취득세 8%, 세 번째 아파트 매수 복기글 [부동산프리덤]

안녕하세요,

부동산프리덤입니다.

취득세 8%를 낸

세 번째 아파트 매수에 이르기까지의

복기글을 남기고자 합니다.

저는 2020년말 0호기 매수 후

2021년말부터 월부에서 강의를 듣기 시작했습니다.

0호기로 인한 주담대 원리금 상환으로

저축액이 많지 않았고,

앞마당이 늘어가며 투자를 하기 위한

자산 재배치의 필요성을 느꼈습니다.

당시 투자를 위한 거주비용 최소화 필요성에

공감하시고, 미래 자녀 양육에 도움을 주고자 하신

장인, 장모님께서 함께 거주할 것을 제안해주셔서,

0호기에서 2년을 거주하며 비과세 요건을 맞춘 후,

2023년 중순부터 아내와 함께

장인어른댁의 30평대 방 한 칸에서

새롭게 생활을 시작하게 되었습니다.

이와 동시에 0호기에 세입자를 모시고,

0호기 매수 시의 주택담보대출을 상환했습니다.

많은 짐을 처분하고 비록 4평 남짓한 방에

침대, 작은 옷장으로 꽉찬 작은 공간이었지만,

비로소 비전보드의 미래를 실현해나가기 위한

종잣돈을 모을 수 있는 기반과 환경을

마련하였음에 감사한 시간이었습니다.

꾸준히 앞마당을 만들어나갔고,

초반에는 내가 잘하고 있는지조차

모르는 상황이었지만,

'내가 잘하고 있는지 잘 모르겠다면 한 달에

1개의 임장 보고서가 결과물로 나온다면

잘하고 있는 것'

이라는 너나위님의 말씀을 따라

그저 묵묵히 한 지역씩 아는 지역을 늘려나갔습니다.

그러한 와중에 2023년 봄 프메퍼 튜터님과 함께한

실전반을 통해 실력적으로, 마인드적으로도

크게 성장할 수 있는 시간이 되었고,

2023년 가을 메로나 튜터님과

함께하는 월부학교를 통해

답은 항상 현장에 있다는 것을 몸소 체험하였으며,

마침내 2023년말 1호기라는 결과물을

만들어내게 되었습니다.

경기 4급지에 위치한 1호기의 경우

2024년 2월 전세를 세팅하였고,

0호기의 경우 2023년 5월 전세를 세팅하였기에

전세 상승분을 얻기까지 멀게 느껴졌습니다.

투자금이 소진된 상황에서

루즈해지는 것을 방지하기 위해

모의투자, 동료분들 투자 돕기를 지속했고,

24년 말에 싼 매물이 계속 눈에 들어오다보니

수시로 조급해지려는 마음을 다잡기 위한

나와의 싸움도 이어갔습니다.

그 와중에 회사 업무와 관계에서의 어려움,

지속적인 나와의 싸움, 체력의 저하,

아직 거리가 멀게 느껴지는 목표를 바라볼 때

느끼는 조급함 등이 어우러져 쉬고 싶은 마음이

불쑥불쑥 올라왔지만,

너나위님께서 2023년 월부학교 가을학기 때

부자가 되어가는 과정은

‘좋은 자산을 싸게 모아서 성을 쌓고,

성이 융기하기까지 처절하게,

악착같이 기다리며 지키는 것’

이라고 말씀하신 내용을 계속 떠올리며,

이 또한 단단한 투자자가 되어가는 과정,

부자가 되어가는 과정에서 겪는

필연적인 부분이라 생각하며

마음을 한 주에도 몇 번씩 다잡고,

또 묵묵히 한 달에 한 개의 앞마당을 쌓아왔습니다.

이때까지는 아직 시스템이

구축되기까지 많이 남았고,

다음 투자는 멀었다고 생각하고 있어서,

2024년 가을 실전반 강의 때 양파링 멘토님께

‘채수가 많지 않아 전세 상승분과 저축액이

빠르게 쌓이지 않는 상황인데,

멘토님께서 투자를 시작하시고 언제쯤 시스템이

구축되어 간다고 느끼셨는지’를 질문하였는데요.

멘토님께서는 ‘1호기의 경우 2년 뒤

계약갱신권이 사용되니 아무래도 4년 뒤인

5년차 때 큰 전세 상승분을 얻으시며

시스템이 이런 것이구나’라고

느끼셨다는 말씀을 주셨고,

저 또한 앞으로 1~2년의 기간을

더 인내해 나가야겠다고

생각을 하고 있는 중이었습니다.

그런데 갑작스럽게

2024년 말 1호기 세입자께서

사정 상 나가신다는 말씀을 듣게 되었고,

신규 세입자를 모시게 되어

전세금을 일부 회수하게 되었습니다.

그리고 2025년 5월 만기인 0호기 세입자께

혹시나 하는 마음과 함께 시세대로

재계약 의사를 여쭈었고,

감사하게도 갱신권을 사용하지 않고

시세대로 재계약함에 따라

전세금을 크게 회수할 수 있었습니다.

덕분에 양파링 멘토님께서

5년차에 느낄 수 있었다는 부분을 정말 감사하게도

3년차에 미리 느끼게 되었고,

투자를 위한 종잣돈을 예상보다

빠르게 모으게 되었습니다.

매일 시세트래킹과 꾸준히 앞마당을 쌓아온 결과,

2024년 말~2025년 초 여전히 저평가된 단지가

정말 많은 것을 알고 있었습니다.

0호기 및 1호기 모두 아직 저평가되어 있었고,

매도 기준에 부합하지 않으며,

기 보유 단지의 전고 등 감안

예상 수익규모가 추가 투자에 따른

3주택 취득세를 훨씬 상회할 것으로 예상되었습니다.

또한 8%의 취득세를 감안 시

추가 네고를 통해 저평가된 단지를 좀 더 깎아서

사야겠다고 생각했고,

매일 새벽 및 점심시간 전수조사와

퇴근 후 매물 임장을 반복하였습니다.

모은 투자금으로 3급지 하위 생활권 ~ 4급지 정도에

해당하는 단지를 투자할 수 있었는데요.

2025년 초부터 마포구, 성동구,

강동구 등 뿐만 아니라,

4급지 신축 등 선호도 높은 단지도

매매가가 조금씩 움직이고 있었습니다.

다만, 온기가 똑같지 않았고,

00년대 전후 또는 30평대의 경우

상대적으로 싼 단지가 많았으며,

현장에서 네고가 되는 분위기였습니다.

특히 급지로 퉁쳐서 3급지 하위 선호도의

단지만 보는 것이 아니라

4급지 중위 선호도의 단지 등을

단지 대 단지로 비교하고자 노력했고,

1호기의 경험을 토대로 매수 과정 가운데

조급해하지 않기 위해 다수의 후보군을

만들어 놓고자 매일 한 지역에 대한 전수조사와

1주일 단위의 전 앞마당 전수조사를

지속해나갔습니다.

아들이 팔고자 했으나 어머니가

‘나 죽거든 팔라’고 해서 갑작스레 들어간 매물,

이사가고 싶은 며느리와 가기 싫은

시어머니의 대립으로 들어간 매물,

원래도 상관없는 지역이었으나

멀리 잠삼대청 토지거래허가구역

해제에 따라 괜히 마음이 들썩들썩한

집주인이 거둔 매물 등 놓친 매물도 많았으나,

현장에 답이 있다는 것을 알기에 매물을 볼 수 있다면

평일 밤과 주말 이른 아침 등에도

계속 현장을 찾았습니다.

도심생활권을 빠르게 접근할 수 있고

강남까지 환승없이 갈 수 있는

4급지 역세권 30평대 구축/

뉴타운으로 인근 환경이 크게 개선되고

여의도까지 빠르게 이동할 수 있는

3급지 20평대 구축/

공급이 많아 매매가가 저렴하나

전세 세팅을 유의해야 하는

4급지 멀세권 30평대 준구축/

언덕이 상당하나 강남 접근성이

특히 훌륭하고 균질한 4급지 30평대 준구축/

9호선으로 여의도와 마곡을 빠르게 이동 가능하나

다소 비균질한 4급지 30평대 구축 등

매물을 보며 계속 문을 두드렸고,

비록 5급지이나 3.5급지의 생활권을 공유하며,

3대 업무지구를 40분 이내에 도달할 수 있는 단지를

취득세를 감안하더라도 충분히 저평가된 가격에

매수하게 되었습니다.

또한 전세 매물이 많지 않으나

전세가 쉽사리 빠지지는 않는 분위기였기에,

전세가를 최저가로 내놓았고,

토허제가 풀린 이후 상급지 위주로

급격히 상승하는 분위기에 따라

대출 규제의 가능성도 있을 수 있다고 생각되어,

서둘러 여러 부동산를 통해 광고를 진행하였으며,

토지거래허가구역 확대 지정 시행 및

이에 따른 조건부전세대출 등이

제한되기 전에 다행히 전세 세팅을

완료할 수 있었습니다.

이번 투자를 통해 상급지,

선호도 높은 신축 단지가 상승하는 것을 보며

조급한 마음도 들지만,

지금 내가 할 수 있는 일,

내가 할 수 있는 투자에 집중하여,

지금까지 늘 해왔던 것처럼

임장을 가고, 임보를 작성하고,

시세를 트래킹하고, 강의를 듣는 것이

정말 중요하다는 것을 느꼈습니다.

그리고 투자를 할 수 있는 원동력과 결단력은

그동안 내 두 발로 쌓아온 앞마당과

꾸준한 시세트래킹에서 나온다는 것을

다시 느끼게 되었습니다.

5월 아내의 쌍둥이 출산 후에

당분간 임장을 가기는 어렵겠지만,

전세 상승분이 있을 27년에 추가 투자를 목표로,

지금까지 해왔듯이 앞으로도

꾸준히 해나가고자 합니다.

투자자로서 살아간다는 게 어떤 것인지

강의를 통해 알려주신 너나위님,

부자로서의 마인드와 태도에 대해

몸소 알려주신 프메퍼 튜터님,

실전 투자자로 현장에서 결과물을

낼 수 있도록 가르쳐주신 메로나 튜터님,

아너스와의 모임에서 앞으로

자산이 쌓였을 때 겪게 될 일과

나아가야할 방향을 알려주신 자향 멘토님,

매물코칭을 통해 거인의 어깨를 빌려

투자 후보에 대한 확신을

얻게 해주신 빈쓰 튜터님

정말 감사합니다.