열기반 3주차 주우이님 강의 후기

2주차 과제에 수익률보고서를 작성하는데 어려움이 있었다. 저환수원리중 저평가가 얼마나 된건지, 수익률은 얼마까지 오를 거라고 예상할 수 있는건지, 공급량은 이렇게 보는게 맞는건지.. 마지막으로 투자 결론을 내리면서도 내 판단에 대한 확신이 없었다. 그럼에도 불구하고 꾸역꾸역 과제했던게 3강을 듣는데 더욱 수월하게 해준 듯 하다.

3주차 강의는 수익률 높은 아파트를 선택하는 것의 중요성과 그것을 분석하는 방법을 세세하게 톺아나가는 내용이었다.

*새롭게 안 사실들

-단지 안에서 주출입구, 상가, 동 배치, 향을 보고 로얄동을 파악해 낼 수 있다.

-랜드마크 아파트 분석의 중요성: 그 지역의 대장으로서 가격 천장을 알 수 있으며 상승장에서 가장 먼저 오르고 주변은 그 상승을 따라간다.

-환경은 백화점, 대형마트 정도로 판단한다. 이미 대기업이 충분한 구매력을 검증하고 들어선 곳이다.

+ 사람들이 선호나는 상권인지가 중요  ex. 범계역 상권 >> 평촌역 상권 (유흥가) -→ 직접 가보고 판단

-입지평가 표는 기본적으로 외우고 있자

직장,교통,학군,환경은 수요를 이끄는 요소 / 공급은 리스크 가늠 요소

-호재보다는 입지 자체의 가치가 더 중요하다

-학군은 특목고 진학률보다 학업성취도 평가가 더 좋은 지표일 것 같다 (전반적인 수준이 양호함을 뜻함)

-학군은 아실에서 보고 학원가는 호갱노노에서 ‘재재' 탭에서 가장 간단한거 체크하고 볼 것

-학군지는 전세수요가 받쳐준다

-수도권은 교통이 최우선 순위다

-전고점:  상승장에서 이정도 가격은 기대할 수 있지 않을까 / 전저점: 조정장에서 이보다 밑으로는 안내려가지 않을까

-→ 이건 좀 주먹구구식 판단인 것 같긴하다 ㅠ 미래가격을 예단하는 것은 참으로 어려운 문제다

-실전투자 사례 비교 : 동탄VS영통VS수지 비교를 통해 수지아파트 투자 -→ 투자 시기에 매매가는 거의 동일했으나

현재 가격은 1억 이상차이 남 -→비교평가를 통한 선택의 중요성.

-일단은 비슷한 가격대, 다른 입지의 아파트를 2개씩 계속 비교해 나간다 (이상형월드컵 하듯이)

-이걸 잘하기 위해서는 앞마당을 많이 만드는 것이 무엇보다 중요하다. 앞마당의 중요성!! 그리고 비교평가를 통해 분명히 더 좋은 가치의 아파트(ex.분당) 인데 가격이 하급지(ex.평촌)와 비슷해지는 시점은 완벽한 기회이다.

-이런 비교를 하기에는 1기 신도시가 좋다. 분당-평촌-부천중동-산본-일산  이렇게 순위가 확실함 

-첫임장지역: 선입견 버리자. 우리집 근처, 회사 근처는 잘 아는 것 같지만 모르는 게 훨씬 많고, 저가치라 생각하지만 생각보다 가치있을 수 있다.

-임장준비→분임/단임/매임→임장보고서를 작성하며 앞마당을 만들어나갈때 구석구석 다 만들지 못한 것 같아도 다음 임장지역으로 넘어가자. 그래야 다른 입지간 비교평가를 빨리 할 수 있다. 다만 마침표를 반드시 찍고 가야 한다. 그렇지 않으면 그 지역에서 다시 처음부터 시작해야 한다. 최소한 내가 분석한 지역은 확실히 알고 정리하고 넘어가야 한다.