[윤이짜장] 나는 마트 대신 부동산에 간다 #5 독서후기

책의 개요

1. 책 제목: 나는 마트 대신 부동산에 간다
2. 저자 및 출판사: 김유라 (한국경제신문)
3. 읽은 날짜: 2025.3월
4. 총점: 10/10, 강의 몇편을 본 것 같은 책 내용

본 것

[Chapter1 아이 셋 주부에서 월세 받는 여자로]

#독서 #시간관리 #부자노트 #강의 #커뮤니티 #심리학

인플레이션으로 인해 돈의 가치는 갈수록 하락한다.

인플레이션 속에서 살아남으려면 자산을 가져야 한다. 그 중에 한 방법이 부동산이다. 하지만 부동산도 오르는 곳만 오른다. 따라서 공부를 해야한다.

이 책에서도 여전히 시간관리의 중요성을 언급한다. 플래너에 우선순위를 정해 그날 꼭 해야할 것들을 적어두고 적혀있지 않은 일들은 최대한 하지 않도록 한다. 또한 나만의 부자노트를 만들어 책에서 배운점/의문점/경제정책에 대한 생각/부동산 정보/나의 목표를 적어본다. 

책도 좋지만, 실제로 살아움직이는 현장을 보기 위해서는 강의도 필요하다. 강의에서 희소가치가 있고 신속한 정보를 얻을 수 있다. (월부강의를 끊을 수 없는 이유.. 하지만 그것을 잘 복습하는 것은 나의 몫..!!)

또한 커뮤니티도 적극 이용한다. 커뮤니티에서 시간적/물리적 제한없이 정보를 주고 받고, 댓글을 통해 여론을 읽고 사고가 확장되기도 한다.

부동산은 결국 심리학이다. 사람사는 곳이고 사람들과 거래하기 때문에 사람들의 심리를 알고 잘 대처해야 한다.

[Chapter2  부동산 투자는 최고의 부업이다]

#절약 #남편내편 #아파트투자

절약하면서 종잣돈을 모으자. 종잣돈 모으면서 공부하자.

남편을 내편으로! 투자하기 위해서는 가족의 동의와 지지도 필요하다. 믿음직한 모습을 보이자 (e.g. 돈아끼는 모습, 종잣돈 모으는 모습 등)

여자들 보다는 ‘주부’가 좋아하고 살기 좋아하는 곳이 아파트다. 살(live) 곳을 결정하는데 가장 큰 입김을 넣는 것은 주부이다. 즉 안전하고 관리가 편하고 학교가깝고 좋은 주민들이 모여있는 아파트에 투자하자.

[Chapter3 돈 되는 아파트, 돈 안되는 아파트]

오르는데만 오른다 #부동산종말? #모의투자 #호재 #평형 

책이 2016-7에 쓰였는데 현재 2025년이랑 똑같은 말이 돌았나보다.. 그때도 부동산 종말론이 돌았던것 같다.

하지만 2020-2021 부동산이 얼마나 핫했는가? 

그런걸 보면 앞으로도 그럴것 같다. 대신 오르는 곳만 오른다는 사실은 잊지말자.

공부하는 동안 모의투자를 하며, 투자의 기준을 잡는다.

희소가치가 있는 20평대, 그리고 나홀로아파트도 오르게 해주는 개발 호재를 잘 체크하자. 개발 호재는 특히 지방에서 중요한데, 이는 인구유입을 일으키는 호재여야 한다.

살때부터 팔때를 생각하기 #과거거래량 #전세현황 #로열동/로열층 => 선호도 파악 

아파트를 사기 전에 ‘팔 시점’과 ‘매도예상가격’을 모두 결정해야 한다. 

정확하게 분석하지 않고 언젠가 오르겠지! 라고 생각하면 실패하기 마련이다.

잘 팔릴 아파트를 고르는 것이 첫번째이다.

과거에 호황기와 불황기 모두 거래량이 많았다면, 그 아파트는 선호도가 높은 아파트일 것이고, 후에 매수가 쉬울 것이다.

전세현황도 봐야 한다. 전세거래가 잘 되고 전세 물건이 별로 없다는 것은 그만큼 선호도가 높다는 것이다. 또한 전세가율이 높으면, 전세세입자들이 전세금 낼 바엔 매매를 할 확률도 높다. 

웬만하면 로열동, 로열층을 선택한다. 매물 중에 유독 시세보다 가격이 낮은 곳이 있다면 비선호동 + 비선호층일 확률이 높다. (내가 그걸 고르면, 나중에도 잘 안팔린다.) 

또한 시세보다 유독 싸다면 중대하자가 있는지 꼭 확인해야 한다. (누수, 결로 등. > 아랫집/관리사무소에 가서 확인)

추가로, 세입자들이 대출이 많지 않을수록 가격이 높아져도 구매/거주여력이 있기 때문에 가격이 더 오를 수 있다. 

저평가된 곳 찾기 #가격 #교통 #전세가 #학군 #리모델링

저평가된 아파트를 찾아야 한다. 

신규분양하는 아파트보다 50%정도 싸야 한다. 또는 주변 입주 물량없을것. 전고점 대비 많이 떨어진 가격일것.

교통이 좋아야 하고, 전세가율이 높으면 좋다 (전세가보다 떨어질 여지가 적음). 학군이 좋고 리모델링이 잘 돼있을수록 거래가 잘 된다.

[Chapter4 아파트, 언제 사고 언제 팔까]

#목표수익률 #대출 #수요와공급 #전세투자2년 #전세헷지

목표수익률을 미리 정해놓고 투자한다. - 아직 이부분 살짝 어려움

목표수익률에 도달하면 바로 팔 수 있어야 한다. 

대출을 무서워하지 말라. 전세금도 마찬가지. 대출금과 전세금을 지렛대 삼아 자산을 축적하자.

수요와 공급을 보고 집을 산다. 공급이 부족해지고 수요가 늘면 집값이 올라간다. 반대로 공급이 더 많으면 집값이 하락한다. 전세투자할 때 공급이 많은 시기를 꼭 피해서 계약한다. 

[Chapter5 콩나물값 깎지 말고 아파트 값을 깎아라]

#정보발설금지 #기브앤테이크 #가격조정 #세입자중심

내 정보는 최대한 발설하지 않는다. 대신 최대한 귀를 열어 매도자의 상황을 잘 듣는다. 거기서 협상에 유리한 여지를 찾는다. 

거래의 기본은 기브앤테이크. 상대가 필요한 것이 뭐고 내가 줄 수 있는 것이 뭔지 잘 캐치하여 내게 유리한 거래를 하도록 하자. 

가격 조정에서 중요한 것은 상대의 상황. 그리고 중개소 소장님의 능력이다. 일잘하는 소장님을 찾자. 또한 매수자 우위시장인지 매도자 우위시장인지 파악하자. + 부동산 성수기와 비수기 체크! 

세입자가 편해야 내가 편하다. 세입자 덕에 내가 투자할 수 있는 것! 항상 감사하게 생각하자

[Chapter6 간단하게 수익률 높이는 셀프 리모델링]

#디테일 #셀프시공 #세입자중심 #시각후각촉각

내가 셀프로 시공할 수 있는 부분은 내가 해결하자.

세입자의 편의를 고려하자.  - 경쟁력이 높아짐.

전세가 잘 안나간다면? 디자인은 괜찮은지(시각) 냄새가 안좋진 않는지?(디퓨저 등 후각) 바닥이 더러워보이진 않는지(슬리퍼 이용 촉각) 디테일이 차이를 만든다. 

깨달은 것

1. 강의와 커뮤니티의 필요성! (생생한 정보)
2. 모의투자의 필요성 (그때의 판단을 복기해봄으로써 실제로 투자해보지 않았더라도 간접적으로 실력을 기를수 있다.)
3. 살때부터 팔때를 생각해야 한다. (목표 매도시기, 기대수익을 미리 결정해야 한다는 것을 깨달았다. 단순히 오를것이라는 막연한 기대로만 투자할뻔! 임장보고서의 목적성과 저환수원리의 중요성이 더욱 와닿았다.) 

4. 협상의 기본은 심리학! (결국 부동산은 사람간의 거래. 최대한 상대방의 입장에서 생각하고 원하는 것을 해결해주자. 내가 원하는 것이 있다면 상대방이 원하는 것을 먼저 충족시켜줘야 한다는 것을 알고 상대를 잘 관찰하자. 또한, 중개사장님과의 관계를 잘 쌓아야 할 것 같다.)

    

적용할 점

• 투자할 때까지 월부환경에 있는다.
  • 1호기 투자 목표시점은 25.6월. 그 이후에도 계속 투자할 거지만, 특히 6월까지는 커뮤니티와 강의를 계속 접한다.
• 매달 임보의 결론 파트를 완성하고, ‘모의투자’를 해본다.
  • 전임 - 물건정보, 시세, 임대물건 개수 파악(세입자인척)
  • 매임 - 방향, 로열동, 내부상태, 주변환경
  • 대출 포함 투자금 산정
  • 시세트래킹
• 분석을 끝내고 현장에 가기
  • 커뮤니티 등 이용해서 현지 정보
  • 매물시세파악
  • 위성사진, 로드뷰 - 주변환경, 분위기 보기
  • 관리비, 리모델링 확인
  • 인구유입, 입주물량 파악 (주요기사 검색 등)
  • 위의 정보를 모두 파악 후, 부동산에서는 확인 + 매수결정까지 하고 부동산 가기 (휩쓸리지 않기)
• 투자 전에 매도시기와 목표수익률 정해두기