[실전30기 돈죠앙 등기는 더 죠2ㅏ 쳇바퀴탈출] 매도와 앞마당관리~매물협상까지 선배님들 강의

안녕하세요. 25년 상반기 1호기를 투자를 목표로 달려가는 쳇바퀴탈출입니다. 

오늘은 선배 투자자인 자주가족 & 김인턴의 매도과정과 시세트레킹~ 협상까지 전 과정을  배울수 있는 시간이였습니다.

실전반에 수업이 이런거구나를 느낄 수 있는 두분의 열정적인 강의에 몰입하며 들었던 시간이였습니다.

[본것]

서울 갈아타기 계획세우기 

아직 매수의 경험이 없지만 내가 투자를 하기 전에 어떻게 현재 투자상황을 점검하고, 계획을 세워 매수해야 하는 지

전략을 배웠습니다 . 

첫째로 투자상황을 점검해라. 둘째로 기준을 수립해라. 마지막으로 세금계산을 해라 .

매도 후 갈아타기에서 가장 중요한 것은 업그레이드를 해야지 옆그레이드를 하면 안된다 라는 말씀이 

와 닿았습니다. 내 단지와 갈아타려는 단지를 비교하며 내가 갈아타기하는 물건이 업그레이드가 맞는 지 검증 투자대상 단지에 비교평가 해야 한다는 점을 배웠습니다. 

지금 투자물건이 안되인다고 멈춰있지말고 앞으로 나아가야합니다. -자모님

지금의 나에게 말해주는 얘기여서 너무 와 닿았다 . 상황은 예측할 수 없이 흐르고 그저 그것을 대응하는 주체는 나 자신이니 천장을 깨며 대응해 나가야 한다.

매수는 기술 매도는 예술  

타임라인을 정하고 계획을 세워 일정을 정해야한다. 1~5주차의 계획을 세우고 내 물건이 브리핑되는 지 체크해라. 

매도해야하는 마지노선의 금액을 정하고, 현장방문으로 실거래가를 직접가서 파악하고 매도가에 주저함이 없어야 한다.

→내가 현장에서 1등 매도물건인지를 파악하고 현장을 자주 방문해서 부사님과 관계를 쌓아간다. 

마지막으로 매수 시 수직 수평 비교평가를 통해 확실한 업그레이드 물건이 맞는 지 검토한다. 

김인턴님의 앞마당 관리와 매물협상법

1. 시세트래킹 

   1) 생활권 내에서 상.중.하의 단지별 선호도를 정한다. 

   지역별 시세트레킹

   상중하의 선호단지 중 비슷한걸 제외하고, 각 생활권이 상중하 1개씩 단지를 남기면 * 5 생활권 = 20개 리스트가 나온다→ 안테나를 심어두고 흐름을 파악한다. 

   가격대별 시세트레킹

   1) 동일하게 상.중.하 20개 단지를 두고, 가격을 고정해서 위로는 구별로 시세를 나열한다. 

   2) 가격을 고정하고, 지역별로 입지비교시 저평가라면 체크! → 원페이지 

   3) 지역비교간 애매해? →원페이지 ㄱㄱ

   4) 원페이지를 만들고 앞마당의 현재 상황 + 리스크를 파악해본다. 

   5) 가격 시세트레킹시 안테나에 저평가된 지역 + 리스크가 더적은 지역이 확인되면 ? 

       전. 수 . 조. 사 !!

   아직도 완벽하게 이해했는지는 모르겠지만 시세트래킹의 세계는 해봐야지 알 수 있을꺼같다. 

    

2. 협상하는 방법

    자주가족&김인턴 두분의 공통점은 단지를 뾰족하게 체크한다는 점이다. 동별 전고를 체크해서 확인하고 , 대단지, 언덕인 단지라면 정말 이 가격이 싸게 나왔는 지 뾰족하게 살펴봐야 한다.

      매임 전 질문체크하고, 정말 내가 이 물건을 사서 투자한다면 생각할 수 있는 질문들을 사장님께 던진다 .. 

      4상: 매물상태(이유), 매물상황(편익), 매도인상황(대안), 시장상황(티키타카) 이 4가지를 체크하자. 

     협상은 가격을 조정하는 것 ? 아니다 가격과 조건을 조정하고, 내게 유리한 상황을 만드는 것이다. 

[깨달은것]

강의내내 투자를 하면서 예측할수 없는 상황속에서 위기는 항상 있었고, 천장을 깨나가면서 대응해 나가셨다는 얘기를 반복해서 강의에서 말씀하셨다. 어쩌면 나는 천장이 느껴질때면 천장이 보이면 몸을 낮추고 주춤했구나..

생각했다. 천장이 오면 왔구나 하고 깨나가봐야겠다. 

최종물건을 선정하기전에 단지를 정했다면 그단지를 동마다 뜯어서 알고있어야한다. 단지 자체를 파악하고, 선호요소를 많이 갖고있는지, 그게 아니라면 조건을 맞춰줄수있는 지를 생각해야한다. 

김인턴님의 강의에서 찐투자자는 공부하러왔니? 라는 말에 내가 왜 이단지를 선택해서 보는 지를 어떤 조건과 이유 때문인지 얘기해야 한다. 매임도 실제 투자를 할 때 하는 행동을 비슷하게 적극적으로 해야한다. 

협상은 조급한 사람이 지는 게임

→내가 이 단지 하나만 보고 있다면 나는 질 수밖에 없을 것이다.  내가 매수할 수 있는 곳을 후보 단지를 두고 협상을 던져야한다.  

[적용해야하는것]

1. 시세트레킹 방법 가격대별 시세트레킹 & 원페이지 작성하기
2. 타임라인 계획을 세우고, 투자금을 다시 한번 체크해보자
3. 매임 시 내가 원하는 매도가를 말하고, 가격 협상을 해보자. 협상은 조건포함이다.  

오늘 수업을 들으며 내가 현장 투자와 투자와 연결되는 공부가 어떻게 해야 하는 지? 궁금했던 부분들이 많이 해소되며

수업이 다 끝났을 때는 머리가 어지러웠다. 너무 좋은 강의의 내용을 내가 다 흡수하고 실천하고 싶은 마음과

나도 저들처럼 할수 있을까? 라는 마음이 들면서  발걸음이 무겁고 어려웠다.

그래도 이런 마음이 든다는 건 내가 발전하는 과정 중 하나일 것이다.