지방 오피스텔도 팔 수 있다....! 중소도시 아파텔, 2개월 만에 매도했습니다 (feat. 선호도 낮은 저가치 물건 매도 과정)

안녕하세요 

윤이짜장입니다. 

24.12.에 월부를 시작하고

25년 안에 1호기 하자!!! 

라는 다짐을 갖게 됐는데요,

최근 과열된 시장을 직접 겪으며

‘나도 얼른 집 사야되는데..!’하는 

조급한 마음이 들었지만,

제 발목을 잡고 있었던 친구가 있었습니다….

월부 시작 전 

신혼 전세집을 찾던 중,

싼 투자금에 혹해서 사버린

지방 오피스텔 매도기…

시작해보겠습니다.

(오피스텔 뿐만이 아니라

저가치 물건에 대입해 볼 수 있습니다.)

1. 매도 결심 (투코, 실전)

올 12월~2월까지

열기, 실준, 열중반을 수강하며

부동산에 대한 기초를 쌓으면서 

들었던 생각..

'오피스텔은 상장폐지라니..! ㅜㅜ 

그래도 내 물건은 아파텔(25평 단일평수에 아파트 구조)이니까 괜찮겠지?

내 물건은 전주에서 가장 선호하는 생활권에,

가장 좋은 위치에 있으니까

괜..찮겠지?'

‘나는 아닐거야’ 

라고 희망회로를 돌리며ㅋㅋㅋ…

열심히 기초강의를 들었고

3월 서투기를 시작했습니다.

3, 4, 5월 연속해서 

4급지 앞마당을 넓혀가며

‘올해 6월 안에 투자하세요!’ 라는 말을 들으니

진짜 올해 6월 안에 투자해야겠다! 라는 결심이 들었고

함께 하는 동료들과 으쌰으샤 의기투합하며

25.6월안에 수도권 1호기 한다! 는 확언을 시작했습니다.

그 당시 주식, 저축 등등 다 털어서

만들 수 있는 현금으로는 

제가 넓혀왔던 앞마당에서 투자가 쉽지 않았습니다.

하더라도 아주 하위 생활권 또는 후순위 단지나 투자가 가능했습니다.

그렇게 ‘아.. 여기를 투자해야 돼?’ 하며 

갈피를 못 잡고 있던 중

동료의 권유로

투자코칭을 받게 됐습니다..! (25.4.26.)

저는 몽부내 튜터님께 투코를 받았는데요,

튜터님은

"현재 매도가 1순위 입니다.

오피스텔은 일단 매도해야해요.

매도 후 종잣돈 뭉쳐서 투자하세요.

일단 전주 + S생활권 + 신축 이라 다행이에요.

지금 전주시장이 좋고, 이 연식에, 이 생활권이면

오피스텔도 아예 가망이 없는 건 아니에요..!

지금 전주는 공급이 없고, 지방 중에 유일하게 오르고 있는 시장이라

매도가 적기인 타이밍입니다.

대신 욕심을 버리고 내놓으세요"

"근데 지금 당장 투자를 결심하시기 보단 

(이땐 앞마당 2개였을 때)

앞으로 앞마당 3-4개 더 늘리셔서 

투자하시면 더 좋겠어요. 

조급하게 6월까지 투자 안하더라도, 

언제나 투자 기회는 있고,

지난 과거에도 좋은 투자기회는 항상 있었어요."

라고 말씀해 주셨습니다.

사실 그때 당시에는 

모든 말씀이 한 문장 한 문장 와 닿진 않았는데, 

(지금은 아… 이때 이미 답을 다 주셨구나…. 싶지만 ㅎ)
 

그래, 지금 팔아야겠다!

하고 결심하게 된 계기가 되었습니다.

심지어 5월에 <<<<실전반>>>>

신청에 성공하게 되면서

갱지지 튜터님께 매도 고민을 털어놓고, 

매도에 대한 이야기를 들으며,

정신 바짝 차리고 매도에 집중하게 되었습니다.

2. 내 물건 1등 만들기

1) 투자자, 실수요자 모두 타겟으로..!

매도를 하려고 보니,

저희 집에 살고계신 세입자가 생각났습니다.

일단 세입자가 있으면

타겟팅을 투자자 대상으로 밖에 할 수 없고,

안그래도 환금성이 떨어지는 물건인데

매수자 범위도 줄어버리면 안될 것 같아 

머리를 굴리기 시작….! 

일단 갱신권을 쓰시겠냐고 의사를 묻자

갱신권 쓰겠다고 하셨고,

저희는 

1. 직접 들어가서 산다고 하고 내보내거나    2. 합의금을 제시하는 것

두가지 방법 중 한가지를 선택하기로 했습니다.

현재 전주 전세시장은 값이 너무 크게 올랐고,

윈윈하자는 마음에서 

2. 합의금 제시를 하기로 마음 먹었습니다.

하지만..? 

상대는 강했다.. 

저희가 처음 제시한 합의금도 

꽤나 큰 금액이었는데, 

거절하시고 더 큰 금액을 요구하셨습니다….

직접 들어가서 산다고 했어도 무방했을텐데,

이미 집을 팔려고 한다는 의사를 밝혔기 때문에

법적 문제에 휘말리고 싶지 않아,

처음 생각했던 것보다 200을 얹어서 

합의했습니다 ㅠㅠ 

복기포인트

• 집의 경쟁력을 높일 수 있는 방법을 찾아보고, 가장 윈윈할 수 있는 방법을 찾아 세입자에게 제안한 것은 잘했다.
• 결국 합의를 받아낸 것도 잘했다. (타협에 가까웠다)
• 다만, 처음부터 너무 내 패를 다 깐 것이 큰 문제. (첫 제시금 자체가 높았음 + 매도가 우선이라며 상황을 다 말함)

여튼…

 그래도 세입자 분은 내보내기로 했으니

이제, 타겟이 넓어진 상황! 

2) 내 물건 1등으로 만들기 

다음으로 

물건 현황을 체크하기 시작했습니다.

당시에 해당 단지 매매 물건이 14개, 전세 1-2개 정도 있었습니다.

전주 시장 전체 뿐만 아니라

해당 생활권에서도 전세는 거의 씨가 말라있었고,

25평대 매물도 거의 없었습니다.

(지금 생각해보면 

비교군을 잘못 설정한 듯 합니다..

아파트 25평이 아니고,

다른 생활권 아파텔과 비교하는게 맞았을 듯)

가격은 주변 아파트25평대가 3억 후반~4억 선.

같은 오피스텔 단지에서 최저가가 3.6억.

일단 제 물건을 최저가로 내놓았습니다.

이젠 가격으로도 1등인 상황.

향은 북서향으로 선호도가 매우 떨어지는 향이었지만,

이 단지의 특이점은 

사람들이 좋아하는 공원뷰가 북향이라는 것. 

시에2, 중문 조건으로 

시에4, 중문, 줄눈은 이길 수 없었지만,

일단 충분한 옵션.

그렇게 물건 조건을 만들어 놓았습니다.

3) 부동산에 내놓기

이제 가격도 정했겠다.

물건도 만들어놨겠다.

부동산에 광고를 뿌리기 시작했습니다.

투자경험칼럼을 읽고,

실전반 동료에게도 조언을 구해 

‘이 근방 모든 부동산에 연락을돌리겠다!’

라는 생각으로 

출퇴근 시간, 직장에서, 집에서 

부사님들께 연락을 돌리며 

하루이틀새에 

부동산 16-17곳에 광고를 올렸습니다.

광고를 올리며, 

통화한 사장님들의 특성을 기록했습니다. 

(연락올 때마다 이유 등도 기록)

이 기록은

최종적으로 계속 연락할 부사님들만 

남기는데 도움이 됐습니다. 

(나중에 이 지역에서 투자할 때도 도움이 될 듯 함)

하지만 나중에 알게 된 것은

매도는 이렇게 많은 곳에 올리는 것보다

소수의 ‘저승사자’ 부동산 사장님을 찾아

광고하는 것이 더 낫다는 사실이었습니다.

이렇게 광고를 많이 하는 것은

부사님들의 내 물건에 대한 애착을

떨어뜨리는 전략이었던 것 입니다.

매도 직전

7월 너나위님 실준 오프강의에서 

듣고 머리가 띵 했던 나위님의 멘트가 있었습니다.

"매도는 전세랑 달라요.

초보때는 20군데, 50군데 매도 광고 올리고 하는데,

A지역에 광고 올려도

B지역에서 매수자 찾아올 만큼

저승사자 부사님을 찾아서

1-2군데에 올리는게 

매도 더 잘 돼요."
 

"지방 물건 싸게 팔아야 해요.

지방은 매도 타이밍 잡기 힘든데,

매도타이밍 왔을 때 욕심부리지 말고 깎아서 파세요.

저는 매도할때는 단 한번도 안깎은 적이 없어요.

어떻게 비싸게 팔고 싸게 사려고만 해?

팔 수 있는 가격에 팔고, 더 가치있는 걸로 갈아타야 해요"

복기포인트

• 오피스텔의 약점을 알고, 매매가 최저가로 내놓은 것은 잘했다.
• 부동산 사장님들 특성과 매도로그 기록한 것 잘했다. (약식이지만..?)
• 너무 많은 부동산에 내놓아서 사장님들의 애착을 떨어뜨린 점…ㅋㅋㅋ 다음부턴 진짜 고수 스멜의 부사님을 찾고, 그 사장님들께만 물건 내놔야 겠다. (너무 시간이 촉박해질 때 다른 부동산 광고 고려)
• 매도할 때 욕심부리지 말자. 타이밍이 왔다면 그 타이밍을 잡아야 한다.

3. 현장에 답이 있다.

오피스텔을 내놓은지 1달이 되어가자

조금씩 마음이 조급해지기 시작했습니다.

초반에는

가격 조정 가능한지에 대해 문의가 올때,

‘역시 지방 오피여도 S생활권이면 괜찮구나!’ 싶어 

가격 조정에 뜨듯미지근하게 반응하며

기회를 날려보내기도 했습니다 ㅎ

(그때 당시 5백만 깎아서 거래할 수도 있었는데,

당시엔 그걸 몰랐다…… ㅜㅜㅜㅜㅜ ㅎ )

그렇게 제가 확언하던

6월이 되고,

실전반 최종임보를 제출하고 나니

다시 매도가 조급해지기 시작했습니다.

매도 칼럼과 동료의 전세빼기 경험담을 들으며

‘아 현장에 일단 가봐야겠다!’ 하는

생각을 했습니다.

솔직히 현장에 가면 뭐가달라질까 싶어

한달 내내 부동산 방문을 미뤘습니다.

하지만 정말 

‘현장에 답이 있었습니다’

가장 처음에 방문한 부동산에서

아주 많은 얘기를 들었고, 혼도 나고, 위로도 받으며

난생 처음 잘 모르는 사람 앞에서, 그것도 부동산에서 

눈물도 보였습니다……

그때 그 사장님은 

"그동안 여기도 기회가 얼마나 많았는데 이걸 투자했어요?

부동산도 여기저기 다니고 했어야지..

여기  직접 오셨으니까 솔직히 말하면

지금 내놓으신 가격은 실수요자한테도, 투자자한테도 

메리트있는 가격 아니에요. 

나같으면 내 다른 손님들한테 이거 소개 못해줘.

오피면 세금도 많이 나오는데,

세금만큼 더 깎아주든지, 가지고 가면서 수익형으로 돌리든지 

하셔야 돼.

여기 판다고 하면서

B,C생활권 아파텔은 가봤어요?

오피스텔 산 시점에

다른 아파트 샀으면 얼마 벌었을지 계산했어요?

그런것도 잘 파악 안했으면서 어떻게 팔려고?

부동산도 이렇게 많이 내놓으면 안되고,

한 두 부동산에 싼 가격으로 내리든, 수수료 메리트를 주든

해야해요.

가서 잘 생각해봐요."

라고 해주셨습니다.

지금 생각해보면 거의

멘토급 답변이셨다….

그 첫번째 고수 부동산을 스타트로

5-6군데 부동산을 직접 방문했고,

그 중에서 가장 적극적인 사장님들 2-3분만 남겨서

지속적으로 연락을 주고받게 됐습니다.

복기포인트

• 부동산에 직접 찾아가면, 전화로는 들을 수 없었던 찐 조언을 들을 수 있다. (목표 매도가, 전략 등)
• 고수는….. 다르다…. 일단 부동산이 좀 오래된 느낌이 나고, 말 한마디한마디, 포스가 다름..

4. 답은 가격이다. 

고수 사장님을 만났지만,

솔직히 사장님이 말씀하신 가격까지 내리려면

처음 생각한 매도가에서 2,500만원을 깎았어야 했습니다.

그래서 처음엔 그 가격을 받아들이지 못하고,

희망회로를 돌려주는 부사님들과만 컨택했던 것 같습니다…ㅎ

그렇게 또 한달이 지나

6월 말이 되면서,

저보다 1천만원 싼 매물이 2개나 등장해버렸고,

너무 답답한 마음에 

주변 동료들에게도 힘든 심정을 털어놓다가

매도 관련 매물코칭을 받아보라는 조언을 듣게 되었습니다.

그날 바로 매코를 신청했고

(금요일이라 생각보다 단번에 신청완료)

빈쓰 튜터님과 매칭되어 

처음 고수 부사님이 제안하신 가격으로

최종 목표매수가를 잡게 되었습니다.

최종 목표매수가는 광고하지 않고

고수 사장님께만 연락을 드려, 그 가격에 홍보해달라고 부탁드렸습니다.

그러던 중,

4일만에

7월 첫 주 새로운 임장지 

분위기 임장을 마치고 집에 돌아가는 지하철역에서

연락을 받았습니다..

‘사모님, 00이면 바로 계약 한다는 손님 나타나셨는데 하실거에요?’

그 가격은

제가 생각한 첫 매도가보다 2000만원 쌌지만,

조정한 최종 목표매도가보다 500이 많았습니다.

위의 과정들이 없었으면 절대 결정내리지 못했을 가격이었지만

이제는 받아들일 수 있었던 가격에

저는 바로

결정할 수 있었습니다.

그렇게 쥐도 새도 모르게 최저가를 찍고

지방 아파텔에서 탈출하게 되었습니다. 

지금 생각해봐도

지방 + 오피스텔은

정말 좋지 못한 조합이었습니다..

누가 산다고 해도

가족들이 말리는 물건… 

매도 후

그냥그냥 확인 차 네이버 부동산에 들어갔더니

제가 아무도 모르게 판 아주 싼 가격으로

광고가 올라왔었습니다…….

그때, 또 결정하지 못하고

미뤘으면

저는 더 깎았어야 할 수도 있었습니다.

합리적인 목표매수가라면,

내 생각보다 낮은 가격이더라도 

팔 수 있을 때 파는게, 

정말 현명한 선택이었단 걸 느끼며

빈쓰 튜터님과 고수 부사님께 다시 한 번 감사드리는 순간이었습니다…. ㅎ

저도 이제….. 

총알 장전 됐습니다..

나도 서울 1호기 간다…! 

<이번 매도를 통해 깨닫고/적용할 점>

1. 환금성의 중요성. 

   - 중요, 중요, 또 중요…………….. 뼈에 새길 저환수원리 

2. 특히 선호도가 떨어지는 물건 매도는 시장/타이밍이 중요하다.
3. 팔고 싶다면 욕심부리지말고 싸게 만들자.

4. 자산을 소유하자.

   - 지방 아파텔이었지만, 좋은 생활권에 신축이었던 덕분에 100프로 정도의 수익을 얻었습니다.

   - 이거라도 투자를 했기때문에, 자산이 불어남. 

   - 남는 건 등기 뿐….! 

5. 모르면 항상 환경을 레버리지. 

   - 고수 부사님과 상담

   - 매물코칭과 동료들의 도움.

6. 매도도 인연이 있다. 

   - 내 물건과 맞는 그분이 오실때까지 최선을 다하며 존버..!

<매도하며 감사했던 분>

매도에 필요한 액션플랜 공유해주신 트라랑님 

같이 매도하는 시기가 겹쳐 서로서로 매도 과정 나눴던 슬로퀵님

매도에 필요한 기준선 잡을 수 있도록 매코 등 조언해주신 은행준님, 밍쓰님

소식 궁금해 해주시고, 여러 조언도 해주시고, 매도 축하해준 원정대와 열중, 실전, 실준 조원님들

매도 과정에 확신과 큰 도움을 주신 몽부내 튜터님, 갱지지 튜터님, 빈쓰튜터님, 너나위님 

얘기 듣고 항상 응원해주는 우리가족들,

가장 옆에서 함께 해 준 남편.

매도 도와주신 부사님들

도움이 된 글 (100개 중 한 개) :  매도가 안돼요.. 가격을 더 낮춰야 할까요? (가격내림 없이 매도하는 법)

너무 힘들었던 매도의 과정에서

힘을 주신 모든 분들.. 

너무너무 감사합니다.

월부환경.. 포에버.. 💜