3강 후기(작성중)

[서론]

• 16년초에 시작했는데 10년동안 4명 살아남았다고 한다. 제태크는 하지 않고 주식 하고 망하고, 신혼집 구할 때도 전세 구했다고 함. 전세 3억이었는데 매매가 3억 5천이었음. 이게 10억이 됨. 전세값 오르는게 더 크네? 매매값 오르는 건 더더 크네? 내 월급은 이정도 밖에 없는데… 이 때 직장인 투자자가 되기로 마음 먹음.
• 19년도에 한달 30일 중에 25일을 임장을 나감. 투자한 거에서 와 이거 진짜 대박칠거다 라는 건 없었다. 잃지 않겠다라는 생각이 있었음.
• 투자자로서의 성장: 16년도에 아파트 값이 낮을 시기였는데 나는 모르니까 사지를 않음. 투자공부 1년 하고 급속도로 사기 시작함. '나 재능이 없네, 투자를 못하네..' 느리다고 걱정하지 않아도 된다. 끝까지 해보는 것이 중요 !
• 현재 시장에서의 여러분들의 생각: 벌써 강남서초송파는 집값 오르고 있고 이 영향이 퍼져나가고 있다. 이런 기사 보면 빨리 사야 하나? 라는 생각이 든다. 조급한가요? 기다려야 할까요? 우째야 하노ㅠㅠ 내가 기준을 가지고 명확하다면, 혼돈되지 않는다.
• 강의의 목적: 아… 1년 안에 투자….?!? 투자를 할 때 무조건 적용해야 한다.

[1강 수익률 낮은 아파트 vs 수익률 높은 아파트]

• 투자를 하면 돈 벌 수 있을까? 돈 벌 수 있다. 아파트 가격은 계속 오르고 있는 추세니까

• 그렇다면 아무 아파트나 사면 되는 것 아닌가요? 내가 살고 있는 인근에 여러 채를 매수하는 경우가 많다. 익숙한 곳에 가려고 한다. →내가 좋아하는 곳 보다 다수의 사람들이 좋아하는 곳을 사라!

  →가치가 다른데 가격이 같은 곳이 있다. 그곳을 잘 보자.

• 투자 선택 기준: 저환수원리 몸에 새기자ㅋㅋ 가장 영향을 많이 받는 것은 저평가와 수익률.

  -수익률: 전세가와 매매가가 비슷한 경우가 좋다. 투자금을 어떻게 하면 줄일 수 있는가

  -부동산 투자를 할 때 왜 수익률을 알아야 하는가?: 가격이 오래 같이 갈 수 있지만 더 큰 가치를 가지고 있는 걸 찾아야 한다. 금호랑 신촌이랑 가격이 비슷하게 가지만 나중에는 차이 난다. 입지를 보는 실력이 있어야 한다.

• 너무 구축을 안 보는 경향이 있는데, 구축도 보세요
• 아파트 가겨비교를 꼭 해봐야 합니다.
• 아파트 수익률 보고서 꼭 적어야 합니다. → 임장 보고서
• STEP1(아파트 선정):랜드마크 아파트는 무조건 수익률 보고서를 작성해야 한다. 랜드마크 최저가랑 최고가 사이 가격이 내가 그 지역에서 벌 수 있는 돈이다. 만약 용지 아이파크가 8억까지 오른다면 다른 아파트 고점도 8억이다. → 순서 1랜드마크 2내 투자금으로 살 수 있는 아파트

• STEP2(위치): 아파트 주출입문이 어딘지 확인한다. 아파트 단지 안에 있는 작은 평수는 임대아파트다.

  출입구, 상가, 동 배치, 남향/동향, 일조권, 인근 대장아파트, 지하철, 초중학교

  -근처에 신축 아파트가 많으면 사이 구축이 키 맞추기 할 수도 있다.

• STEP3(입지평가): 좋은 입지가 어떻게 가격으로 반영이 될까?

  -어디 살고 싶나? 구축은 50억, 아이파크는 7억 사람들이 다 신도시 살고 싶어하지 근데 입지가 너무 좋고 땅이 너무 좋으니까 가격이 높은거야. 신축 구축 다 떠나서 입지가 좋은 곳을 사야 한다. 내 기준 말고 입지요소를 잘 따져야 한다. / 직장 교통 학군 환경 공급

  -생각보다 30만명 이상 종사자 수가 없다. 강남 30분 이내는 평생 가져가도 좋은 지역이다. 학군은 초등이 아니라 중학교를 본다. 신기하넹. 

  -환경은 백화점 기준이다. 자연환경이 아니라 왜 편의시설이지? 집 뒤에 한강이 있는거보다 백화점이 더 낫지 않아? 한강은ㅋㅋㅋㅋ 진짜 길게 있다ㅋㅋㅋㅋ 근데 백화점이 있을까!?!?! 사람들은 일반적으로 편의시설 있는 곳을 더 찾는다.

  -공급은 100만명 기준 5000세대가 적정하다. 적정하면 전세값 하락이 많지 않겠다라고 예상

   

   *입지평가 기준

-직장: 나는 공장있는거 싫어X 다수가 좋아하는 걸로 선택O 종사자 수, 회사의 질은 나중에 본다. 수익률 보고서에서는 종사자만 보고 나중에 진짜 살거면 질도 보기. 좋은 직장이 들어오면 사람들의 수요가 많아지겠구나라고 생각해야 함. 일자리가 들어온다하면 슉 이동하는게 아니라 거기서 출퇴근이 가능한가를 봐야 해. 일자리가 없어질 수도 있으니까 지속가능한 일자리인지 봐야 한다.

-교통: 수도권에서는 교통체증이 심해서 교통 중요하다. 웬만하면 서울은 S,A가 좋다. 지방은 자차가 많아서 기준이 달라. 헐??? 10분 이내가 S구나?? 내가 직장이 판교에 있어도 판교에 살 순 없어. 왜냐하면 땅값이 너무 비싸니까. 그러니 지하철역 2개 떨어져 있는 수지라는 곳이 오르는 거지. 호재  자체, 시장을 보는게 아니라 입지의 가치를 봐야 해. 호재가 반영되는데는 시간도 걸리니까. (좋은 노선? 입무지구로 바로 간다, 1회 환승해서 업무지구에 갈 수 있다.) 신축이냐 아니냐를 너무 보지 말자.

-학군: 젊은 사람들은 학군이 이정도 영향을 미치겠어? 라고 생각한다. 학군지 좋은 곳은 내릴 때 덜 내린다. 어차피 애 키울거면 6~12년은 있어야 하니까. 왜 중학교 학업성취도평가인가?? 이 학업성취도는 상대적이다. 강남구에서 85%면 잘하는걸까요? 아뇨. 생활권에서도 선호하지 않는다. 근데 지방에서는 85% 잘하는거다. (아실 앱에서 확인하기, 중개랑 제재 없애, 학원가 보려면 제일 적은 ) 건영 2차랑 3차랑 차이가 많이 나는데 건영 2차는 역세권인데 건영 3차는 학군이 좋다. 학군 수요가 있으면~ 지금도 학군이 좋은데 가격이 지지부진 하다면 기회일 수 있다. 절대적인건 직장이랑 교통인데 학군은 그 다음. 학군은 뭔가 조미료 역할 같네. 오르면 더 오르게 하고, 낮아지면 적게 낮아지게 하고

지금 드는 생각이 저환수원리에 맞는 물건 찾기 - 사기 - 기다리기 이게 다 인거 같은데??

-환경: 백화점을 아무곳에데나