[쳇바퀴탈출] 월부 10개월 만에 경기도 수지구 1호기 투자후기! 👨‍👩‍👦(2편)

안녕하세요. 쳇바퀴탈출입니다😀  

저는 경기도 수지구에 1호기를 매수하게 되었습니다.  이전에 앞마당으로 1편에서 언급했지만, 서울 4급지/경기 4급지를 비교하며 임장을 다녔습니다. 

25.02월 종잣돈이 어느정도 만들어졌고, 한가해보이 멘토님께 투자코칭을 받게 됩니다. 그러면서 제가 투자하고 싶은 단지들도 어떻게 생각하시는 지 추가질문으로 여쭤봤습니다. 

‘그지역이 전세가가 올라오고,  강남지역과 판교지역의 베드타운으로 거주하는 수요가 있는 지역입니다. 근데 보신 곳보다는 더 연식이 좋은 단지들을 먼저 보시면 좋을꺼 같아요’

25.02월 말 투자코칭을 받고 다음주 주말 바로 수지구의 A,B단지를 보러 갑니다. 

생각보다 A단지는 매매가를 깍아주지않았고, 전세가 잘 빠지지 않고 있어 매전갭이 생각한 전세보다 낮게 내려야 할수도 있는 리스트가 있었고, 매매가는 1천만원 정도만 네고가 된다고 못을 박으셨다. 투자금보다 3천정도 더 필요했다. (지금보니 그때 1천만원 네고한 매매가가 저평가된 가격임을 알게되었다..그땐 확신이 없었다)

B단지는 A단지보다 평형이 작았고, 단지규모도 작았다. 투자금안에 들어왔으나 부사님은 지금 호가보다 매매가를 조율할수있다고 하셨으나, 단지에 대한 확신이 없이 집으로 돌아갔다. 

25.03월 실전반에서 서울 4급지를 임장하며, 투자금으로 할수있는 물건과 수지구를 비교하며 수지구에 대한 확신을 더 할 수 있었으나, 앞마당을 만들고, 실전반을 소화하며 투자를 뒤로 미루게 됩니다..

25.04월 서울 4급지 앞마당을 늘려나가는 중 동료가 연락이 옵니다. 

‘00님 요즘모하세요? 매임 하고계신가요?'

'아뇨.. 앞마당 분임단임하느라 주말에 밀리네요..’ 

‘투자하기로 맘먹었으면 투자하는 거에 집중해야해요’ 

그때 4월 앞마당을 만들면서 매임을 병행하기 어렵다면 투자를 우선순위로 두자! 결심하고 4월에 방향을 다시 잡게됩니다. 평일, 주말 가리지 않고 앞마당안에 투자하려는 단지에 매임 전화를 돌려 매물을 보기도 하고, 

전화로 예약이 잘안되면, 단지의 부동산을 찾아가 투자금을 말하고 볼 수 있는 물건을 문의하기도 했습니다.

투자를 위한 단지의 매물을 보는 법 

1. 투자로 고민한 단지를 리스트업하고, 전고대비 하락 -15% 까지의 단지를 잡았습니다(제가 매수할 25.04월기준)

2. (시간의 여유가 되시면) 매물을 예약하지 못하는 날에는 평일에 해당지역의 부동산을 찾아가 종잣돈 +2천 정도를 얘기하며 볼수있는 매물을 추천해달라고했습니다. 

   *구축인 경우: 매물 컨디션(수리여부,수리언제한건지?), 누가거주하는지?주인, 전세 거주여부(전세면 갱신여부체크) , 이전에 실거래가를 보고 거래된 물건의 컨디션, 동, 층 체크  문의했습니다. 

   *신축인 경우 : 옵션 여부(시스템 에어컨 유무 , 갯수), 로얄동 , 층수, 컨디션(신축이지만 세입자 관리상태에 따리 조금은 하자가 있을수있다, 예 화장실 타일깨짐, 보일러실 곰팡이등) 

투자 단지

4월 기존에 봤던 수지구의 단지를 B단지를 다시 매임을 하게되었고, 2월의 상황과는 다르게 호가는 2천~3천이 올랐고, 네고는 잘되지않았습니다. 기존에 투자자들이 많이 들어가서 전세도 3개정도 있는 상태로 확인했습니다. 

그리고 00구의 C단지를 매임하게됩니다. 해당지역은 매매가는 저렴했으나 비선호동만 남아있는 상태였습니다. 가격조율을 1천만원 정도 되었으나 로얄동은 이미 가격이 많이 올라 투자하기 어려웠습니다. 

D단지 구축단지이나 충분히 가격이 저렴했고, 전세가 낀물건으로 안전하게 투자할 수 있었습니다. 추후 인테리어를 하더라고 매매가가 조율도 가능했기때문에 해당지역의 하위생활권이더라도, 저평가라는 생각을 했습니다. 

E지역은 공급이 많은 지역으로 세입자를 맞춰야하나 공급으로 매매가는 저렴했으나 세입자를 맞추지 못하면 잔금을 해야하는 리스크가 컸습니다. 

4월 최종 매수하고 싶은 단지를 B,C,D,E 준비하였고, 매코를 바로 넣게 됩니다.  

쎈스있게쓰자 튜터님이 매코를 해주셨고, 가져온 단지들이 모두 가격이 저렴하고 저평가된 단지라고 생각한다. 그중 

B물건이 가장 1순위이다. 하지만 지금 투자자들이 들어가서 전세가 좀 나와있어 그 리스크만 없다면 괜찮다고 말씀해주셨다. 

나는 다음날 B단지로 매물을 털러갔고 B물건보다 500만원이 싼 물건이며 세낀물건이 갱신권을 사용했고, 전세를 구하면 투자금이 적어질수 있는 물건임을 다시알게되었다. 두근되는 마음으로 사장님께 매물을 보고싶다고 말씀드렸고, 

세입자분이 주말만 가능하다고 하셔서 4일을 기다려야했다.. 

그러던중 이틀뒤 그물건은… 날라가게 된다..

상심하고 있을 때 저녁쯤 사징님께 연락이 왔다. 

‘지금 호가는 3천높게 올라가있는 물건인데, 보실래요? 근데 방금 신혼부부가 보고가서 5천을 깍아달라해서 거절했어.. 근데 그때 말한 금액이면 할꺼같긴해서 .. ’

검은 유혹 ? 다운계약서….

나는 두근 거리는 마음으로 당장 내일 보러간다고 말씀드렸다. 다시 연락 온 사장님께서는 

‘집주인이 다운계약서를 해주면 이전실거래가보다 1천만원 싸게해준다는데 이게 맞는지 모르겠네.. 

한번 괜찮은지 생각해봐요’

응? 다운계약서.. 난 바로 세무사지인에게 문의를 했고, 등기상 문제가 없으며 괜찮다는 말을 들었다. 

첫번째 투자라 이게 맞는 건가? 문제가 없다고 하는 데 이걸해도 되는 건가? 머리가 터질꺼같았다. 

그때 마그온 조장님께 문의를 드렸다. 조장님 통화가능하세요? 

바로 연락해주신 마그온 조장님게 이런 제안을 받았는데 어떻게 해야할지 몰라 연락드렸어요.. 내용을 다말씀드렸다.

‘어떻게 생각하세요? 탈출님? ’'해도괜찮으실꺼같아요?' 

전 너무 찜찜하고 아닌거같다고 말씀드렸다. 맞아요 제주변 동료들중 그렇게 투자하는 분들도 없고, 찜찜하다면

무언가 걸리는 점이 있다는 건데 그금액을 위해 위험을 감수하고 그런일은 하지않을꺼같아요.

아.. 원칙대로 매수할 수 있는 단지가 아니면 안하겠다는 마음으로 B단지 매물을 보고 사장님과 얘기를 잘마치고, 

정식 절차로 매수를 0.0억으로 매수를 원하면 하겠다 전화해달라고 말씀드렸습니다. 

사장님은 바로 전화를 하시며 집주인분도 매수가에 바로 동의하고, 사장님께 가계약 내용 정리하고 다시 연락드리겠다고 하고 부동산에서 나왔습니다. 

전세입자 만기를 다채우셨는데 3백을???달라구요?

가계약을 작성하기 직전 급매가 서울 4급지에 나오면서 빠르게 급매를 보러 갔습니다. 세대수가 작으나, 매매가를 3천 네고가 가능하다고 하여 매물을 보러갑니다. 

그러면서 갑자기 B단지의 사장님이 연락이오십니다. 세입자분이 일주일앞으로 좀 여유있게 이사가능하냐고 했더니 

이사비로 3백을 요청하셨다고… 네? 

‘사장님 만기를 다채우신분인데 매도자분과 그부분은 상의해서 말씀해주세요. 그리고 세입자분이 나가는 날짜를 고정하시면 전 매수하기 어렵습니다. 잔금안되요. 세입자 분과 협의가 안되시면 저는 매수가 어렵습니다..’

B단지의 세입자를 맞추는 날짜를 고정하는 리스크가 너무 컸고, 세입자구해지지 않는 경우 전세잔금치기 어렵기때문에 날짜조율이 안되면 매수할수 없는 물건이 되어 강하게 사장님께 어필했다.

급매단지를 보고 이단지가 보다는 B단지가 더낫다고 생각하며, 돌아가는 도중(3시간지났을때) 사장님은 

전세세입자날짜는 고정으로 하지만, 돈이 부족하면 사장님이 세입자 전세금의 일부를 빌려주신다고 하셨고, 집주인은 잔금 5일의 시간을 준다고했다. 

거기서 나는 잔금 5일은 사장님 너무 빠릅니다. 요즘 전세도 잘안나가고 어차피 달은 넘기게 되니 2주를 달라고 다시말씀해주세요.. 말씀하셨다는 사장님의 말에 거듭 다시 전달을 부탁드렸습니다.

최종 잔금은 10일로 공실 기간을 확보했습니다.

전세뺴기? 갑자기 왜 아무도 안보죠?

25.4월 계약을 마치고 돈비 동료분들의 연락이 옵니다. 병병이님은 탈출님 지금부터 전세빼기 긴장을 놓치시면 안되요 하면서 방법을 전화를 주셨고, 연구름 조장님도 한달에 두번씩 전화를 주시며 제가 넋놓고 있는 걸 아시는지 

그럴때마다 전화를 주셨습니다.  돈비님들 너무 은인입니다…

25.05월 전세가 내물건 포함 3건이 있었고, 내가격을 두번째였다.  

A물건 : 7월초(서향) 

B,C물건 : 8월초(남향,비선호타입/선호타입 /고층)   

내물건은 8월 말(남향,선호타입 고층)이였다.. 

기간이 겹치지는 않으나, 물건에 대한 내용을 미리 파악하고, 주변에 단지들이 나가는걸 트래킹했다. 

5월말 걱정했던 A물건이 나갔으나 생각했던 전세가 마지노선보다 싼가격에 나갔다.. 

그후 줄줄이 B,C물건은 그가격으로 호가를 올렸으나, 나는 그가격에는 투자금이 벗어나 내릴수 없었다.

그후 2주뒤 토.일 두개 물건이 동일 가격에 나가면서 내물건 하나만 남았고, 2일뒤 내물건이 1천만원 높게 뺼수 있었다. 

전세계약시 실수한점? 네? 고양이요?

전세가 안빠질까 너무 걱정한 나머지 반려동물 특약을 미쳐 생각하지못했다. 왜그랬을까?..

사장님 또한 가계약 문구가 왔을 때도, 전세계약자가 나타났을때도 전혀 언급이 없으셨다. 그러던중 

가계약 문구를 수정하기 위해 정리해서보내고, 가계약금을 매도인이 받은뒤, 

반려동물특약이 생각났고 문의하니 고양이 1마리가 있었다.. 

원상회복 조건을 특약을 추가로 넣고 계약에 동의하여 진행했다.. 

감사한분들…

처음 실준반 수업을 들으며 임장하는 법과 임보쓰는 방법을 잘알려주셨던 새날처럼조장님, 강의 계획과 조장을 지원해보라며 성장하는 방향을 알려주신 삶은 일기님 

아무것도 모르는 첫조장이였지만 열심히 성북구 임장을 같이해준 조원분들 

항상 매일 아침 칼럼과 새로운 강의가 나오면 늘 공유해주시는 그린티라떼님 

갑작스러운 연락에도 친절하게 상황을 들어주시고 알려주신 마그온 조장님(계약서도 검토해주시고 감사합니다..ㅠ)

전임을 어려워하는 저에게 본인의 녹취도 들려주는 나눔으로 전임두려움을 극복하게 해주시고,  매물터는 법도 전세빼는 법…1호기에 모든과정에 도움을주신 연구름 조장님 너무 고마워요 

매임할때 어떻게 매물을 비교해서 봐야하는 지 , 비교평가달인 병병이님 덕분에 전세도 세입자와의 관계 어떻게 해야하는 지 알려주셔서 감사합니다.. 

투자코칭에 모든것을 전수해주신 또니업님 ..덕분에 매물질문 준비를 더잘할 수 있었습니다. 감사해요 

한가해보이멘토님 투자의 방향을 알려주셔서 1호기를 빠르게 매수할 수 있었습니다. 감사합니다. 

마지막으로 10개월간 주말마다 임장다니는 나에게 싫은 소리하지않고 묵묵히 입술에 포진이 나면서도…아들과 주말을 보내줘서 고마워.. 입술 포진 모른척하고  나간거 미안해 ㅋ 앞으로도 잘부탁해 고마워 😍

1호기는 월부 환경안에서 동료들과 멘토님들의 도움으로 할 수 있었습니다.  요즘 1호기 후 의욕이 많이 줄었지만 

다시 환경안에서 투자준비를 해나겠습니다. 

나는 1호기를 해냈다.