서울 아파트를 투자할 때는 직장&교통이 가장 중요
① 직장인 종사자 수: 내가 투자하는 물건이 몇 등 정도인지 파악하는 게 중요. (동작구: 10만명; 그렇게 많은 건 아니다.)
- 기준: 강남, 여의도를 중심으로 비교
- 종사자 수가 별로 없다: 직주 근접을 바라는 수요가 많지는 않다는 뜻임
- 동작구 주변에 일자리가 별로 없기 때문에 → 종사자 수가 없는 것 → 강남과 비교했을 때 직주근접이 많지 않다.
- 그럼 동작구가 왜 비싸냐?: 다른 업무지구와의 연결성이 너무 좋다 → 교통이 좋다
- 서울은 직장인 종사자 수도 중요하지만, 그 다음으로 중요한 것은 교통이다.
- 응용: 교통이 너무 좋아서, 구축도 투자해도 되는 구역임 → 땅의 가치가 너무 좋으니까.
- 이런 응용은 ‘서울 투자 기초반’에서 자세히 말씀해주심
- 이런 입지가치 분석이 잘 안 되어 있으면 응용이 안 되기 때문에, 이 분석이 중요하다.
- 정리: 직장하고 교통을 분석할 때는, 지역 자체 내 수요가 있는가, 이 지역이 왜 수요가 있는가? 분석하는 게 중요.
② 학군: 흑석동은 80%이상의 학업 성취율을 가지고 있는 학교가 별로 없다. 동작구는 꽤 수가 된다.
- 그래도 아이 중학교 까지 보내기엔 좋다는 뜻.
- + 학원가 분석이 들어가야함 → 학업 성취도와 학원가가 탄탄하게 받혀주느냐가 외부 수요를 끌어들이는 요인이 됨. 근데 동작구는 학원가가 그렇게 탄탄하지는 않음.
- 호갱노노나 학원가를 볼 수 있음.
③ 공급: 서울은 공급이 없음
- 서울은 공급 물량이 거의 없음. 이 공급을 예정할 수 있는 착공 물량 (건물을 짓는 물량)도 없는 수준
- 매매가가 어떻게 될 수는 없음 (정부;토허제 등) 하지만, 공급 물량은 전세가에 영향을 줌. 전세가가 올라갈 만한 상황이 서울 안에서 벌어지고 있다. 전세가가 올라오는 게 왜 중요하냐? → 투자하기에 좋은 시기임
- 동작구에 어떤 아파트가 들어오는 것 까지 수익률 보고서에 넣으면 좋다
- 공급물량을 세세하게 보는 것임
- 특히 지방을 볼 때: 몇년도에 어느 정도의 물량이 들어오고, 어떤 위치에 어떤 단지가 들어오는지 까지 보는 게 좋다. → 공급 물량이 전세가에 영향을 준다. (월부는 전세가를 레버리지 해서 투자하는 것이기 때문에, 전세가가 굉장히 중요함)
