[서투기 1언2런~서울투자하기 넘나 완벽한조 그래놀라맨] 3주차 조모임 후기

스스로를 칭찬하고 조원들에 대한 감사를 나누기

전화임장과 매물임장을 드디어 해냈다는 점을 칭찬합니다.

영등포간디님 : 유용한 한판지도, 만드시느라 고생하신 자료들을 선뜻 공유해주시는 마음에 굉장히 감사했던 것 같습니다.

참치김밥님: 밝은 미소와 특유의 친화력으로 임장할때 분위기를 보다 활기차고 즐겁게 만들어주셔서 감사하다느 말씀드리고 싶습니다.

호두냥냥이님 : 아이가 감기 걸려서 아프기도 하고. 참여하기가 어려운 상황임에도 열정적으로 조모임에 참석해서 끝까지 자리 지켜주셔서 감사하다는 말씀 드리고 싶었어요.  

원투알투님 : 밝고 소녀 감성의 에너지로 분위기를 잘 이끌어주셔서 많이 감사했습니다.

천사님 : 울산에서 서울까지 매주 올라오셔서 적극적으로 행동해주시는 모습이 모두에게 동기부여가 되는 것 같아 감사합니다.

밝은글님 : 유머러스하고, 유쾌한 에너지 나눠주시고, 중구, 종로구에 대한 이해도를 넓히도록 많은 이야기 공유해주셔서 지역을 이해하는데 도움을 많이 받았습니다. 정말 감사드려요.

채비아님 : 채비아님이 있어 얼마나 든든했는지 모릅니다. 이번에는 저희조안에서 여러가지 질문들에 대한 현명한 답변들로 도움을 많이 주셨고, 다양한 경험들 나눠주시고, 특히 이번 매임 하면서, 당황스러운 순간에도, 노련한 액팅으로 잊지못할 매임을 함께 했고, 부사님과의 말씀 나누는 한마디한마디가 저한테는 정말 큰 도움이 되어서 정말 감사하다는 말씀 드리고 싶었습니다.

Q1. 3강을 들으면서, 인상깊었던 점과 나에게 적용해보고 싶은 점.

인상깊었던 점 : 하락률이 가장 낮은 것을 고르는 것이 아니고, 저평가 된 것 중에 (-15% 이상 빠져있으면 동일한 조건이라고 생각을 하고, 가장 가치 있는 것을 선택. 가격측면에서, 서울안이라면 기다리기만 하면 되니까 싼 것을 사는게 핵심이다라는 생각을 은연중에 하게되었는데, 좋은 물건일수록 가격이 오르는 시기가 당겨질 수 있기에 이 또한 장기적인 투자를 하는데 있어서 굉장히 중요할 수 있겠다는 생각을 하게 되었다. 

적용해보고 싶은 점 : 가치만 보고 비교평가하면 답이 안나온다. 가격, 리스크를 포함해서, 투자를 하면, 비교평가가 잘 될것. 전고점 가격을 기준으로 아파트 단지들을 한판에 쭉 추려놓은 표가 있었는데, 비교평가할때 도움이 될 것 같다는 생각이 들었다. 한번 적용해봐야겠다는 생각을 했다.

--> 땅의 가치가 좀더 좋은 구축을 사느냐, 외곽의 신축을 사느냐를 엄청 고민. 현금흐름이 중요한 상황이라, 서울 외곽 신축을 투자를 하는 사람도 있었다. 어떤 사람은 땅의 가치가 좋은 구축을 하는게 좋지 않을까 생각할수도 있었을 것이고, 그 사람의 상황에 따라서, 어떤 투자자인지에 따라서 나누어봐야겠다는 생각.

--> 입주전 신축. 감당하지 못해서 던지는 물건이 있으니까, 트래킹이 필요하다.

--> 2023년 매물. 2년차 신축. 양도세 관련해서 내놓은 물건이 있으니까, 트래킹이 필요하다.

--> 관악타운 투자를 할때, 동대문, 평남을 선택했다면 더 좋았을텐데. 아무것도 하지않으면 아무것도 남지 않았을 것이다. 그 시기에 할수있는 최선을 하면 된다. 돈을 벌어야하니까. 

Q2. 임장 지역에서 다녀본 단지 중 가장 기억에 남았던 단지는? 나 뿐만 아니라 모두가 좋아할만한 단지인가요? 해당 아파트의 입지가치 및 특징으로 이야기 나눠봅시다.

약수하이츠 : 교통 - 3호선 약수역 인접, 강남역 기준 16분. 강남접근성이 우수하다는 특징. 2200세대의 대단지. 부사님 이야기로는, 아파트 자체가 지하철타고 걸어다니는 젊은 직장인에게 특화되어 수요가 많을 것으로 생각됨. 상품가치 - 아파트 내부 경사가 심하고, 동에 따라 1억씩 가격이 차이가 난다는 것을 걸어다니며 다시한번 강하게 경험. 이게 단점이지만, 전세는 잘 빠지는만큼, 저렴하게 투자할수 있는 기회가 된다는 생각도 들었다. 청구역 아래쪽으로 개발 호재가 있다는 것도, 약수하이츠에도 좋은 영향이 되지 않을까라는 생각.

Q3. '지금 시장에서 내 투자금으로 가능한 최선의 물건을 찾아 내 것으로 만드는 것.' 지금의 행동을 결과로 만들기 위해, 다음 달 내가 해야할 것과 이를 위한 계획을 이야기 나눠보자.

• 다음 달 단지임장을 할때는, 체크리스트를 반드시 시행하기.
• 앞마당을 한개 더 늘리기 위해서, 혼자 하는 것도 괜찮을지 아니면, 실전준비반으로 수지구 혹은 강서구 쪽을 돌아보까 고민.

Q4. 단지분석하면서 어려웠던 점?

표를 따서, ppt에 옮겨서 그림크기 조정하지 않고, 정해진 크기로 딱 맞춰서 들어가게끔 하는 방법이 있을 것 같은데, 그 기술적인 부분을 좀 도움받고 싶었다. 

단지정보/장점/단점/내 생각/왜 여기살까?에 대한 부분을 따로 섹션을 나누지않고, 섞어서 그냥 서술형으로 적었는데, 이 부분을 나누어서 기술해야겠다고 생각. 가격에 대한 부분은, 무엇을 어떤 부분을 좀더 기술해야할지 고민.

호갱노노, 리치고, 다 보면서 선호도를 따지는 게 어려웠던것 같다.

단지분석을 하기 전에,

1) 생활권 분석을 먼저 한다. 생활권에 대한 큰 아웃라인을 그리고, 생활권내에서 단지들을 S,A,B,C 로 나누고, 이 단지를 어떤것때문에 좋아하는지 미리 한번 파악해보고, 단지분석을 들어가면 줌아웃->줌인으로들어가는 것같아서 좋더라.

2) 안마당 단지들에 대한 정보를 다 정리한다음에, 저평가점수라는 것을 나름대로 만들었다. 강의를 하면서 배웠던 것들, 저평가에 대한 판단 지표들을 6가지 정도를 만들어서, 이거에 대한 가중치를 부여해서, 이 단지는 몇점. 이 단지는 몇점. 숫자 데이터를 좋아해서, 그런식으로 해보려고 한다. 

이 지역의 생활권을 S,A,B,C로 구분을 해서, 제가 생각하는 선호도가 된다. 원페이지로 만들어놓고, 그 다음 단지를 하나하나 들어간다. 마지막 한판에 생활권별로 선호도 도식화를 할수있다. 그걸 하기 위해서, 각 생활권을 분석할때 나누는 것 같다.

좌측위에는 시세지도 했던 것, 올려놓으면서, 분석하려고 했던 단지가 어느 위치인지. 단지정보와 제 생각. 단지임장을 했을때 느꼈던 생각. 전화임장을 했을, 매물임장을 했을때 얻은 정보.를 모두 모아서 넣는다. 나중에는 임장보고서만 보는 거니까. 타입 선호도도 적어놓고. 단지를 투자를 고려했을때, 어떤 타입을 선호를 해야하는지, 임장보고서 보면서 떠올릴수있으니까.

가격은 전고점으로부터 얼마나 떨어졌는지. 그런 내용까지 적는다. 모든 단지를 분석하지는 않는다. 이제는 정말 투자할 단지만 선별을 해서 정리를 하는 편이다. 대장단지, 저평가 단지. 이렇게. 꼭 모든 단지를 분석해야한다는 부담감은 안느꼈으면 좋겠다.

단지분석은 실제로 사는 사람들의 정보를 넣어두는게 도움이 될 것 같아서. 호갱노노 실거주민의 생각을 넣어보는 것도 도움이 될 것 같다.

단지비교/가설검증까지 해보기. 

역세권 vs. 환경 으로, 대표 단지를 꼽아서 나름대로 가설을 세우고 검증하기