[서론]

-이 4강은 마무리가 아니라 시작점이라고 생각하는게 좋다. 나는 이제 투자를 해야 하니까.

-이해가 다 안 되어도 원칙을 머릿 속에 넣고, 일단 임장하고 일단 투자하자. 행동으로 옮기는게 정말 중요하다. 행동할 때.그냥 뭐, 투자하라고 하네. 라고 하면 안 돼. 진짜 투자를 직접 해야 해. 소액이라도, 뭐라도.

-문제는 항상 있으니까 목표를 향해서 달려라

-자음과모음은 그냥 국어를 좋아해서ㅋㅋ 나도 궁금했는데

-소액으로 시작해서 드는 생각은.. 내가 될까? 나는 투자 자체가 안 될 것 같은데.. 너 진짜 할 수 있을 것 같아?

-자모님.. 자모님 시기니까 하는거죠.. 근데 여러분은 1500만원으로 시작 안했으면 좋겠어요. 더 모아서 더 좋은 거 샀으면 좋겠어요. → 돈을 모으자 일단 !! 1억 이상 있으면 좋아

-주말마다 임장을 나가셨대. 자모님은 공무원이었는데 교사였다고 한다. 근데 직업 내려 놓고 전업 투자자로 바꾸셨다고 한다. 오…

[수익률 보고서 과제 리뷰]

*동작구아크로리버하임

-직장: 내 아파트가 어느 등급인지 비교할 수 있어야 한다. 다른 것도 같이 붙이자. 상대적으로 비교해야 한다. 동작구는 직장이 B인데 교통이 정말 좋다. 그러니 구축도 투자해도 된다. 입지가 너무 좋아서.

-학군: 서울은 80% 넘는 데가 별로 없다. 

-공급: 서울은 원래 공급이 별로 없다. 

-수익률: 싸게 사는 게 정말 정말 중요하다. 어떤 마음으로 들고 갈지 생각해보고 사야 한다. 고점에 사면 고점을 넘을 때까지 기다려야 하니까.

*부산

-직장: 종사자수(양)도 보고 월소득(질)도 보자

-교통: 지방은 교통이 의미가 없다. 동네 교육 수준이 더 중요하다. 돈 있는 사람들이 모이는 걸 보는게 중요하다

-학군: 지방은 학군이 훨씬 중요하다. 학원가랑!! 실제로 보낼 학원이 없으면 이사를 간다. 지방에서는.. 싱기,,

-공급: 부산은 신축이 5년 정도만 되어도 신축….? 의문을 가진다. 지금 공급물량이 엄청 많다. 전세가가 싼 시기다. 지금 내집마련 하기 좋은 시기. 

   (수익률 보고서 완벽하게 쓸 생각하지 마라. 완료한다는 마음으로 하기.)

   (환경이 어떻든 간에 기준을 잘 잡고 있어야 한다. 그래서 공부해야 해.)

아무리 좋은 아파트라도 나쁜 타이밍에 팔면 수익이 나지 않는다.

10년에 샀는데 6년이 지나도 오르지 않아서 손해보고 매도. 매도 손실 1.4억.

근데 25년도 현재 30억……

오른다 ! 기분 좋다 ! 해도 팔 때 잘 보기.

그 때 분이기는 강남도 망했다. 유튜브에서 우리 부동산 경제 다 죽었다라고 말하던 시기임. 

PART1. 투자할 때 꼭 고려해야 하는 것

-기준: 가치가 있다. 싸다.

-가치가 나쁘면 타이밍이 좋든 나쁘든 사면 안 된다.

-가치가 있는 걸 나쁜 타이밍에 사면 보유하시라. 언젠가 올라가니까. 가치가 나쁜 걸 사버리면 그냥 팔라고 한다.

*상장폐지 투자

-전세와 매매가가 일자 흐름을 보이면 사면 안 된다.

-가치가 없는 아파트들은 실거래가 없다. 좋은 아파트는 우상향 하는 모습이 보여야 한다.

*가치가 보통인 투자

-전세가 올라가면서 매매가가 올라가는 모습

-가치가 보통인 걸 꼭지에 사면 안 된다. 보유하라.

*가치가 성장하는 투자

-매매가 흐름 자체가 다르다.

(가치: 지방은 입지독점성이 없다. 난 부산 진구에서 반드시 살아야 한다(X))

(임장을 나가서 보는 게 중요한거다. 5만보를 걷는 게 중요한게 아니다. 지도만 보고 투자하는 건 고수들이나 하는거지. 나는 풀이다ㅠㅠ 임팔라도 아니고ㅜㅜ)

(1년에 1채를 목표로 해서 앞마당을 3개 이상 늘린다. 자모님은 인구 50만 이상 임장을 다 가봤다. 전국이 앞마당이다ㅋㅋ 한 달에 앞마당 하나씩.)

(투자 경험이 쌓여야 한다.)

PART2. 부동산에는 사이클이 있다

-봄여름가을겨울을 잘 살펴봐야 한다. 전세가를 잘 봐야 한다.

-가치 있는 부동산은 팔지 말고 들고 가야 한다. 이거 팔아가지고 차 산다? 말도 안 돼.

-가격 사이클을 보아야 한다. 원칙에 맞는 투자를 하는 거다.

(잭팟을 터뜨리는 투자는 없다. 월부랑 안 맞다. 실패하지 않는 투자 100% 수익도 엄청 많이 낸거야)

-강남 1시간(서울)은 구축이든 신축이든 가치가 성장한다

-조급하게 사지 말고 앞마당을 만들어서 비교평가를 해야 한다

PART3. 부동산 투자 전체 프로세스1

1)임장: 시장 들어가서 사람들의 소득수준을 봐야 한다. 옷차림. 아파트 주변에 입지가 있는지, 인프라가 있는지 확인하기

-임장 가기 전에 다른 사람이 보고서 만들어 놓은거 보고 가면 좋아. 내가 직접해도 괜찮고.

-전세 맞춰야 한까 인구이동을 잘 봐야 한다. 다른 구에 공급이 있으면 다른 집으로 이사갈 수 있으니까.

-너무 많다 싶으면 2번까지 하고 다녀와서 5번까지 하기

-네이버페이 부동산, 아실, 호갱노노, 네이버지도(페이랑 연동되서 네이버지도랑 아파트를 봐야 함), 클로바 노트(전화한 내용을 텍스트로 바꿔주는 앱)

-분위기 임장: 유흥시설이랑 멀리 떨어져 있어야 한다. 사진을 꼭 찍어야 한다. 동네의 선호도를 가르기 때문에. 상권을 꼭 찍어야 한다. 임장을 해야 비교기준이 생긴다.

-살기 좋은지 보기. 과일가게, 투썸, 식당 등

-아파트 마주칠 때마다 아파트 가격, 주변 분위기 보기

-서울은 구축이어도 교통이 너무 좋으면 해야 한다. 아파트가 구축이어도 교통이 너무 좋으니까 10억 하는거야

-전고점 대비 하락율을 제일 잘 볼 수 있는 앱은 호갱노노

매물임장: 전화해서 투자자는 역에서 얼마나 멀어요 이런 질문 안한다. 그런건 실거주가 물어본다.

-싸게 나온 물건부터 본다. 몇 층인지 확인. 사장님이 쫙 브리핑을 한다 하면 전문성 높은 사장님

-전세가 5억 껴있는거 같은데 맞아요? 확인해볼게요 → 전문성 떨어지는 사장님

-보문파크뷰자이 전세 얼마에 나가요? 잘 나가요? 거짓말 할 수도 있음. 최근 전세 실거래가 얼마에요? 아실이나 네이버에도 뜨긴 한데 완전 최근은 안 뜬다.

-여러 사장님한테 물어봐야 해. A사장님은 5억에 나가, B사장님은 그거 안 나간지 1달 됐어 4.8억에 내놔야 돼.

-전세 셋팅 상황 꼭꼭 확인해야 함. 부동산 사장님도 모르는 경우가 있다.

-전화임장 주의점: 사장님이 독촉한다고 해서 사지 마라. 제일 좋은 사장님은 “적극적이고 내 편인 사장님. 거래 시켜주려고 하는 사장님. 내가 말 한 번 해볼게.”

-이거 공실 맞아요? 볼 수 있어요? 월요일 1시 30분쯤에 갈게요. 처음부터 투자한다고 말 안 해. 사장님들도 스타일이 있어. 실거주만 하는 사장님만 있어. 음 탑층 말고요. 물건 계속 나오는 사장님이 좋아. 더 물건 없어요? 한 시간에 2~3개 봐야해. 1개만 보면 시간 아까워. 10개는 너무 많아. 2~3개가 적당해.

-전세 광고 안 올리면 그러려니 하지 말고 바로 전화 해야 해. 전세 한 두 달이 중요한데 바로 올려달라고 해야 해

-좋은게 좋은거 아니야. 요구할 때는 요구할 줄 알아야 해. 도배, 샷시, 보일러 등. 판단 안 되면 알아보고 전화드릴게요. 라고 해야 해.

-부동산 사장님도 2억 7천에 안 되는데 된다고 할 수도 있다. 다른 사람이랑 논의해볼게요. 하루 더 고민 해볼게요. 제가 고민해봤는데 어려울 것 같습니다^^; 한 번은 받아주기. 부동산 사장님이랑도 관계가 좋아야 한다.

-전화임장: 꼭 해야 합니다. 진짜 살거에요? 돈 있어요? 라고 긁었을 때 사장님. 제가 돈이 없겠어요? 사장님이랑 많이 싸웠댘ㅋㅋㅋ 사장님이랑 안 맞으면 다른 물건 찾아도 된다.

-상태가 좋아도 비싼 물건은 거른다.

-진짜 살 것처럼 행동해야 한다.

-★★★매수 여부 판단: 로얄동 로얄층이라고 사지 말고, 가치를 보고 사야 한다. 저환수원리에 맞는가? 오를지 말지는 정말 알 수 없다. 당장 오를 만한 것이 아니라 현재 가치가 있고, 싼 것이다.

→오를 것 같은 걸 사는게 아니야!! 싸게 사고 보유가 핵심이다!!!!!

2)전세놓기

-계약서 쓰면 바로 전세 놔야 한다. 사장님 제가 2~3주 드릴게요. 그래도 안 팔아지면 다른데도 뿌릴게요. 사장님은 중개비를 먹고 싶어 하시기 때문에 다른데 뿌린다고 꼭 말씀드려야 한다.

-골든타임에 꼭 전세를 꼭 빼야 한다. 잔금 두 달 전에 꼭 전세 빼야 한다.

- 전세 가격이 안 나가면 다른 사장님한테 가격 꼭 물어봐야 한다.

-다른 사람이 전세집있어요? 할 때 내 집이 바로 나오냐 확인해야 한다.

-매주 주말마다 전화해야 함!! 확인해야 함. 사장님 믿으면 안 됨!! 문제를 해결해야 함!! 전세가 한 달 안에 빠져야 함. 다음에는 이유를 꼭 물어봐주세요 사장님.

-전세는 욕심부리지 말고 안정적으로 계약하는게 맞다. 주변 공급이 너무 많으면 올수리라도 욕심부리면 안 된다.

-7~8월 휴가철, 11월 수능~12월에는 사람들이 집을 안 보러 다닌다. 사람들이 1~2월이랑 9~10월은 집을 보러 다닌다. 잔금 언제 할 지 잘 생각해야 한다.

-친한 사장님이라도 내 물건 후순위가 될 수도 있다.

-'이사날짜는 협의'하여 정한다는 걸 계약할 때 특약으로 꼭 넣어야 한다. 만기 날짜에 나가겠다 ! 내 맘대로 나가겠다 ! 이러면 안 됨. 이사 날짜를 고정하지 마세요.

-중개수수료 꼭 현금영수증 끊어달라고 해야 한다. 등록을 안 하는 경우가 있다. 꼭 확인을 해야 한다. 나중에 몇 년뒤에 매도할 때 피볼 수 있다.

3)매도

-빠르게 갯수 늘리는게 중요한게 아니다. 가치 있는 걸 제대로 사자.

-내려오는 어깨에 팔자. 꼭지에 팔지 말자. 꼭지는 아무도 모른다.

-사장님이 팔라고 전화올 때 파는게 좋다. 그거 팔 생각 없어~?

-가치가 좋으면 전세가 오르니까 굳이 팔 필요 없다.

PART4. 고민 QnA

1. 종잣돈 얼마나 모아야 투자를 시작할 수 있을까요? 투자할까요 돈을 모을까요

   -3천이상이면 투자를 하고, 3천 미만이면 모으기. 1500, 2000은 가치가 떨어진다.

   -투자하기 위해서 종잣돈을 타이트하게 모아야 한다. 옷 안 사기. 핸드백은 배낭으로. 텀블러에 물 담아 사기. 생수 안 사먹기. 임장할 때 밥 안 사먹음. 삶은 계란 가지고 다니기. 이렇게까지 해서 돈 모아야 해? 내 모습이 찌질해보일지라도 모아야 한다. 모임 다 끊음. 모임은 안 나가도 관계는 유지해야지ㅠㅠ 결혼식은 가야지ㅜㅜ 

2. 투자 vs 내집마련

   -뭐라도 해라!!

3. 전세는 어차피 돌려줄 돈인데 어떻게 저에게 ‘현금흐름’을 주지요?

   -다른 세입자가 들고올 돈으로 돌려준다. 내 돈으로 돌려주는게 아니다.

    

PART5. 투자자로 성장하는 방법(부동산 투자 공부하는 법)

초보 투자자가 할 일: 독서 강의 임장 실전투자 인맥(내가 포기하고 싶을 때 잡아줄 동료, 방향을 모를 때 끌어줄 멘토)

(근데 선의로 도와준다는 보장이 있나? 부자는 시간이 돈이다. 왜 노하우를 다른 사람에게 전달해주지?)

-1년정도 공부한 다음 투자하자.

-월부는 원씽을 왜이렇게 좋아하지???

-강의 안 듣고 앞마당만 늘리면 정보만 늘어나고 의사결정을 못 한다.

-독서를 해야 하는 이유는 마인드를 바꾸기 위함이다.

-모르는 사람 응원 댓글 올려주기

[행복한 부자가 되는 법]

1. 수신: 루틴을 만들어야 해. 내가 행복해지는 법을 알기. 나는 어떨 때 행복한가? “무언가를 채우는 것보다 스스로 가진 것을 되돌아 보는 게 행복” 행복은 능동적인 것이다. 행복은 강도가 아니라 빈도. 즐거움은 감사함에서 나온다. 이 일들이 나에게 의미가 있어야 한다.
2. 제가: ★가족을 비난하지 말자. 다름을 인정하자. 가족은 내가 강의 듣고 임장하는 걸 배려해주는 거다. 잘 들어주고 놀아줘야 한다. 남한테 강요하지 말기. 있는 그대로 존중해주기. → 그래야 내가 하고 싶은 일을 할 수 있다.
3. 치국: 세상이 이런데 투자해도 되나요? 무서운 파도(두려움)에 눈감지 마세요. 중요한 건 꺾이지 않는 마음!

-독서를 하면 멘탈이 다져진다.

-커리큘럼: 열반스쿨 초급 - 실전준비반 초급 - 서울투자 기초반 중급 - 지방투자 기초반 중급 - 열반중급반 중급

-대한민국에서 안 바쁜 시기는 절대 오지 않습니다ㅋㅋ

내가 원하는 인생은 뭐지?

꿈을 그리는 사람은 언젠가 그 꿈을 닮아갑니다. 여러분의 꿈을 응원합니다. -앙드레 말로-