융자가 많은 집 어떻게진행하면좋을까요???
- 부동산Q&A
- 25.03.31
안녕하세요!융자가 많은집에 대한 매수 진행시 어떻게 해야하는지 문의드립니다.
서울 8.2억정도에 채권최고금액이 2건(단위농협 서울00지점,단위농협 서울**지점)이렇게 총 2.64억과 6.0억원이있습니다.
120프로라고 생각하면 더낮은금액이고 매도자말에의하면 7억이 남아있다고 금융거래확인서를 통해 확인받았다고 부사님에게 들었습니다.
혹수 매수를 한다면 어떤 과정을 확인해야할지 궁금하네요.
전세 대기자가 있고 잔금은 하루에 같이 할수있을거 같습니다.
현재는 공실로 되어있고요.
부사님은 전세금을뺀 금액으로 제가먼저 중도금식으로 일부상환을해서(약3억) 소유권을 이전해와야한다고 합니다.
그래야 매도자가 다른 대출을 받지않을것이라고요
하지만 전 융자가 어째든남아 있는것이라 생각이들어 천만원정도만 계약금을주고 계약서를쓰고 전세대기자와 저와 잔금일날 한꺼번에 처리하고싶다고 이야기를했는데
부사님은 혹시 가압류라도 들어올까 걱정된다는 것입니다!
그러니 소유권을 가져오는게 낫다고요..
부사님 말만 믿기도 어렵기도 하고 아는부사님께 문의를 드렸더니 제안해주신게 -
계약금을 매도자와 협의하여 부사님께 맡기고 계약잔금일날 세입자와(세입자에겐 설명해서 오케이를얻어야하는과제가 남긴합니다) 제가 한번에 처리를 하면된다는 조언을 얻게되었습니다.
어떻게진행하는것이 현명할까요? 아니면 이런경우가 복잡한 물건이라면 협상하지않는것이 좋을까요? 매매가격은 싸다고생각이들고 상태도 올수리로 좋습니다.
고견부탁드립니다. 미리감사드립니다!
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댓글
미선아씨님 안녕하세요,
융자가 많은 집을 검토하고 계시는 군요, 우선 매수를 하기 위해 여러 조건의 집들을 검토하시는 모습이 정말 멋지다고 생각합니다!
일단, 근저당이 낀 물건 매수 검토하실 때 아셔야 할 내용을 담은 칼럼을 공유 드릴게요.
https://cafe.naver.com/wecando7/3406533
https://weolbu.com/community/1870110
근저당 설정이 80%를 초과 하는 경우 말소된다고 하더라도, 매도인의 잠적 문제로 인해 계약금을 날릴 위험이 있을 수 있습니다.
따라서 반드시 계약금은 근저당+ 계약금<매매가를 넘어버리면 안됩니다.
(만약 세입자분이 계약을 매도인과 체결하겠다고 하면, 세입자분의 계약금과 미선아씨님의 계약금이 포함된 금액을 더하고, 여기에 융자 비용을 더했을 때 그 비용이 8.2억을 넘으면 안되는 거겠죠?)
그리고 사정이 안 좋은 집주인들은 집을 매수하는 과정에서 추가 근저당이 걸릴 수 있습니다.
융자(근저당)가 많이 낀 집을 매수하기 위해서는
계약전에 특약과 계약금에 대해서 협의를 한 후에,
1. 매도자가 직접 근저당이 이자 포함해서 얼마 남아있는 지 오늘 날짜로 미선아씨님께 확인시켜 준 후, 중개인, 매수자가 모두 모여서 은행에 가거나 핸드폰으로 상환하는 것을 봐야 합니다.(매도인의 잠적 방지)
2. 근저당을 잔금일에 다 갚았다면, 남은 잔금은 매도인 통장으로 송부해야 합니다. (하지만 해당 사례의 경우 미선아씨님께서 계약금과 융자를 제외하고 남은 잔금이 없을 수 있습니다.)
3. 근저당을 모두 상환했다면 상환에 따른 영수증을 매도인에게 받아야 합니다. 이때 법무사가 대행하여 근저당 말소를 진행하시면 됩니다.
결론적으로 말씀드리자면, 가격과 조건이 좋다고는 하나 융자 비율이 너무 높게 끼어져 있습니다.
안전한 매수기준은 계약금과 근저당을 포함하여 매매가의 70%%이내로 권장하고 있으니 이점 참고하시기 바랍니다.
미선아씨님 이런점 신중히 고려하시어 성공적인 투자 하시길 응원합니다.
감사합니다.
