[2025년 매일칼럼필사 #61, 빅쿨가이] 부동산 양극화에 대해 동의하진 않는 이유, 새벽보기

『부동산 양극화에 대해 동의하진 않는 이유』

- by 새벽보기 -

https://blog.naver.com/dawnsee1/223624901335

[본문내용]

→ 요즘 참 양극화 이야기가 많다. 특히 올해 서울 시장, 특히 상급지 신축 위주로 상승하면서 양극화는 이제 당연한 이야기가 되었다. 

→ 예전에 구해줘월부 방송에서도 양극화에 대해 한번 다룬 것이 있었지만 나는 단순히 이 세상이 양극화가 되어 좋은 것만 오르고 안좋은 것은 오르지 않는 것으로 보진 않는다. 

→ 큰 흐름에서 사회 전반적으로 양극화과 진행되고 있는 것은 동의한다. 앞으로 좀 더 심화될 것이라는 것도 동의한다. 

→ 다만 부동산적으로 봤을 땐 사람들이 생각하는 것보다 수도권 시장에서의 흐름은 양극화가 트렌드가 아니라 그저 사람들이 좋아하는 것이 먼저 오르는 것에 불과하다고 생각한다. 적어도 이번 싸이클까지는 그럴 것이다. 

→ 좀 더 자세히 알아보자

→ 아파트는 비율로 움직인다 : 아파트 법칙

→ 사실 부동산 양극화 이야긴 원투데이가 아니다. 상승장이 오면 어김없이 나오는 기사이다. 왜 그럴까? 상승장이 오면 비싼 아파트가 명목 숫자로 더 많이 오르기 때문이다. 하지만 아파트는 비율적으로 움직인다. 그것은 아파트의 법칙이다. 

→ 하락장 땐 가격이 붙고, 상승장엔 떨어진다. 아파트의 가격을 비율적으로 움직이기 떄문이다. 수도권은 수요가 충분하기 때문에 상승의 온기가 거의 모든 아파트에 미친다. 그래서 오를 때도 같은 비율로 오르고 같은 비율로 떨어지곤 한다. 

→ 상급지 아파트 5억 -> 상승장(2배 상승) -> 10억 -> 하락장(-30%) -> 7억

→ 하급지 아파트 2억 -> 상승장(2배 상승) -> 4억 -> 하락장(-30%) -> 2.8억

→ 똑같이 오르고 떨어지지만 가격차이는 시간이 갈수록 벌어진다. 이것을 보고 양극화라고 느끼는 것인데 나는 비슷한 흐름을 가지고 움직이고 하락장 땐 다시 gap이 줄어들기 떄문에 안좋은 건 적게 오르고 좋은 것만 오른다는 것은 현상을 정확하게 표현한 말은 아니라고 생각한다. 

→ 비율적으로 움직이는 것은 수요가 충분한 도시에서는 몇십년간 이어진 특징이며 원칙중에 하나라고 본다. 

→ 최상위 부자들의 거주지

→ 1. 실거래 신고 제도

→ 양극화를 일반인들이 더욱 체감하게 한 것은 초고가 아파트, 이른바 트로피 아파트의 거래가격이다. 200억에 팔린 한남더힐, 60억에 팔린 원베일리 84등 말도 안되는 가격들이 실거래 신고가 되자 사람들은 이것에 대해 명확히 인지했다. 

→ 과거에는 어땟을까? 실거래 신고제도 의무화는 2006년 1월 1일이다. 그전에는 의무가 아니었다. 

→ 그러니 명확히 신고되지 않은 것도 많다. 

→ 위 기사에 나왔듯 관행으로 양도세를 덜 내기 위해 다운거래를 하니 명확히 거래가 나오지 않고 사람들은 최상위 부자들이 어느 아파트에 어느 가격으로 사는지 알 수 있는 방법이 없었따. 

→ 2. 초고가 아파트의 등장

→ 한국은 사람들이 도시에 많이 모여사는 환경이기 떄문에 아파트가 매우 많다. 가장 선호하는 형태이자 보편적인 형태이다. 

→ 과거엔 아파트보다 단독주택, 고급빌라 순서로 최상위 부자들이 거주했었다. 현재도 최고 부촌이 재벌 회장님들이 사시는 한남동 단독주택이듯 90년대 이전의 최고 부촌의 형태는 드라마에도 자주 나왔던 평창/구기동, 성북동, 장충동 등에 위치한 단독주택이었다. 

→ 90년대를 거치면서 방배본동의 서래마을에 위치한 동광 단지, 태화 등 저층 신축 빌라가 새로운 부촌으로 떠올랐다. 지금도 가보면 방배본동은 단독주택과 고급빌라 등이 어우러지며 부촌의 향기를 느낄 수 있다. 

→ 아파트가 최상위 부자들의 이목을 끈 것은 2002년 도곡동 타워팰리스의 등장이었다. 하이엔드 주상복합의 시대를 열었고, 도곡동 입지, 삼성의 스토리까지 최상위 부자들은 이제 새로운 주거형태인 아파트에 주목했다. 

→ 이후 2010년대에 들어오면서 트리마제, 첼리투스, 갤러리아 포레 등 한강변에 초고층 아파트로 들어오고 연예인 거주 등 방송에 노출되며 인지도가 올라가게 되며 이른바 트로피 아파트라는 개념이 나온다. 거주만으로도 사람들의 부러움을 사는 곳, 나 여기 살아~하면 와 하는 곳들이다.

→ 한남동에 한남 더힐, 나인원 한남은 아파트의 새로운 형태를 열었다. 한남동이라는 최고의 입지에 신축 대단지는 편의성을 높힌다. 특히 나인원한남의 일부 세대는 아파트 + 단독주택의 형태를 띈 형태이다. 나인원 한남이 200억, 220억이 찍힌 구조이다. 아파트지만 사람들과의 마주침 없이 단독주택의 특징의 아파트는 최상위 부자들의 선호를 이끌고 현재 트로피 아파트의 정점으로써 군림하고 있다.

→ 주거 양극화에 대한 깊은 이해

→ 과거의 부의 격차는 더 극심했다. 대궐같은 양반집과 초가집은 빈부격차가 극심했음을 생각할 수 있으며 오히려 산업화가 진행되며 기회가 균등하게 분배되고 대한민국이 고도성장하며 계층의 이동이 가능해졌다고 생각한다. 

→ 다만 자본주의가 성장기를 넘어 독점기로 들어서자 가격의 완전 경쟁을 불완전해지고 소득 분배 불평등, 자원 이용의 비효율 등 심화되었다. 

→ 자본주의의 장점은 성장인데 성장이 정체되자 단점이 부각되는 것이다. 또한 교통의 발달, SNS등으로 세상이 더 연결되고 정보 교류가 활발해지면서 기회는 더욱 많아졌지만 부의 쏠림 현상은 더욱 심해진다. 

→ 예를 들면 과거 동네주민들만 알고 있었던 동네 맛집은 SNS에 퍼지고 방송에 소개되면 손님들이 몰리게 되어 돈을 벌게 된다. 경쟁력이 있는 맛집들은 돈을 벌기 더 손쉬운 세상이 된 것이다. 다만 평균 정도의 경쟁력을 가진 식당 등은 손님들이 맛집을 찾아다니니 상대적으로 손님이 적어지며 격차가 벌어지게 된다. 

→ 또 다른 예시로 차범근 감독님과 손흥민 선수의 축구 실력이나 당대의 위상엔 큰 차이가 없다. 다만 두분의 연봉 + 활동으로 인한 수익엔 엄청난 차이가 있다. 현재는 소수의 성공한 극소수에 부가 몰리는 형태가 가속화되고 있다. 

→ 이렇게 소득이 극소수에게 집중되는 경향 + 트로피 아파트는 한정되어 있고, + 거래 현황이 투명하게 공개된다면 지금 우리가 느끼는 것 주거 양극화는 당연한 것일지도 모른다. 

→ 우리는 어ᄄᅠᇂ게 대처해야 할까? 

→ 이 글의 서두에 말했듯 나는 주거 양극화가 진행된다는 것에 대해 일부 동의하지만 전부 동의하진 않는다. 적어도 이번 싸이클엔 주거 양극화가 본격적인 문제로 대두되진 않을 것이다. 

→ 시대의 흐름으로 양극화가 진행되고 있다곤 하나 실제 최상위 부자들은 예나 지금이나 있었고 그 부자들이 갈 곳은 정해져있으며 그곳을 제외하면 나는 아파트는 여전히 비율적으로 움직이고 주거 양극화를 말하기엔 아직 수도권은 수요가 충분하다. 

→ 양극화는 상승장의 초반에는 극대화되고 상승장 후반에 하급지까지 오르면서 상대적으로 완화된다. 하락장엔 모두 떨어지며 양극화의 절대 가격 차이가 줄어든다. 아파트는 비율적으로 움직이기 떄문이다. 

→ 1. 신축이 올라갔지만 너무 높은 가격에 가격 조정되어 구축과 아래 지점에서 만나는 것

→ 2. 신축이 너무 올라갔고, 구축이 따라 올라가면서 윗 지점에서 만나는 것

→ 3. 신축이 올가갔지만 어느정도 조정되고 구축도 조금씩 상승하는 것

→ 1,2,3 중에 어떻게 될진 알 수 없다. 난 그런 능력이 없기 떄문이다. 그렇기에 전세를 잘 봐야한다. 전세. 특히 구축 전세가 어떻게 되냐에 ᄄᆞ라 2,3,번이 향방이 갈릴 것 이고 만약 경기 침체 등 예상 불가한 경제 이벤트가 생겨서 시장의 하방 압력이 세진다면 1번처럼 될 것이다. 

→ 투자는 예측해서 맞추는 것이 실력있는 투자자가 아니다. 미래에 어떤 일이 벌어질지 생각해보고 어떤 시나리오가 되든 생존할 수 있고 그 안에서 기회를 볼 수 있게 대응하는 것이 실력있는 투자자이다. 

→ 51 vs 49싸움에서 지속적으로 51을 선택하는 사람 괜찮은 선택을 오래 지속하는 사람이 진짜 투자자이다. 

[정리]

1. 아파트는 비율로 움직인다 – 똑같이 오르고 떨어지지만 가격차이는 시간이 갈수록 벌어진다. 이것을 보고 양극화라고 느끼는 것, 비율적으로 움직이는 것은 수요가 충분한 도시에서는 몇 십년간 이어진 특징이며 원칙중에 하나
2. 주거 양극화에 대한 깊은 이해 – 과거에 부의 격차는 더 극심했다. 오히려 산업화가 진행되며 기회가 균등하게 분배되고 대한민국이 고도성장하며 계층의 이동이 가능해졌다고 생각한다. 지금 우리가 느끼는 것 주거 양극화는 당연한 것일지도 모른다.
3. 우리는 어떻게 대처해야할까? - 투자는 예측해서 맞추는 것이 실력있는 투자자가 아니다. 미래에 어떤 일이 벌어질지 생각해보고 어떤 시나리오가 되든 생존할 수 있고 그 안에서 기회를 볼 수 있게 대응하는 것이 실력있는 투자자이다. 

[깨달은 것]

그저 좋은 것은 더 좋아진다라고 생각했는데 되돌아보면 지방과 서울이 지난장에서 가격이 벌어진 것도 설명해주신 내용 때문인것같다. 좋은 곳이라고 가격이 떨어지지 않는게 아니고 비율로 떨어지다 보니 어느순간 그 간극이 우측으로 갈수록 벌어지는 것을 알게 되었다. 

그래서 선택한 방법이 우측으로 벌어질 때 위에 올라타서 파도를 맞는 것이 더 좋겠다고 생각해서 서울로 자산을 이동시키고 앞으로도 계속 이동시킬 예정이다. 

항상 예측하기보단 내가 할 수 있는 것을 하면서 꾸준히 하나씩 자산을 늘려가며 시스템을 구축하겠다!!

챌린지에 참여하는 멤버에게 응원 댓글을 남겨주세요. 혼자가면 빨리 가지만 함께 가면 멀리 갈 수 있어요.🚶‍♀️🚶‍♂️