할 수 있는 것 같습니다.

맨처음 너바나님을 통해 매매가는 절대 전세가 아래로 내려올 수 없다는 이야기가 무슨 말인지 전혀 감을 잡을 수 없었는데, 투자를 하다보니 항상 전세가가 빠지는 것은 아니지만 (왜냐하면 역전세가 올 수 있으므로) 전세가도 적정한 가격대가 있으며 충실히 인플레이션을 먹고 자라는물가에 연동된 다는 것을 경험하게 되었습니다. 

내가 하고 있는 투자가 어떠한 투자인지를 정확히 이해하고 실행할 줄 알기 위해서는 끊임없이 임장을 하고 책을 읽어 나가야하는 것 같아요. 얼만큼 자산을 가지고 갈 것인가, 금방 돈을 벌고 나오는 투자인가, 얼마의 수익률을 원하는가, 리스크는 어떻게 대비할 것인가 등의 기준을 가지고 있지 않다면 주변의 소음에 쉽사리 흔들리게 되는 듯합니다. 

정부의 정책에 따라 부동산이 흔들리고 있는 요즘, 월부에서 공부하고 임장한 덕분에 뉴스에서 나오는 이야기들, 사람들이 하는 행동에 휩쓸려 감정적으로 판단하지 않고 있음에 정말 감사해 하고 있습니다. 

나만의 기준을 가지고 투자를 해나갈 수 있도록 꾸준히 단련해나가야겠다 다짐할 수 있었던 강의였습니다.

좋은 강의 만들어 주셔서 감사합니다 :-)