임장에 첫 기초 가이드라인을 잘 정립할 수 있었던 강의!
수익률보고서의 중요성을 몰랐는데, 작성해보니 다음 강의에서 해당 지역이 보이면 괜히 조금 더 아는 부분이여서 눈에 잘 들어왔고, 전 강의에서 잘못 작성했던 부분들도 확인할 수 있었다
임장 앞마당 만들때
1. 가장 접근성이 좋은 곳으로 먼저 시작해서, 내가 사는 지역의 선입견을 깨고, 임장을 다니는 습관을 만들자!
2. 한 지역만 파는것이 아니라 그 주변에 다른 곳들도 임장을 다니면서, 비교평가를 통해 단지를 선택하자
3. 앞마당을 완벽하게 만들지 못했더라도 일단은 확장하며 여러군데를 다녀보자, 그리고나서 다시 이전 지역을 가게되면, 예전보다 나은 임장실력으로 더 효율적인 임장을 할 수 있다
강의에서 얻은 정보
1. 매물의 상승순서: 미분양, 분양권, 재개발, 신축 ->기축, 준시축, 구축->오피스텔->생주, 도생(입지 동일시)
2. 랜드마크 아파트는 무조건 분석 해봐야함!
why? →-상승폭이 이 지역에서 기대할 수 있는 최고의 수익
ex) 랜드마크 매매 값은 보합인데 전세가가 올라가면 앞으로 주변 아파트의 전세가 올라갈 수 있음을 예측
3. 위치 분석
- 주 출입구가 어디인지, 단지 한쪽 작은 평형은 임대아파트가 있을 수 있음(입구도 별도 존재)
- 출입구, 상가, 동 배치, 남향/동향 등 파악해서 로얄층 및 로얄동 파악하기
- 동이 서로 가리지 않는 것이 좋고, 사각형으로 둘러쌓여있는 아파트는 일조권을 잘 보고 해가 드는 아파트 선택
- 재개발 등으로 신축에 둘러 쌓여있는 구축들이 종종 있는데, 이 단지들은 재개발로 인해 그 지역이 학원가와 상가가 많이 들어서기 때문에 키맞추기가 됨
4. 입지평가
- 1기 신도시: 분당, 평촌, 산본, 부천 중동, 일산
→ 일산은 교통이 아쉽고 빈땅이 많아 공급이 더 들어설 수 있으나 학군이 좋음
5. 부동산 평가 지표: 직장, 교통, 학군, 환경 공급
- 직장: 서울은 구 단위로, 경기도는 시단위로 확인
ex)용인 반도체 플랫폼 시티→ 완공 확인 필요, 직장이 들어서더라도 입지가 더 중요(ex.동탄 삼성, 평택 삼성)
+ 일자리가 지속가능한 일자리인지 확인 필요(사라진다면 그 지역 수요 줄어들 가능성 多)
- 교통: 좋은 노선의 기준 → 업무지구 바로 가거나 1회 환승
ex) 신림선: 여의도까지 한번에 이동, 신림역에서 환승하면 2호선 강남 한번에 이동
- 학군: 1)대치동 2)목동 3)중계동
+ 강남지역에서 85%이면 낮은편, 다른 지역에서는 잘하는 편일 수도 있음. 부사님한테 어느 학교가 선호
학교인지 물어보는 방법도 있음
+ 구도심 근처에 신도심이 크게 생기면 소득이 높은 사람들이 이동, 높은 교육열로 학원가가 생기면서 학군도
좋아짐, 그 이후 주변에 작은 신도심이 생겨도 새로운 학원가를 만들기 보다는 원래 있던 검증된 학군으로
몰리는 것이 대부분임 (ex/ 대치동)
+ 아실에서 학원가 볼 때는 재재 선택 → 불필요한것이 가장 안뜨는 것으로 선택
- 환경: ex)평촌: 평남이 학군이 더 좋아 선호도가 높음, 범계역 상권 vs 평촌역 상권 →범계역 상권 선호
지도기준)3,4
1, 2 순
+ 스타벅스 건물에 어떤 가게가 입점해 있는지? 산후조리원 등 어떤 병원이 있는지, 브랜드 학원이 있는지 확인
- 공급: 위에 4가지 기준은 수요 기준, 공급은 리스크 기준임/ 서울은 구단위 경기 및 지방은 시단위 영향
ex) 동대문구: 입주물량 폭탄이 잘 정리되면 시간이 지나고 전세가가 받쳐줄 수 도 있으나 리스크 감당여부 확인
6. 투자결론
- 인근 매물들과 비교
- 수익성 비교할때 목표 수익률을 달성하려면 전고점 대비 어느정도 올라줘야하는지 비교해야 함
7. 임장: 첫 임장을 진행하면, 그 임장지역과 연결되어있는 주변 지역들을 줄줄이 다니는 것을 추천
- 힐스, 포레와 같은 아파트 단지들은 언덕일 수 있음으로 임장시 확인 필요
- 지방은 교통과 직장보다 환경 및 학군이 더 중요함(ex/ 대전 둔산동> 대전 노은동)
- 입지 좋은 구축은 전세가가 잘 오르지 않고 투자금이 많이 들지만 좋은 아파트를 싼가격에 매수
vs 입지가 좀 떨어지는 신축은 적은 투자금으로 전세가가 잘 오르며, 오른 전세금으로 투자금을 회수해서
다른 투자를 더 진행할 수 있음
- 첫임장지역의 의미: 앞마당 1개 →3개→10개로 늘려나가기
임장지역을 고르기 어렵다면, 나에게 익숙하고 가까운곳부터 시작해서 선입견을 깨고, 임장하는 습관을 만들자
+ BRT등 호재가 실제 그 지역에 좋은 효과를 미치는 지 확인 필요
나에게 적용할점
1) 임장 지역 선택 및 해당 지역 수익률 보고서 미리 작성해보기 → 실제 임장 가보기!
2) 앞서 배운 임장 방법 및 매물 비교 기준 등을 카테고리별로 정리해서 체크리스트 만들어보기
끝 -!
댓글
한궈런푸자님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
