기초반에서는 듣도보도 못한 선배님들의 강의를 들을 수 있어서 너무나 영광이고 설레였다.
< 자주가족 님 >
첫번째 강의였던 자주가족님의 서울갈아타기 + 갈아타기를 위한 매도방법은 지금 0호기를 처분하고 서울로 갈아타기를 하고 싶은 나의 상황에 딱 맞는 강의였다.
우선은 내가 0호기를 매도하고 서울에 투자를 하고 싶은데 진짜로 내가 업그레이드 갈아타기인지 옆그레이드 갈아타기인지 파악을 하는게 우선이었다.
강의를 들으며 내가 가지고 있는 0호기는 처분하는게 맞다는 생각이 확실히 들었다. 그리고 매도를 생각하면서 나의 매수물건을 찾아야하는데 투자금 범위를 어떻게 정해야 할지 고민이 많았는데 홈택스 및 네이버 엑스퍼트를 이용해서 매도 후 나의 손에 남는 돈을 계산하는 방법을 알려주셔서 그것을 토대로 나의 서울 투자금을 계산해 볼 수 있었다.
서울 투자도 범위가 너무 넓으니 나의 투자금으로 얼토당토않는 지역을 보는 건 의미가 없고 실제로 투자가 가능할만한 지역을 먼저 보는게 맞는데 평당가, 전세가율을 참고하여 투자 가능한 임장지를 선정하는 방법도 강의를 통해 배울 수 있었다.
그리고 공급이 많은 지역의 경우 구축의 전세가가 낮아지면서 투자금이 많이 드는 경우가 있어서 나의 경우에는 절대가를 낮게 하기보다는 일단은 투자금이 적게 들어서 투자 확률이 높은 지역을 찾는게 필요하다는 생각이 들었다.
전세가율, 저평가, 투자금범위에 들어오는 단지들을 골라내서 실전투자로 이어지는 확률을 높이는게 중요하다는 걸 배울 수 있었습니다.
그리고 갈아타기의 경우 전세 만기 2개월 전이 데드라인이기에 이 타이밍을 놓치지 않는게 중요 포인트라는 것을 기억하고 나도 갈아타기에 임해야겠다. 매수를 먼저하고 매도를 해서는 안되고 매수와 매도가 동시에 이루어져야 투자가 미루어지지 않는다는 점도 꼭 잊지 않아야겠다.
성공적인 매도를 위해서는 경쟁 매물들의 상태와 상황을 알고 내 물건이 부동산 사장님의 브리핑 1순위가 되어야 내가 원하는 시점에 맞추어서 성공적으로 매도가 이루어 질 수 있다는 점도 다시금 리마인드 할 수 있었다.
나의 투자금, 전세가율에 맞추어 고른 후보들 중 할 수 있는 가장 좋은 놈들부터 매도물건 VS 후보단지 끼리 수직적비교평가를 통해서 내가 팔고 갈아타고 될만한 단지인지 다시금 확인하고 그 중에 매도물건보다 가치가 더 좋다고 생각되는 단지들을 남겨서 그 단지들 끼리 또 한번 수평적 비교평가를 실시한다.
그렇게 수평적 비교평가를 통해 가치 있지만 투자금은 상대적으로 적게 드는 단지를 최종 1등으로 선정하고 부동산 별 매물털기를 통해서 실전 투자를 통해 갈아타기를 성공한다!!
나도 꼭 갈아타기 성공해서 서울에 등기친다!
< 김인턴 님 >
기초반부터 시작해서 앞마당, 반마당을 만들기만 했지 시세트래킹, 앞마당 관리 따위는 하지 않았던 나에게 아주 단비 같고 정석같은 강의를 해주신 김인턴 님께서 감사의 말씀을 드립니다.
강의 초반에 말씀해주신대로 풀토핑으로다가 김인턴 님의 노하우 및 실제 행한 과정들을 아낌없이 담아주신 느낌을 강하게 받았습니다. 대략적으로 이런 흐름이구나라고만 생각했었는데 실전투자를 해보지 않은 초보 투자자들에게 어떤 부분이 어렵게 느껴지는지를 너무나 잘 파악하시고 구석구석 가려운곳을 긁어주는 강의였습니다.
마냥 ‘앞마당 관리를 해야한다’가 아니라 앞마당 관리가 나의 투자에 어떠한 영향이 있어서 해야하는지를 알려주고 시작하시니 마냥 귀찮은 일이 아니라 나를 위해서 꼭 해야하는 일이라는걸 알 수 있어서 너무나 좋았습니다.
효율적인 앞마당 관리를 위해서는 비효율적으로 앞마당의 모든 단지를 전수조사하는게 중요한것이 아니라 앞마당의 가격 변화를 캐치한 후 어떻게 실전투자까지 이루어지는지 알려주는 액기스 강의였습니다.
앞마당 관리의 핵심은 생활권 별 안테나 단지를 선정하는 것 이었습니다. 상/중/하 생활권 내 주요단지 1~3개로 생활권 별 가격흐름을 파악할 수 있다는 걸 배웠습니다. 그리고 추가적으로 난 투자금이 적으니까 20평대만 볼거야 라는 생각을 버리고 4급지 이하의 경우 20평대 + 30평대 트래킹도 함께 해서 투자금은 동일하거나 적게 드는데 절대가가 더 높은 30평대 투자도 놓치지 않을 수 있다는 점 배울 수 있었습니다.
시세트래킹 물론 중요하지만 시세트래킹만 가지고는 투자와 직접적으로 이어지기 어렵기에 시세 트래킹을 통해 가격 변화가 보이는 경우 전화임장을 통해 현재 해당 지역의 분위기, 매수자의 종류, 전세 물량의 증감, 최근 실거래가 등을 파악하면서 투자하기 좋은 지역의 경우 매물임장을 통해 실제 투자까지 이어질 수 있도록 준비해야 한다.
시세트래킹이 익숙해져 가격대별 시세트래킹을 하는 경우 아래의 프로세스를 통해 투자후보지역을 선정해 볼 수 있다.
투자 후보 지역이 정해졌다면 해당 지역에 대한 원페이지로 매매/전세 가격 변화, 물량 변화 및 특이사항들을 정리하고 해당 지역 내 저평가 단지를 뽑아서 정리해본다.
위의 과정을 통해 최대 3개의 투자지역 후보를 뽑고 원페이지 각각 만들고 전수조사 실시!
원페이지를 적은 3개의 투자지역 중에서도 우선순위를 정하고 싶다면 공급 리스크 및 내 투자금에 들어오는지 여부를 중점적으로 보고 우선 순위를 정해 볼 수 있다.
전수조사를 할때는 200세대 이상 20평,30평대 모두 전수조사를 진행하는게 매매,전세 가격 외에 전고점, 전저점도 함께 살펴보면서 실제 투자 후보 단지 까지 연결하기 위해 노력해야한다.
전고점의 의미 - 단지가 가진 힘 (선호도 참고지표)
전저점의 의미 - 해당 단지의 바닥 가격 확인 용도
지역 내 투자후보 단지 선정 기준은 전수조사 후 전고점 대비 하락률 -12% 이상 필터링 → 내 투자금 +3천만원 이하로 필터링 → 매매가격 내림차순으로 정리 후 상위 3개를 지역내 투자후보 단지 TOP3로 선정
이렇게 정해진 투자후보 단지들에 대해 매물임장을 통해 실제 매물들을 가지고 투자 물건을 찾는다!
헷갈릴만한 과정들을 일목요연하게 정리해주시고 매임 예약 팁, 실제 매임 진행방법, 매임 이후 매물들을 정리한다.
이때 팁은 단지별 1등 뽑기 → 부동산 별 1등 뽑기 → 해당 임장일 1등 뽑기 → 이 중에 TOP3 뽑기를 진행하는데 TOP3 이전까지는 2개씩 비교평가를 통해 1등만 남기고 마지막 TOP3의 경우는 조건에 안 맞고 덜 좋은 매물부터 소거를 하면서 최종 TOP3를 뽑는 것이 핵심
이렇게 뽑은 매물을 그냥 호가대로 사는것이 아니라 매물 상태, 매물 상황, 매도자 상황, 시장 상황을 파악해서 Give and Take를 통해 나에게 유리하게 협상한다. 무턱대고 무지성으로 깎아주세요는 이제 그만,,
말 한마디로 협상이 완료되는 경우는 거의 없다. 티키타카를 통해 나에게 유리한 조건을 만드는 것임을 명심.
정말 실전투자까지의 일련의 과정을 끊김없이 흐름을 이어서 설명해주셨고 김인턴님의 노하우 대방출해주셔서 BM할 거리가 많아졌습니다. 시간이 걸리더라도 하나씩 하나씩 적용해서 저도 김인턴님처럼 행동하는 실전투자자가 되도록 노력하겠습니다.
실전반 오길 참 잘했다는 생각이 드는 4강이었습니다. 자주가족님, 김인턴님 알찬 강의 너무너무 감사드립니다!
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