같은 돈으로 세 배 이상 수익 내는 아파트 투자 방법 (규제에 대처하는 방법)

안녕하세요. 

10년차 부동산 투자자 주우이입니다. 

최근 많은 분들이 정책의 변화 속에서

혼란스러운 시기를 보내고 있다고 생각합니다.  

다시 규제가 되었으니 

가격이 내리지 않을까 했던 사람들도 있고 

상승의 온도가 옆까지 퍼지고 있었으니 

풍선효과가 나온다고 생각하는 사람들도 있습니다. 

어떻게 흘러갈지 예측하지 못하는 시장 속에서

많은 사람들이 묻습니다.

“지금은 집을 사야할 시기인가요?”
”전월세로 살면서 기다려야할 시기인가요?”

만약에 시장이 풍선 효과로 과열되게 된다면 토허제(토지거래허가구역) 

추가 지정, 규제 지역 선정 등 더 강력한 정책으로 갈 수 있습니다. 

만약 정책의 효과가 있어 안정화가 되면 

예정 된 6개월 후에는 토허제가 풀릴 가능성도 있습니다.

이러하듯 정책은 시장의 상황에 따라 과열되었을 때는

규제 정책을 반대의 경우에는 완화정책이 나올 가능성이 높습니다.

다시 앞의 질문으로 돌아가볼게요. 

“지금은 집을 사야할 시기인가요?”
”전월세로 살면서 기다려야할 시기인가요?”
 

집을 매수하기 전에는 이 시기라는 것이 

정말 크게 느껴집니다.

반대로 집을 가지고 있는 사람은 

이 상황이 거쳐가는 과정이라는 것을 너무 잘 알고 있습니다.

그렇기 때문에 이 질문보다 더 중요한 것이 있습니다.

사야 할 시기라면 어떤 집을 살 것인지 생각을 해보았는지, 

전월세로 살면서 기다린다면 어떤 아파트를 지켜보며 

기다릴 것인지가 있어야 합니다. 

이것이 정해지지 않은 상태라면

계속해서 흔들릴 수 밖에 없습니다. 

그래서 오늘은 변하는 것에 집중하는게 아닌 

변하지 않는 것에 대해 말씀을 드리겠습니다. 

오늘 이 글을 통해 투자를 진행함에 있어

흔들리지 않는 기준이 되길 진심으로 바래봅니다. 

잃지 않는 투자를 넘어 

수익률 높은 투자를 하기 위해서는

무엇을 해야 할까요?

저는 크게 3가지가 필요하다고 생각합니다.

1. 저평가 된 아파트를 

찾을 수 있어야 합니다. 

아마 부동산 투자를 시작하면서

저평가라는 단어를 정말 많이 들었을거에요. 

그런데 막상 실전에서는

그냥 좋은 곳 사면 되는거 아닌가 하고 

생각하는 경우가 많습니다. 

오늘은 이 개념을 조금 더 자세히 설명 드리도록 할게요. 

우리는 보통 같은 제품을 놓고 

어디가 더 좋은지 비교를 합니다. 

예를 들어 휴대폰을 산다고 하면 

어디가 할인을 더 많이 해주는지, 

사은품을 더 주는지, 서비스가 더 좋은지를 판단하면서

 구매를 할 가능성이 높습니다. 

그리고 이 휴대폰이 인기가 너무 많으면 

즉 만들 수 있는 수량보다 수요가 많다면 

품절이 될 것이고 

당근과 같은 거래 사이트에서 프리미엄이

붙는 경우가 생길 수 있습니다.

여기서 우리는 이 개념을 알 수 있습니다. 

같은 제품이라도 

가격, 사은품, 서비스 등이 달라질 수 있다

수요가 있는 곳에서는 가격이 오를 수 있다

 

아파트에 적용을 해보자면 

수요가 있는 아파트를 선택하면

가격이 오를 수 있으며 

비슷한 입지의 아파트도 

가격이 다를 수 있습니다. 

다르게 표현하자면 

같은 가격임에도

 입지가 다를 수 있다는 것을 

의미합니다.

예를 들어보겠습니다.
서울 외곽에 있는 아파트가 좋을까요? 

경기도에서 중간 이상 레벨의 아파트가 좋을까요?

아래 그래프는 서울 아파트와 

경기도에서 중간 이상 레벨의 

아파트를 비교한 그래프입니다. 

이렇게 어떤 아파트와 비교를 하는지에 따라서 

이 아파트는 상대적으로 저평가 되었을 수도, 

상대적으로 고평가 되어있을 수도 있습니다. 

그렇기 때문에

이렇게 계속 비교를 해가면서 

더 좋은 단지를 찾아가는 것이 

저평가 아파트를 찾아가는 

첫걸음이라고 생각하면 됩니다.

2. 우리는 할 수 있는 것과

할 수 없는 것을 구분해야 합니다.
 

예를 들어, 처음에 이야기 드린 것처럼

정책적으로 변화하는 부분은

우리가 관여하기 어렵습니다. 

반면에 시기와 관계없이

내가 사고 싶은 아파트를 정하고 지켜보면서

사거나 기다리는 것은 할 수 있는 행동입니다. 

이 행동에 우리가 포커스를 맞추는 것이 좋습니다.

투자를 잘하기 위해서 

여러가지 해야할 것이 있지만 

오늘은 2가지를 말씀드리겠습니다.

임장

저평가에서 이야기했던 것처럼 

좋은 아파트를 찾아나가는 과정은 

내가 얼마나 비교해볼 수 있는 아파트가 많은지에 따라 

결과의 차이가 납니다.

 저에게 10년 전 과거로 돌아가거나, 

투자 초보로 돌아가면 

무엇을 하겠냐는 질문을 많이 받습니다. 

아마 처음 시작하시는 분들에게는 

어떻게 해야 빨리 성장할 수 있을까가 

관심사일거에요

만약에 초보로 돌아가게 된다면 

임장을 더 열심히 할 것 같습니다. 

이 말은 몇년 전부터 지금까지 변함이 없습니다.

 그 이유는 제가 투자를 했던 시기가 지나고 나서 

보면 좋은 시기였지만 

제가 처음 투자를 할 때는 좋은 시기라는 것을

인지하지 못했어요. 

그러다보니

 그 때 기회가 있었던 많은 지역들 중에 

그 때 이 지역을 알았더라면 

하는 지역들이 있습니다. 

만약 임장을 열심히 해서 언제든

 기회가 주어졌을 때 잡을 수 있는 실력을 

갖춰두었다면 이런 후회를 하지는 않겠죠. 

그리고 지금도 그 시기입니다. 

지금이 기회인지 모를 수 있지만

 지나고 나면 기회였던 시간들.

이 기회를 놓치지 않기 위해 

아는 지역을 잘 늘려두셨으면 좋겠습니다. 

 

실전 투자
 

제가 처음 시작했던 2016년을 생각해보면

 아마 많은 분들이 그때야 

뭐 아무거나 사도 오르는 시기 아니야?라고

 말할 수 있습니다. 

실제로 그 때 가격보다

 오르지 않은 아파트는 거의 없습니다. 

그만큼 아파트의 가격이 가치대비 저렴했다는 것이죠.

그럼 그때로 돌아간다면 아파트 투자를 하시겠습니까?
아마도 많은 분들이 한다고 대답을 할거에요. 

하지만 지금도 그런 시기라고

 말씀을 드려도 쉽게 투자를 하지 못합니다. 

우리는 확실한 것에만 반응을 하도록

 프로세스화 되어 있기 때문에 

과거의 사실을 명확한 것이 되며 미래의 일은 불투명한 것이 됩니다. 

하지만 2017년에 집을 샀다는 이유만으로 자산을 쌓게 됩니다. 

많은 사람들이 이야기 합니다. 

그 때는 누구라도 돈을 버는 시기였으니 운이 좋은 거라고.
이제 그 운을 가지셨으면 좋겠습니다. 

그런데 그 운은 말로 해서는 오지 않고

실제로 행동을 하고

 투자를 해야 가질 수 있는 운이라는 것을 꼭 기억해주세요.

 

3. 가치를 찾을 때까지 가다릴 수 있어야 합니다.

'기다리는 것쯤이야 쉽게 할 수 있지'라고

 쉽게 생각하는 분들이 많습니다. 

하지만 10년 동안 투자를 하면서 

가치를 찾아가기 전에 

매도를 하는 사람들을 수없이 많이 봤습니다. 

내가 산 것보다 다른 아파트가 먼저 오르네
주변에서 지금은 부동산을 살 시기가 아니라고 하네
이제 곧 집값이 하락할 것 같아 

등등 가치를 찾을 때까지 

기다리지 못하는 정말 많은 이유가 있을 수 있습니다.

가격이 하락할 때 잠실 리센츠 아파트는 

전용84기준 약 6억원 가까이 하락했습니다. 

고점을 잡았던 사람도 있겠지만 

만약 매도하지 않고 시간을 두고 기다렸다면 

더 높은 금액이 되었을 것입니다. 

여기 아파트는 10억 이상 갔던 

서울 아파트지만 현재 약 2.9억 정도가 가격이 빠져 있습니다.

 전 이 아파트 역시 결국 전고점을 넘어갈 것이라 생각합니다. 

분명 가격이 하락할 때는 고통스러운 순간일 것입니다. 

하지만 이 시간을 잘 버텨낸다면 

달콤한 열매를 맛볼 수 있을 것이라 말씀드리고 싶습니다.

투자는 잘 매수하는 것도 중요하지만 

가치를 찾을 때까지 기다리는 것도 정말 중요하니 

이 부분을 잊지 않으셨으면 좋겠습니다.

이렇게 시장 상황에 관계 없이 잃지 않는 투자를 넘어 

수익률 높은 투자를 하기 위해 필요한 3가지를 확인해봤습니다.

첫째, 저평가 된 아파트를 찾을 수 있어야 합니다. 

둘째, 우리는 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 구분해야 합니다.

셋째, 가치를 찾을 때까지 가다릴 수 있어야 합니다.

앞으로 투자하실 때 이 3요소를 꼭 기억하시고 

좋은 투자로 연결되시길 진심으로 응원하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.