요즘 수강생분들과 대화에서
가장 많이 듣는 말이 있습니다.
"서울은 너무 올라서 제 돈으론 진짜 어림도 없어요.
그렇다고 지방은 가기 무서워요.."
오늘 이 글에서는
✅종잣돈 5천만 원이 어떻게 1억이 되는지 그 구조와
✅지방에서 '돈 버는 지역'을 거르는 단 두 가지 기준,
✅지금 그 기준에 들어온 도시 TOP3를 3위부터 공개합니다.
미리 말씀드리면, 저또한 전국 곳곳을 직접 발로 뛰며
종잣돈 4천만 원대로 첫 투자를 시작한 사람입니다.
그래서
"돈은 벌고 싶은데 멀어서, 돈이 적어서 못 한다"
는 말에는 동의하기가 어렵습니다 ㅎㅎ
1위 도시가 어디인지 궁금하시겠지만,
도시 이름보다 그 도시를 고른 기준이 백배 중요합니다.
기준부터 바로 보시죠!
지방은 아무 데나 사면 망합니다
지방은 아무 데나 사면 망합니다
지방은 아무 데나 사면 망합니다
도시 공개 전에, 이 말부터 드려야 합니다.
중요하니까 3번 적었습니다.
수도권은 대세상승장을 맞으면
웬만한 곳이 함께 오르지만,
지방은 같은 도시 안에서도 어떤 단지는 오르고
어떤 단지는 몇 년째 그대로인 곳이 태반입니다.
그래서 저는 지방을 볼 때 두 가지만 먼저 확인합니다.
첫째, 공급 절벽.
향후 2~3년간 새 아파트 입주가 끊기는 도시인가.
공급이 없으면 전세 물건이 마르고, 전세가가 오르고,
매매가가 따라 움직입니다.
지방 시장은 이 순서를 거의 배신하지 않습니다.
둘째, 7~80%대 전세가율.
매매가 4억에 전세가 3억 5천인 단지를 산다면,
내 돈은 취득세까지 포함해 5천만 원대가 들어갑니다.(87.5% 전세가율)
여기서 집값이 1억 오르면?
수익률 약 200%, 매도 후 회수금액 1.5억.
투자기준에 맞게 투자하였다면,
5천만원이 1억이 되어 통장에 꽂힙니다.
제목의 2배라는 숫자가 이 계산에서 나온 겁니다.
그리고 무엇보다 높은 전세가율은
실거주 수요가 있다는 증거입니다.
아무도 살고 싶지 않은 곳은 전세가부터 무너지거든요.
반면 90, 95% 이상의 과하게 높은 전세가율은 저가치일 수 있어 함께 조심하여야 합니다.
이 두 조건이 동시에 맞는 도시만 기회입니다.
하나만 맞으면 기다려야 하고,
둘 다 아니면 쳐다보지 않아야 합니다.
내돈 2배 불려주는 지방 도시 TOP3
위 두 조건을 기억하면서 봐주세요.
공급 절벽, 그리고 전세가율.
3위부터 갑니다!
[3위] 대전 : 아무도 안 볼 때 줍는, 가장 조용한 기회
의외라고 느끼실 수 있어요.
대전은 지금 너무 조용하거든요.
눈앞의 입주 물량에 매매가가 눌려 있어서,
뉴스에도 잘 안 나옵니다.
그런데 바로 그게 포인트입니다.
입주가 마무리되면 신규 공급이 뚝 끊기는 구간으로 접어듭니다.
게다가 서구·유성구에는 공무원·연구직이라는
탄탄한 전세 수요가 깔려 있습니다.
남들이 안 볼 때 사서,
남들이 몰려올 때 파는
투자의 기본이 가장 잘 들어맞는 도시.
그래서 3위입니다.
종잣돈 5천만 원대로 진입 가능한 단지가
아직 남아있다는 것도 큰 장점이고요.
[2위] 대구 : 공급 폭탄이 끝나고, 절벽이 시작된 곳
"대구요? 미분양의 무덤 아니에요?"
네, 맞았습니다. 그런데, 과거형이에요.
대구는 2~3년 전 입주 폭탄으로
전국에서 가장 크게 빠진 도시입니다.
그래서 아직도 '대구'라는 이름만 들어도
손사래 치는 분들이 많죠.
그런데 지금 대구는 그 대규모 입주가 끝났고,
2026년 이후 예정된 신규 물량이
사실상 거의 없습니다.
가격은 바닥권에 눌려 있는데 공급은 끊긴 상태.
수성구, 중구의 브랜드 신축 대단지부터
거래가 살아나기 시작했다는 현장 이야기가
들려오는 이유입니다.
가장 크게 빠진 도시가,
공급이 끊기는 순간 어떻게 되는지
우리는 이미 다른 도시들에서 여러 번 봤습니다.
[1위] 부산 : 막차가 아니라, 첫차입니다
1위는 부산입니다.
"부산? 요즘 많이 올랐다던데,
제가 가면.. 막차 타는 거 아니에요?"
아니요.
지금 부산에서 움직인 건 전세입니다. 매매가 아니라요.
부산은 지금 전세 매물이 말라붙은 수준이고,
전셋값이 빠르게 오르고 있습니다.
최근에는 부산 전세 상승률이 전국 최고 수준을 기록하기도 했어요.
전세가 오르면 매매가가 따라온다 —
앞에서 본 두 조건이 말하는 그 순서의 첫 구간이
지금 부산에서 실시간으로 진행되고 있습니다.
해운대구·수영구·동래구 중심으로
거래량이 살아나고, 일부 단지는 전세 전고점을 회복하거나 넘어섰습니다.
매매가가 다 오른 뒤에 타는 게 막차고,
전세만 움직인 지금 타는 게 첫차입니다.
다만 첫차일수록 아무 자리나 앉으면 안 되겠죠? ^^
덜 오른 핵심 생활권의 사람들이 선호하는 단지를 고르는 눈이 중요합니다.
순위 | 도시 | 사이클 위치 | 공급 상황 | 핵심 생활권 | 적정 투자금 |
|---|---|---|---|---|---|
1위 | 부산 | 상승 초입 (가장 빠름) | 공급 급감, 전세 가뭄 | 해운대·수영·동래 | 5천만~1억+ |
2위 | 대구 | 바닥 탈출 시작 | 27년 부터 공급 절벽 | 수성·중구 | 8천만~1억+ |
3위 | 대전 | 바닥 다지기 (가장 조용) | 입주 소화 후 감소 | 서구·유성 | 5천만~1억 |
그래도, 마지막으로 꼭 드리고 싶은 말
세 도시가 기회라고 해서 그 도시의
아무 단지나 사면 절대 안 됩니다. 망합니다.
같은 부산이라도 외곽 나홀로 구축과 핵심 생활권 대단지는 완전히 다른 시장이에요.
저도 첫 투자 전에는 두려웠습니다.
그 두려움을 이긴 건 무모한 용기가 아니라
나의 확신이었어요.
공급이 정말 없는지,
이 단지가 가치가 있는 지를 제 눈으로 확인하고 나니,
오히려 안 사는 게 이상하게 느껴지는 순간이 오더라고요.
내 돈이 두 배가 되는 일은 운 좋은 사람이 아니라,
내 시간으로 확신을 쌓아올린 사람에게 일어났습니다.
오늘 바로 해볼 것
월부 커뮤니티에서 지방투자 경험담 3개만 읽어보세요.
읽으실 때 이것만 봐주세요.
글쓰신 분의 종잣돈은 얼마였는지, 어떤 도시였는지.
아마 깜짝 놀라실 거예요.
대부분 여러분과 똑같은 평범한 직장인이고,
종잣돈도 5천 안팎에서 시작한 분들이 많거든요.
지방 투자가 안 되는 이유는 백 가지를 댈 수 있지만,
나와 비슷한, 혹은 더 열악한 조건에서 해낸 사람의 경험담 3개만큼 그 안 되는 이유 백 가지를 조용하게 만드는 건 없을 겁니다.
종잣돈이 적다는 건 투자를 못 하는 이유가 아니라,
그래서 지금 지방을 공부해야 하는 이유입니다.
저도 처음엔 남의 투자 경험담만 주구장창 읽던 사람이었어요. 그런데 어느 날 보니, 제 이야기를 쓰고 있더라고요.
여러분의 글도 언젠가 누군가의 시작이 될 겁니다.
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