열반스쿨 기초반 85기 69조_젤콩 ["다시 써보는" 수익률 보고서]

>>> 강의 수강 후 다시 작성해 보는 수익률 보고서 

 1. 아파트 선정  : 부천 중동 세트럴 파크 푸르지오

  ; 지역의 랜드마크, 부천 사람들의 선호도 파악

 2. 위치

▶ 부천 중동 세트럴 파크 푸르지오 아파트

▶ 단지 체크

출입 : 각 동별 출입구를 통해 등록된 사용자만 출입가능(외부인 차단)

상가 : 1층 상가 입점된 주상복합구조 카페, 동물병원, 미용실, 음식점 등 편의 시설 입점

           인근 이마트와 현대백화점 위치해 있음

향 : 남동, 남서향 배치 남쪽으로 중앙공원이 위치해 공원뷰

 3. 입지평가

직장 :  경기도 부천 종사자수 : 318,670명 / 사업체수 : 87,889

          주변 접해있는 지역과 비교해도 종사자수와 사업체 수가 많음  등급  S

교통 :  강남 1회 환승 1시간 7분

          부도심   여의도 1회환승 58분/ 시청 1회 환승 1시간

                         가산디지털단지 환승 없음 34분 / 구로디지털단지 1회 환승 45분 

          부도심까지 1시간 이내 등급  B

학군 :  단지주변 중학교  부명중학교 / 학업성취도 82%  등급  C

           (단지와 가까운곳에 학원가가 형성되어 있는 편)

환경 :  구단위로 백화점2개와 대형마트 2개 자리해 있으며

           1Km (걸어서 15분) 생활권 내에 백화점과 마트들 모두 포함됨  등급  S

공급 :  3년내 공급이 적정 수요보다 적으며 

           1년기준으로 확인시  적정수요 1,944기준 평균공급 501세대로  적정수용의 1/4  ½ 이내로 등급  S     

 4. 수익률 분석

전고점 매수시 -40% (2억 1,100만원 손실)

전저점 매수시 +46% (1억 6,900만원 수익)

현재 투자금 6억8,750 만원 100%수익률 (연평균 10%) 위해서 10년동안 6억 8,750 올라줘야함 

                   113,900 + 6,8750 =  182,650 전고점보다 지나  4.8억 가격이 더 상승해야함

 5. 현장 사진

 6. 투자 결론

투자 결론 

투자금과 전세가율 을 봤을 때 상대적으로 저평가 되지 않았기에  투자 하지 않겠다는 결론.

느낀점 

강의를 듣고 해봤음에도 여전히 어려움을 느낌 

수익률 계산은 엑셀을 통해 했는데 비교평가에서 어떤 기준으로 평가해야하는지

환금성에 대한 내 결론이 맞는지 의문이 남아 맞는걸까 하는 생각이 여전히 남아있지만 

처음 했을때보다는 조금 더 명확한 근거(?) 자료들이 생김 

수익률 부분과 환금성등 입지 평가에 대해 좀 더 디테일한 지식이 필요할 것 같다.