[서기21기 4급지투자 3월 서투기에서 해내조_웨클] 할 수 있다고 믿으면 해낼 수 있다.

art1. 사두면 돈 되는 서울 지역 분석

1. 현재 서울 투자 시장은 일부 지역에서는(꽤 많은 지역에서) 매매가가 보합하는데, 전세가는 올라오고 있는 상황.(물론, 1,2급지는 제외)
2. 지역을 알아갈 때, 임장을 본격적으로 하기 전에, 인구를 먼저 보는데,(인구특징) 핵심은 강남3구(강남, 서초, 송파)와 인구 구조를 비교해본다.(10대 비중, 40~50대 비중)
3. 90년대식 구축 투자를 할 때는 땅의 가치가 우선해야 하고, ‘땅의 양’ = 용적률까지 따져보고 투자해야 한다. (예-용적률 300% 넘는 단지는 투자를 지양해야 함. 200% 미만이 좋음.)
4. 같은 구축(준구축)이더라도 향후 관리하기 더 편한 단지, 전세상승분을 더 많이 더 빨리 취할 수 있는 단지를 매수하는 것도 중요하다.
5. 분양을 하게 되는 시장은 상승장이 어느 정도 무르익었을 때임. 아직은 확실한 상승장이 아니기 때문에 분양공급이 많지 않다. 앞으로 입주가 2~3년 남았는데, 2~3년 동안은 공급이 별로 없다는 얘기임.
6. 영등포구는 상권이 좋으나 상대적으로 생활권별로, 단지별로 균질성 차이가 크기 때문에 선호도 차이를 잘 파악하고, 매수해야 함.
7. 10억 전후의 가격에 익숙해지기 위해서는 매일 10분씩 서울 임장 지역의 시세를 확인하고, 의문점을 정리하여 매일 부동산 한 곳에 전화하기!!(습관)
8. 한 달에 하루는 시세트래킹 하는 날로 지정. 동작구 20개, 영등포구 20개 포함하여 정리. 전세가격이 올라오고 있다면 전수조사 필요.

part2. 실전투자 비교평가 프로세스

1. 구별 의사결정 순서 : 1)생활권 우선순위 정하기 2)생활권별 단지 매매가 비교 3)저평가 단지 찾기
2. 그 다음 단계는 구와 구를 합쳐서, 생활권의 우선순위를 통틀어 매겨 봄. 단지별로 매매가 붙여서 비교평가  

part3. 서울&수도권 의사결정 및 사례

1. (매매 절대가 산정) 투자금이 3억 있다면, 전세가율 70% 기준. 매매가 10억 이하 단지를 투자 타게팅함.
2. (저평가 단지 찾기) 매매가만 본다. 매전차(투자금)를 지운다. 매매가로 내림차순 정렬한다. 생활권별로 단지를 나누고, 생활권별로 가치 대비 싼 단지를 추려낸다. + 전고점 하락률 20% 이상
3. (원금보존 확인) 전세가율 서울 60% 이상, 경기도 80% 이상 단지들 골라내기.
4. 전고점 하락률 20% 이상 & 전세가율 60% 이상 교집합 찾기
5. 마지막으로, 다른 지역과 비교평가(필수) 이 투자금으로 다른 더 좋은 단지는 없는가? 꼭 따져보기.
6. 땅의 가치가 차이가 날 때는 평형이 크고 작은 것보다 상급지를 선택하는 게 중요함.

part3. 살 때부터 싸게 사는 실전 매물 임장

1. (집 상태) 현재 수리비용 시세(섀시 빼고) : 24평 1,500만원 / 33평 2,300~2,500만원 → 매물임장의 주된 목적은 집 상태를 보는 것. 수리가 필요한 부분을 체킹한다!
2. (관계-협상의 여지) 단서를 얻고, 대화의 물꼬를 트는 단 하나의 질문 : “이사는 언제쯤 하실 생각이세요?”
3. 네고 협상을 하지만, 협상 시도는 하되, 깎이지 않더라도 네이버 호가 자체가 싸다고 판단된다면, 매수한다.
4. 최후의 적절한 한 마디! “사장님, 제가 이 물건 정말 사고 싶은데, 00억까지 협상되면 살게요. 이 가격 되면 연락주세요.”
5. 친절한 사장님 = 일 잘하는 사장님은 아니다. 하지만, 친절한 사장님이 전세는 잘 놓는다. 매물의 정보를 막힘 없이 바로바로 얘기하는 사장님은 일 잘하는 분. 하지만, “어, 잠깐만 내가 확인해보고 연락줄게요...” 이런 분은 일 잘 못하시는 분.
6. 친절한 사장님, 구석구석 설명 잘하는 분보다는 계속 전화 받고, 바빠보이는 분이 물건도 많고, 일 잘하는 사장님일 확률이 크다.
7. 전세 대비를 안해도 되는 물건 ? 세안고, 주전세, 전세 대기 수요가 있는 단지(물건)